В марте я с братом зключил договор купли продажи здания -склад в тамбовской обл.Старое здание в поле

Здравствуйте! Если договор купли-продажи уже подписан и право собственности зарегистрировано в ЕГРН, то просто «отменить» сделку по соглашению сторон задним числом для целей налогообложения нельзя. Налоговая инспекция рассматривает состоявшуюся регистрацию перехода права как реальную сделку.

Однако для оценки налоговых последствий необходимо уточнить несколько важных обстоятельств.

Если брат владел зданием более минимального срока владения, НДФЛ вообще может не возникнуть. Для объектов недвижимости, приобретенных по различным основаниям, минимальный срок владения обычно составляет 5 лет, а в некоторых случаях — 3 года (ст. 217.1 НК РФ). Вы пишете, что брат получил объект по решению суда 4 года назад. Здесь важно понимать, когда именно возникло право собственности и что именно установил суд: признал ранее возникшее право собственности или передал объект в собственность впервые.

Кроме того, налог при продаже недвижимости рассчитывается не всегда исходя из цены договора. Если цена сделки менее 70% кадастровой стоимости объекта, то налоговая база определяется исходя из 70% кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). При кадастровой стоимости 2,5 млн руб. налоговая база может быть рассчитана исходя из 1,75 млн руб., несмотря на цену продажи 200 тыс. руб.

Если переход права уже зарегистрирован, теоретически стороны могут заключить обратную сделку (вы продаете объект брату обратно), но это не отменит обязанность по уплате НДФЛ по первой сделке и может вызвать дополнительные вопросы у налогового органа.

Если же право собственности еще не зарегистрировано в Росреестре, то вопрос можно решать иначе, вплоть до подписания соглашения о расторжении договора и прекращения регистрации перехода права.

Для понимания реальной суммы налога и возможности его уменьшения необходимо проверить:

дату вступления в силу решения суда;
дату регистрации права собственности брата в ЕГРН;
зарегистрирован ли уже переход права собственности на вас;
назначение объекта (нежилое здание, склад);
использовался ли объект в предпринимательской деятельности.
Если вам необходимо разобрать ваш вопрос детально, то напишите мне в личный чат.

Да, расторгнуть договор купли-продажи по обоюдному согласию возможно, если стороны не имеют взаимных претензий. Это предусмотрено статьёй 450 Гражданского кодекса РФ. Однако важно учитывать стадию исполнения сделки и последствия такого расторжения. 

Расторжение договора по соглашению сторон
Соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и сам договор. Если договор был нотариально заверен, соглашение также требует нотариального удостоверения. Если договор уже зарегистрирован в Росреестре, необходимо подать в регистрирующий орган заявление о расторжении и документы, подтверждающие согласие сторон на обратный переход права собственности.

Особенности в зависимости от стадии сделки:

Если переход права собственности ещё не зарегистрирован, достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации. 
Если право собственности зарегистрировано, но расчёт по сделке не завершён, стороны предоставляют в Росреестр соглашение о расторжении, и право собственности возвращается продавцу. 
Если договор полностью исполнен (право собственности зарегистрировано, а покупатель полностью оплатил объект), расторгнуть его по соглашению сторон нельзя. В этом случае можно заключить новую сделку — обратную куплю-продажу, где покупатель и продавец поменяются ролями. 
В соглашении о расторжении можно прописать условия возврата средств, компенсации расходов и другие последствия прекращения сделки. 

Как избежать налога
Если сделка уже совершена и право собственности перешло к покупателю, расторгнуть её для избежания налога сложно. Однако есть законные способы уменьшить или избежать уплаты НДФЛ с продажи недвижимости:

Имущественный вычет. Продавец может уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн рублей, если не может подтвердить расходы на приобретение объекта. Если же есть документы, подтверждающие расходы (например, договор купли-продажи, ипотечный договор), налог начисляется только на разницу между ценой продажи и покупки. 
Срок владения. Если брат владел зданием более 5 лет, налог платить не нужно. Для недвижимости, полученной в порядке наследования, дарения, по договору ренты или в результате приватизации, минимальный срок владения снижается до 3 лет. 
Продажа по цене, равной или ниже цены покупки. Если здание продано по цене, равной той, за которую его покупали, или дешевле, НДФЛ не начисляется. Однако цена не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости, установленной в год продажи. В некоторых регионах (например, в Астраханской области) применяется коэффициент 100% к кадастровой стоимости при расчёте налоговой базы, если цена в договоре ниже 70% кадастра. 
Льготы для семей с детьми. Семьи с двумя и более детьми до 24 лет (или с детьми-инвалидами без ограничения возраста) могут не платить налог при соблюдении ряда условий: новая недвижимость куплена не позднее 30 апреля следующего года, её площадь или кадастровая стоимость больше, чем у проданной, кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей и др.. 
Важные нюансы
С 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ: 13% — если налогооблагаемая база не превышает 2,4 млн рублей, 15% — с суммы превышения.
Срок владения считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН, а не с даты заключения договора. 
Даже если сделка расторгнута после регистрации права собственности, это не отменяет обязанности подать декларацию 3-НДФЛ, если до этого момента сделка считалась исполненной и подлежала налогообложению.
Рекомендации:

