Арендодатель ООО( собственник помещения) и арендатор ИП заключили договор аренды нежилого помещения

Здравствуйте.

Не факт, что требования нового собственника законны. Само по себе наличие старого зарегистрированного договора аренды ещё не означает, что наследник обязан платить арендную плату спустя годы. Арендодателю придётся доказать, что договор действительно продолжал действовать после прекращения деятельности ИП, помещение не было возвращено и сохранялась обязанность по оплате аренды. Статьи 606, 614 и 621 ГК РФ связывают обязанность платить аренду с существованием действующих арендных отношений и фактическим пользованием помещением.

Кроме того, наследник отвечает только по долгам, которые существовали у наследодателя, и только в пределах стоимости принятого наследства (ст. 1112, 1175 ГК РФ). Поэтому здесь принципиальное значение имеют сроки действия договора, условия его пролонгации, факт пользования помещением после закрытия ИП в 2016 году и период, за который новый собственник требует оплату.

Есть ещё один важный момент: предъявлялись ли какие-либо требования об оплате самому арендатору при жизни и что происходило с помещением после прекращения деятельности ИП. От ответов на эти вопросы правовая оценка может существенно измениться.

Если у вас остались вопросы или вы хотите более детально разобрать ваш вопрос, то можете мне написать в личный чат.

Здравствуйте. Здесь позиция нового собственника не выглядит бесспорной. Сам по себе переход права собственности на помещение действительно не прекращает договор аренды — это прямо следует из ст. 617 ГК РФ. Также если договор аренды был заключён на длительный срок и зарегистрирован, он продолжает существовать до его прекращения в установленном порядке.

Но требовать оплату именно с наследника можно не автоматически за весь период. По ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят имущественные права и обязанности умершего, а по ст. 1175 ГК РФ наследники отвечают по долгам наследодателя только в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества. То есть наследник не становится безусловно личным должником по всем требованиям арендодателя сверх стоимости наследства.

Кроме того, нужно разделять задолженность, которая могла образоваться до смерти арендатора, и платежи, которые новый собственник пытается начислять уже после смерти, когда наследник помещением фактически не пользовался, ключи/помещение не принимал, деятельность там не вел. Если наследник не вступал в фактическое пользование помещением и не принимал права арендатора по договору, требование о взыскании текущей арендной платы за период после смерти арендатора можно оспаривать.

Важный момент: ИП — это не отдельное юридическое лицо, а статус гражданина. Закрытие ИП в 2016 году само по себе не означает автоматическое прекращение всех гражданско-правовых обязательств гражданина, но для коммерческой аренды это существенное обстоятельство, особенно если помещение после этого фактически не использовалось, акты не подписывались, арендодатель не выставлял требования, помещение фактически находилось у собственника или могло быть им принято обратно.

Я бы рекомендовал наследнику направить новому собственнику письменный ответ-претензию: указать, что наследник помещением не пользовался, объект не принимал, предпринимательскую деятельность умершего не продолжал, обязанности по текущей аренде на себя не принимал, а при наличии требований по долгам наследодателя арендодатель обязан документально подтвердить период задолженности, расчет, факт передачи помещения, факт пользования помещением, отсутствие возврата помещения, а также стоимость наследственного имущества, в пределах которой вообще возможна ответственность наследника по ст. 1175 ГК РФ.

Также нужно запросить выписку ЕГРН по зарегистрированному договору аренды и проверить, не прекращена ли запись об аренде. Если запись до сих пор висит, целесообразно отдельно решать вопрос о прекращении/погашении регистрационной записи об аренде через соглашение сторон либо через суд.

В вашей ситуации я могу подготовить для наследника мотивированный письменный ответ новому собственнику либо претензию о прекращении начислений и снятии зарегистрированного обременения аренды.