Такую сделку обязательно проводить нотариально, или можно обойтись без нотариуса?

Question

Здравствуйте! Хотим купить земельный участок с ветхим домом за 3 млн. руб. Продавцы - две женщины и пожилая бабушка. Общая долевая собственность, у одной женщины 2/3, у второй женщины и у бабушки по 1/6. То есть первая получит 2 млн, и остальные по 500 тысяч. У обеих женщин большие долги по алиментам, кредитам и ЖКХ, на их имущество наложены ограничения «запрет регистрации», у бабушки долгов и ограничений нет. Долги первой женщины покрываются стоимостью ее доли, и еще небольшая сумма останется ей на руки, тут все понятно. А вот со второй женщиной ситуация другая. Стоимость ее доли 500 тысяч, а долгов на 2 млн. Мы пришли к приставам узнать как можно поступить в этой ситуации. Приставы каждый раз нам говорят разную информацию, непонятно где искать правду. Во-первых, каждый раз они говорят разные суммы долга. В программе на сайте ФССП вообще по алиментам ничего не указано, хотя точно известно что этот долг есть. Далее они сказали, что ограничения наложены из за ее долгов по ЖКХ и кредитам, и что если мы их погасим за нее, то ограничения снимутся, можно будет купить долю, долги по алиментам якобы не при чем. Потом сказали, что как только снимется этот долг, автоматически ограничения продлятся по алиментам. Дальше нам приставы сказали, что ограничение наложено не на ее долю, а на весь объект полностью. Разве может быть? Если в выписке ЕГРН написано например, что у бабушки на ее 1/6 доли ограничения отсутствуют. Насколько мы понимаем, если доля у женщины только 1/6, то и ограничения наложены на эту 1/6? Дальше мы задали вопрос - если оценить ее долю в 500 тысяч (хотя кадастровая стоимость на самом деле еще меньше примерно в три раза) погасить за нее стоимость именно этой доли, снимется ли ограничение? Нам ответили, что нет! Что нужно гасить весь долг полностью. Почему так? Почему человек не может погасить долг хотя бы частично? В общем, вопросы: 1. Возможно ли заключить с приставами какое-то соглашение о погашении части долга учитывая рыночную стоимость доли в объекте (допустим заказать независимую экспертизу или указать кадастровую стоимость)? Чтобы быть на 100% уверенными что после оплаты снимется ограничение? 2. Есть ли приоритет в выплате долга, если он состоит из алиментов, кредитов, ЖКХ (ограничения наложены разными исполнительными производствами, в общей сложности в выписке егрн их 6 штук). Они должны оплачиваться пропорционально, или в порядке очередности по сроку наложения и тд? 3. Может ли быть наложено ограничение на весь объект, если у должника только доля в объекте? 4. Такую сделку обязательно проводить нотариально, или можно обойтись без нотариуса? 5. Есть ли какой-то единый алгоритм действий в подобных ситуациях, когда нужно погасить долги у приставов перед покупкой объекта в долях?

