Здравствуйте, Клиент!
Ваша ситуация похожа на передачу прав по ипотечному кредиту/закладной ипотечному агенту ДОМ.РФ. Такая передача в целом возможна без согласия заемщика, если это предусмотрено законом и кредитными документами. По закладной кредитор вправе передавать права третьим лицам, а законный владелец закладной определяется по установленному порядку учета/передачи прав. Основание — ст. 48 Федерального закона «Об ипотеке».
Но это не означает, что банк вправе бесконечно затягивать Вашу сделку. Если Сбербанк продолжал принимать платежи и в ЕГРН именно он указан как залогодержатель, а по кредитному отчету кредитор уже ДОМ.РФ, значит возникло расхождение между фактическим кредитором, залогодержателем в ЕГРН и лицом, которое должно дать согласие/организовать снятие обременения при продаже.
Почему Вас могли не уведомить: при уступке прав должника должны уведомить о переходе права требования, но само отсутствие уведомления обычно не делает уступку автоматически недействительной. При этом должник вправе требовать доказательства перехода права и сведения о новом кредиторе. Это следует из ст. 385 ГК РФ.
Почему не проводят сделку: скорее всего, Сбербанк технически не может выдать корректное согласие/распоряжение по залогу или провести погашение/снятие обременения, пока права по закладной или кредиту находятся у ипотечного агента. Но это внутренняя проблема банка и ДОМ.РФ, а не Ваша вина как заемщика.
Что делать сейчас:
1. Подайте в Сбербанк письменную претензию, не через устные звонки, а через официальный канал/офис, с требованием указать:
кто сейчас является кредитором;
кто является владельцем закладной;
на каком основании кредит передан ДОМ.РФ;
почему Вы не были уведомлены;
какой конкретный документ мешает сделке;
точный срок устранения препятствий.
2. Параллельно направьте обращение в ДОМ.РФ с требованием подтвердить статус кредитора/владельца прав и срок передачи документов в Сбербанк.
3. Попросите Сбербанк письменно подтвердить, что перенос сделки произошел по причине внутренних действий банка/ипотечного агента, чтобы при срыве сделки с покупателем можно было ставить вопрос о возмещении убытков.
4. Если ответа нет или сроки не называют — жалоба в Банк России и при необходимости иск о понуждении совершить необходимые действия и/или взыскании убытков.
Сколько это будет продолжаться — точно сказать нельзя без внутреннего регламента банка, но отсутствие конкретного срока и повторные переносы уже повод требовать письменные объяснения и фиксировать убытки: потерю покупателя, расходы на сделку, разницу в цене, услуги риелтора и т.п.
В Вашей ситуации важно изучить кредитный договор, наличие закладной, выписку ЕГРН, кредитный отчет и переписку со Сбербанком. Для подготовки претензии в Сбербанк/ДОМ.РФ и жалобы в Банк России можете обратиться через кнопку «Общаться в чате».
Если остались дополнительные вопросы, нужна консультация или документы — претензия, иск, возражение и другие — переходите по ссылке Общаться в чате. Обсудим задачу и стоимость.
Ответ был полезен? Благодарность здесь: Благодарность
С уважением, юрист Николай Бакшанов.
