Есть ли что-то противозаконное в данном варианте расчета за приобретаемую недвижимость

     Добрый день.

     Теоретически данная схема возможна, но имеет массу рисков. 

     1. Риски в рамках санкционной политики ЕС в рамках реализации гражданну РФ недвижимости и расчетов в криптовалюте, что может быть расценено как обход санкций. Так же существуют риски с непрохождением платежей в банке ЕС.

    2. Существуют риски  блокировок в рамках 115-ФЗ, поскольку в силу позиции ЦБ по обороту криптовалюты,  выраженной еще в Информации БР от 27 января 2014 года 

Банк России предупреждает, что предоставление услуг по обмену «виртуальных валют» на рубли и иностранную валюту, а также на товары (работы, услуги) будет рассматриваться как потенциальная вовлеченность в осуществление сомнительных операций в соответствии с законодательством о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма

Далее было еще несколько подобных писем.

     Более того, в силу Указания БР № 5599- У от 20.10.2020 о внесении изменений в  Положение ЦБ 375-П   сделки с криптовалютой  вынесены отдельным пунктом, в качестве  операций вызывающих сомнение и подозрение в легальности, что является прямым основанием для блокировки банковского счета

11.Общие признаки, свидетельствующие о возможном осуществлении легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма
1190 Операция, связанная с оборотом цифровой валют.

       Поэтому, если в банке будет выяснено, что транзакции  связаны с операциями с криптовалютой,  Вы можете столкнуться с блокировкой счета по 115-ФЗ.

       Кроме того существуют  риски в рамках валютного законодательства при сделках с криптовалютой совершаемых с нерезидентами, с обязанностью соблюдения как 173-ФЗ, так и Инструкции БР 181-и

      3. Покупка заткриптовалюту с точки зрения законодательства РФ, как впрочем и обмен криптовалюты на фиатные деньги в настоящий момент рассматривается в РФ как ее реализация. При наличии налогового резидентства  РФ Вы должны будете задеклариовать доход подучаемый в результате этой операции и оплатить с него НДФЛ.

      При этом использование криптовалюты при расчетах за пределами РФ с нерезидентами  законодательством РФ не запрещено. Просто важно понимат, что на настоящий момент в РФ  нет полностью «белых» и безрискованных вариантов  по  любым операциям связанным с криптовалютой именно из за рисков по 115-ФЗ,   в связи с чем необходимо строить схемы  со снижением этих  рисков. Они возможны, но  требуют   обсуждения массы нюансов и деталей.  

      Все остальные  моменты, касающиеся построения схем  реализации криптовалюты с оптимизацией налогов и минимизацией рисков по 115- ФЗ  могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер)

С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте.

Во-первых, операции с применением счетов, находящихся за пределами РФ могут считаться легальными, если Вы надлежащим образом исполняете обязанность по уведомлению налогового органа об открытии счетов в банках и иных финансовых организациях за пределами РФ.

Во-вторых, в случае если продавцом недвижимости выступает физическое лицо с гражданством РФ или ВНЖ РФ, независимо от наличия у него вида на жительство или гражданства другого государства, допускаются расчеты в рублях со счета покупателя в российском банке либо со счета в рублях, открытого в иностранном банке.  Расчеты в иностранной валюте возможны, в случае если обе стороны сделки находятся за пределами России в течение календарного года в совокупности более 183 дней и, соответственно, не являются налоговыми резидентами РФ.

Согласно ст. 9 Закона о валютном регулировании

1. Валютные операции между резидентами запрещены, за исключением:

...

25) операций, совершаемых за пределами территории Российской Федерации между физическими лицами — резидентами, указанными в абзаце первом части 8 статьи 12 настоящего Федерального закона, а также между физическими лицами — резидентами, срок пребывания которых за пределами территории Российской Федерации в течение календарного года в совокупности составит более 183 дней, и юридическими лицами — резидентами, являющимися российскими государственными образовательными организациями высшего образования и их филиалами, находящимися за пределами территории Российской Федерации, по договорам об образовании;

Иные операции могут считаться незаконными.

Если же сделка с недвижимым имуществом за пределами РФ происходит с нерезидентами, то ЦБ РФ дал по этому поводу официальное разъяснение ЦБ 2-ор от 18.03.2022 г. 

1.11. Ограничения, содержащиеся в Указе № 81, не распространяются на сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на… недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) резидентами с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, если: 
     объекты недвижимости (включая строящиеся объекты недвижимости) находятся за пределами территории Российской Федерации; 
     расчеты по сделкам (операциям) с такими… объектами недвижимости осуществляются по счетам (вкладам) открытым резидентам в иностранных банках, иных организациях финансового рынка, 7 расположенных за пределами территории Российской Федерации, информация о которых раскрыта резидентами налоговым органам Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. 
     

Соответственно сделка по покупке недвижимости за пределами РФ у нерезидента законна, если она совершается без применения наличных средств и с учетом вышеуказанных обстоятельств относительно владения зарубежным счетом.

европейская финансовая компания по реквизитам и договору купли-продажи недвижимости отправляет от моего имени (по поручению) денежные средства Продавцу.

 Вот в этом есть некоторая неясность. Что значит отправляет по Вашему поручению? Откуда в этой схеме появилась некая финансовая компания? После продажи USDT евро зачисляются не на принадлежащий Вам счет?

Здравствуйте.

Описанная схема сопряжена с целым рядом существенных правовых и финансовых угроз.

Риск блокировки счёта по 115‑ФЗ. Позиция Банка России относительно криптовалют остаётся жёсткой с 2014 года (что зафиксировано в Информации БР от 27 января 2014 года). Регулятор прямо указывает: операции по обмену виртуальных активов на фиат (рубли или иностранную валюту), а также их использование для оплаты товаров и услуг могут расцениваться как признаки сомнительных транзакций в рамках законодательства о противодействии отмыванию доходов и финансированию терроризма.

Эта линия получила развитие в Указаниях БР № 5599‑У от 20.10.2020, которыми в Положение ЦБ 375‑П внесены изменения: сделки с криптовалютой теперь прямо отнесены к категории вызывающих подозрения. В частности, пункт 1190 перечня признаков легализации преступных доходов прямо называет операции с цифровыми активами фактором риска. На практике это означает, что при выявлении связи транзакций с криптовалютой банк вправе приостановить обслуживание счёта.

Налоговые последствия. С точки зрения российского законодательства покупка или обмен криптовалюты на фиатные деньги квалифицируется как реализация актива. Соответственно, если вы являетесь налоговым резидентом РФ, полученный в результате такой операции доход подлежит декларированию, а с него необходимо уплатить НДФЛ.

Санкционные ограничения и проблемы с международными платежами. Сделки с недвижимостью, затрагивающие граждан РФ, в сочетании с расчётами в криптовалюте могут попасть под подозрение как попытка обойти санкции ЕС. Кроме того, есть высокая вероятность, что банки Евросоюза откажутся проводить соответствующие платежи — финансовые организации крайне осторожно относятся к операциям с признаками обхода ограничительных мер.

Вопросы валютного регулирования. Сделки с криптовалютой, совершаемые с участием нерезидентов, подпадают под действие 173‑ФЗ и Инструкции БР 181‑И. Это накладывает дополнительные обязательства по соблюдению валютного законодательства, включая отчётность и соблюдение установленных процедур.

С уважением, Александр.