Здравствуйте. С декабря 2020 года с бывшим мужем платим ипотеку на совместную квартиру. У нас двое детей 7ми и 5 ти, дет
Здравствуйте. С декабря 2020 года с бывшим мужем платим ипотеку на совместную квартиру. У нас двое детей 7ми и 5 ти, дети проживают со мной. Первоначальный взнос по ипотеке оплачен средствами федерального и регионального материнского капитала. В сентябре 2023 года состоялся развод, по итогу которого мужу были назначены алименты на детей в процентах от зарплаты и разделено имущество в долях. У нас с бывшим мужем по 1/3 доли, у детей по 1/6. По устной договорённости мы с детьми остались проживать в совместной квартире, бывший муж съехал. Ипотеку оплачивали совместно, но так как кредитный договор не был разделён, он оплачивает , а я возвращаю ему половину суммы. Коммунальные услуги по квартире я оплачиваю сама. В мае этого месяца бывший муж увольняется с работы , называет себя безработным и заявляет что не будет платить алименты пока не найдёт работу. После чего говорит, что приедет жить в нашу общую квартиру. С чем я не согласна, но понимаю что не имею право отказать . В ходе диалога выяснилось что теперь он хочет чтобы я выкупила долю у него. После чего уже он перепишет свою долю на меня, и ипотеку я буду платить сама. Запросил 1 600 000 . Сумма не подъёмная , да и квартира в залоге у банка, соответственно доли наши ещё не в собственности. Какую сумму я должна предложить ему по закону, чтобы он согласился переписать долю? И в случае продажи квартиры и загашенния долга по ипотеке сколько из оставшихся денег пойдет ему, а сколько нам с детьми. Спасибо
Показать полностью, Татьяна, г. Москва
В данной ситуации, когда квартира находится в ипотеке и был использован материнский капитал, выкуп доли у бывшего мужа имеет свои особенности.
1. Оценка стоимости доли
Выкуп доли по рыночной стоимости всей квартиры — это один из вариантов, но он требует точного расчета. Важно понимать, что доля в праве собственности не всегда эквивалентна рыночной стоимости всей квартиры, разделенной на количество долей. Цена доли обычно ниже из-за сложности управления общим имуществом.
Однако в вашем случае ключевым фактором является не рыночная цена, а размер оставшегося долга по ипотеке и фактически выплаченная сумма.
2. Влияние ипотеки и материнского капитала
Это самый важный юридический аспект. Использование материнского капитала (МК) при покупке жилья в ипотеку накладывает на собственника жесткое обязательство.
Согласно закону, если при покупке недвижимости использовались средства МК, родители обязаны выделить доли всем членам семьи (в том числе детям) после полного погашения ипотечного кредита.
Пока ипотека не выплачена, квартира находится в залоге у банка. Вы не можете распоряжаться ею (продавать, дарить) без согласия банка. Но главное — вы еще не выполнили обязательство перед государством и Пенсионным фондом по выделению долей детям.
3. Как рассчитать стоимость выкупа доли
Ваша ситуация выглядит так:
Стоимость квартиры при покупке: 3 800 000 руб.
Внесено средств: 1 000 000 руб. (из них 800 тыс. — МК).
Остаток долга: 2 600 000 руб.
Распределение долей (по суду): У вас и у мужа по 1/3, у двоих детей — по 1/6 (в сумме у детей 1/3).
Бывший муж предлагает продать вам свою 1/3 долю за 1 600 000 рублей. Это предложение выглядит завышенным.
Логика расчета должна быть следующей:
Определение текущей доли в капитале: Вы с мужем внесли 1 млн рублей личных средств (или заемных, но это ваш долг). Из этой суммы 800 тыс. — это целевые государственные деньги (МК), которые по сути являются авансом от государства за ваши будущие обязательства перед детьми.
Справедливая оценка: Если исходить из внесенных средств, то доля бывшего мужа (1/3) в оплаченном капитале составляет примерно 333 333 рубля (1/3 от 1 млн). Но так как 80% из этой суммы — МК, его реальная финансовая доля еще меньше.
Учет долга: На текущий момент квартира стоит условно столько, сколько за нее заплатили (с учетом амортизации), но она обременена долгом в 2,6 млн рублей. То есть «чистый» капитал в квартире на данный момент — это внесенный 1 млн рублей.
Предложение мужа в 1,6 млн рублей за его долю экономически не обосновано, так как это больше, чем все личные средства, вложенные в квартиру.
Что делать в этой ситуации:
Откажитесь от идеи выкупа по предложенной цене. Сумма в 1,6 млн рублей не имеет под собой финансовой основы при текущем остатке долга и сумме первоначального взноса.
Проведите переговоры. Предложите бывшему мужу выкупить его долю исходя из реальных цифр. Например, предложите ему сумму, эквивалентную его доле во внесенных средствах (около 300-400 тыс. рублей), либо предложите переоформить ипотеку на вас единолично (если банк позволит), при этом он просто откажется от прав на квартиру в пользу детей.
Обратитесь в банк. Поскольку квартира в ипотеке, любая сделка с долями требует участия банка. Вам нужно проконсультироваться с ипотечным менеджером о возможности «вывода» созаемщика из договора.
Консультация с юристом. Ситуация с материнским капиталом требует предельной аккуратности. Любое нарушение прав детей может привести к серьезным последствиям вплоть до оспаривания сделки прокуратурой или опекой (хотя дети уже имеют доли). Юрист поможет составить соглашение о разделе имущества или договор купли-продажи доли с учетом интересов детей и требований банка.
Резюме: Выкупить долю можно только с согласия банка и бывшего мужа. Предложенная им цена завышена и не соответствует реальному финансовому вкладу. Вам следует настаивать на расчете, основанном на фактически внесенных средствах и остатке долга, а также обязательно привлечь банк к процессу переоформления ипотеки.