Обратитесь к юристу для составления соглашения о расторжении договора и оценки правовых последствий.
Если расторжение невозможно, проконсультируйтесь с налоговым экспертом или бухгалтером, чтобы выбрать оптимальный способ уменьшения налога.
Учтите, что любые попытки занизить цену в договоре с целью уклонения от налогов незаконны и могут привести к штрафам и другим правовым последствиям. journal.sovcombank.ru
Перед принятием решения о расторжении сделки или применении налоговых льгот тщательно проанализируйте все обстоятельства и возможные риски.

Здравствуйте! Вы указали в договоре цену 200 тыс. руб., но кадастровая стоимость склада — 2,5 млн руб. Налоговый кодекс РФ устанавливает правило: если цена продажи недвижимости ниже 70% от её кадастровой стоимости, для расчета налога берут не цену из договора, а кадастровую стоимость с понижающим коэффициентом 0,7.

Из-за большого расхождения цены и кадастровой стоимости налог считается не с реальных денег, а с государственной оценки.

Могут ли отменить сделку по обоюдному согласию?
Формально — да, можно. Вы и брат можете заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи. Для этого нужно:

Составить письменное соглашение о расторжении.
Подать его в Росреестр для аннулирования записи о переходе права собственности.
Но налоговые последствия при этом будут крайне неприятными:

Налоговая инспекция в подавляющем большинстве случаев расценивает такую «отмену» как мнимую сделку, совершенную лишь для того, чтобы избежать налога. Это грозит доначислением налога, пенями и крупным штрафом (до 40% от неуплаченной суммы).
Кроме того, вы — братья, то есть взаимозависимые лица. Налоговая особенно внимательно проверяет сделки между родственниками и с большой вероятностью увидит в расторжении попытку уйти от налогообложения.
Есть ли законные способы уменьшить налог или избежать его?
Самый выгодный способ — уменьшить доход от продажи на сумму, которую ваш брат потратил на приобретение этого склада. В этом случае налог будет считаться так:

(Цена продажи − Расходы брата на покупку) × 13%

Вы пишете, что брат получил склад «по решению суда 4 года назад. В решении суда или в документах, на основании которых суд вынес решение, указана сумма, которую брат заплатил предыдущему владельцу. Если эта сумма близка к 2–2,5 млн руб. (или хотя бы больше 200 тыс. руб.), то налог может быть нулевым (доход минус расход = 0).
Если брат получил склад бесплатно (например, как неделимые остатки, в счет долга, по договору мены без доплаты и т.д.). Тогда расходов у него нет, и применить этот вычет нельзя. Остается только стандартный вычет в 250 000 руб., и налог будет огромным. Нужно найти все документы, которые подтверждают, какую сумму реально заплатил ваш брат, когда получил этот склад. Если подтвердить расходы нечем, то легально уменьшить налог практически не получится.

Налога можно было бы избежать полностью, если бы брат владел складом дольше минимального срока:

3 года — если право собственности возникло по наследству, договору дарения от близкого родственника, приватизации или договору ренты.
5 лет — во всех остальных случаях, включая получение по решению суда (если это не было оформлено как наследство или дарение от вас).
Вы пишете, что он владел складом 4 года. Если это не подпадает под льготные 3 года (то есть не наследство и не дарение), то он продал его на год раньше, чем можно было не платить налог. Сейчас это уже не изменить.

Что НЕЛЬЗЯ делать?
 Расторгать сделку «задним числом» или сейчас по обоюдному согласию. Это почти гарантированно приведет к проверке, доначислению налога, пеней и штрафа. Вы проиграете.
 Пытаться скрыть сделку или не подавать декларацию 3-НДФЛ. Если ваш брат не подаст декларацию до 30 апреля следующего года, его оштрафуют. Если он не заплатит налог до 15 июля — тоже оштрафуют и начислят пени. Налоговая получит сведения из Росреестра обо всех сделках.
 Исправлять договор и указывать в нем кадастровую стоимость (2,5 млн руб.). Тогда брату придется заплатить налог уже с этой суммы (минус вычет), и он получит на руки по факту меньше денег, чем если заплатит налог от 1,75 млн руб.