На что может претендовать новый собственник?

Здравствуйте! Новый собственник земельного участка приобретает только то имущество, которое было включено в конкурсную массу и указано в составе лота. Если бытовки, скважина и забор не были зарегистрированы как объекты недвижимости и не входили в предмет продажи, то право собственности на них к покупателю автоматически не переходит. Владелец этих объектов вправе требовать сохранения своего права собственности и вывоза бытовок. Вместе с тем скважина и забор могут быть признаны неотделимыми улучшениями или принадлежностью земельного участка, поэтому многое зависит от их характеристик и документов на них. Для точного ответа необходимо изучить положение о торгах, описание лота и документы на указанные объекты. Если вам необходимо разобрать ваш вопрос детально, то напишите мне в личный чат.

При продаже земельного участка на торгах в рамках банкротства новый собственник приобретает право собственности только на то имущество, которое включено в состав продаваемого лота и отражено в документах торгов и договоре купли-продажи. Если в договоре купли-продажи ничего не сказано о бытовках, скважине и заборе из сетки-рабицы, а эти объекты принадлежат бывшему арендатору, то по общему правилу они не переходят к покупателю. 

Бытовки, скважина и забор являются движимым или недвижимым имуществом в зависимости от их характеристик:

Бытовки — обычно движимое имущество, если они не прочно связаны с землёй.

Скважина может быть признана недвижимым имуществом, если она создана с соблюдением строительных норм и имеет прочную связь с земельным участком.

Забор из сетки-рабицы — движимое имущество, так как его можно демонтировать без существенного ущерба.

Если эти объекты не были включены в конкурсную массу должника и не фигурировали в документах торгов (описании лота, протоколе торгов, договоре купли-продажи), то они остаются собственностью бывшего арендатора. Новый собственник участка не вправе претендовать на них на основании договора купли-продажи.

Продавец (конкурсный управляющий) обязан передать покупателю участок свободным от прав третьих лиц, если в договоре не предусмотрено иное. Если объекты бывшего арендатора находились на участке на момент продажи, но не были упомянуты в документах, это может рассматриваться как нарушение обязанности продавца. В таком случае покупатель вправе:

— потребовать уменьшения цены;

— потребовать безвозмездного устранения недостатка (например, демонтажа объектов);

— потребовать возмещения расходов на устранение недостатка;

— отказаться от договора и потребовать возврата денег, если недостаток является существенным и покупатель не мог его обнаружить без специальных познаний. 

Если покупатель знал или должен был знать о наличии чужих объектов на участке (например, из визуального осмотра или из открытых источников), то его права на отказ от договора или уменьшение цены могут быть ограничены. 

Действия нового собственника

Если объекты бывшего арендатора мешают использованию участка, новый собственник может:

Обратиться к бывшему арендатору с требованием демонтировать объекты. Если добровольного согласия не последует, можно подать иск в суд о снятии незаконных построек или устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Проверить документы торгов и договор купли-продажи. Возможно, в них всё же есть упоминания об этих объектах, которые были упущены при первичном ознакомлении.

Обратиться к конкурсному управляющему или в суд, если есть основания полагать, что при организации торгов была предоставлена недостоверная информация об участке. 

Важные нюансы

Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ст. 35 ЗК РФ) применяется, если объекты являются недвижимостью и принадлежат тому же лицу, что и участок. В данном случае, если объекты принадлежат бывшему арендатору, этот принцип не работает. 

Наличие обременений или прав третьих лиц на участке должно было быть отражено в документах торгов. Если этого не было сделано, это может стать основанием для оспаривания результатов торгов или договора купли-продажи.