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте, Елена. 1. Возможно ли заключить с приставами какое-то соглашение о погашении части долга учитывая рыночную стоимость доли в объекте (допустим заказать независимую экспертизу или указать кадастровую стоимость)? Чтобы быть на 100% уверенными что после оплаты снимется ограничение? 2. Есть ли приоритет в выплате долга, если он состоит из алиментов, кредитов, ЖКХ (ограничения наложены разными исполнительными производствами, в общей сложности в выписке егрн их 6 штук). Они должны оплачиваться пропорционально, или в порядке очередности по сроку наложения и тд? Такие соглашения с ФССП законодательством не предусмотрены, стоимость отчуждаемой недвижимости, в том числе кадастровая и т.д. к судебным приставам не имеет никакого отношения. Цена определяется в договоре купли-продажи сторонами, и никем иным, она не контролируется. (см. ст.421, ст.424, п.1 ст.432 ГК РФ, ст.555 ГК РФ). Главное, чтобы цена не была занижена во избежание рисков оспаривания сделки кредиторами в ходе гипотетического банкротства или судах общей юрисдикции вне банкротства по основаниям ст.10+ст.168 ГК РФ в их взаимосвязи. При наличии нескольких исполнительных производств поступающие денежные средства распределяются судебными приставами в порядке очередности, установленной ст.111 ФЗ Об исполнительном производстве. 3. Может ли быть наложено ограничение на весь объект, если у должника только доля в объекте? Так быть не может. Арест или запрет совершения рег.действий устанавливается на имущество должника, а не совладельца. (см. ст.80, 81 ФЗ Об исполнительном производстве). НО!!! Елена, Вы путаете немного. Вы спрашиваете о том, как должно быть, и хотите, видимо, это применить каким-то образом к ситуации, но исходить следует из того, как оно есть по факту. При аресте всего дома, а не доли в нем речь должна идти об снятии ареста, обжаловании незаконных постановлений пристава. И делать это должно лицо, чье право нарушено, в данном случае владелец арестованной доли, не являющийся должником -бабушка. 4. Такую сделку обязательно проводить нотариально, или можно обойтись без нотариуса? Поскольку объект продается целиком одной сделкой всеми продавцами одновременно, требований к нотариальному удостоверению нет (см. ст.163 ГК РФ, п.1.1 ст.42 ФЗ О государственной регистрации недвижимости). 5. Есть ли какой-то единый алгоритм действий в подобных ситуациях, когда нужно погасить долги у приставов перед покупкой объекта в долях? Единых алгоритмов в сделках с недвижимостью в принципе не существует и существовать не может, поскольку каждая сделка индивидуальна, со своими нюансами и особенностями. Единственное, что можно прокомментировать, так это то, что сначала выясняется точный перечень долгов, которые погашаются, снимаются аресты и записи в ЕГРН об обременениях. В ситуации явно напрашивается либо заключение предварительного договора (ст.429 ГК РФ) или договора купли-продажи с предварительной оплатой (ст.487 ГК РФ), выяснение точного перечня долгов и исполнительных производств. Подробная консультация по вопросу подготовки сделки купли-продажи недвижимости возможна индивидуально в чате . С уважением

Василий Катаев · Answer

Здравствуйте. Елена. 1. Возможно ли заключить с приставами какое-то соглашение о погашении части долга учитывая рыночную стоимость доли в объекте (допустим заказать независимую экспертизу или указать кадастровую стоимость)? Чтобы быть на 100% уверенными что после оплаты снимется ограничение? Нет, подобное невозможно. Запрет на совершение регистрационных действий устанавливается в целях противодействия возможному выбытию имущества из владения должника. О кадастровой стоимости (кс), вообще, не нудно упоминать во взаимодействии с приставами. Основная цель кс в том, что она служит базой для расчета налогов. Далее — продолжу.

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте. 1. Соглашение с приставами заключить нельзя, так как приставы просто исполняют решение суда, и своего интереса в этом имуществе или его продаже не имеют. При возбуждении исполнительного производства приставы накладывают запрет на совершение регистрационных действий с имуществом должника с целью обеспечить исполнение судебного акта (п. 42 Перечень исполнительных действий, приведенный в части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов… К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий). 2. Приоритета в выплате долгов нет — должник должен исполнять требования всех документов в равной степени. Есть понятие «очередности удовлетворения требования» при недостаточности средств для погашения всех требований к должнику, и алименты действительно имеют приоритет (ст. 111 ФЗ Об исполнительном производстве), но эта норма не означает, что должник обязан только уплатить задолженность по алиментам, а другие исполнительные документы игнорировать. 3. Запрет на распоряжение имуществом может быть наложен на имущество должника, но на практике, если запрет выносится на совершение регистрационных действий только с долей должника, в ЕГРН запрет устанавливается в отношении всего объекта. Мне известна масса случаев, даже среди опубликованных здесь вопросов, когда люди не могли совершить отчуждение своей доли из-за запрета, наложенного на долю другого сособственника имущества. В таких случаях приходится либо заявлять иск об освобождении имущества от ареста или оспаривать приостановление регистрации Росреестра в судебном порядке. Если объект будет продавать всеми собственниками целиком, то нотариальное оформление сделки не нужно. Достаточно сделки в простой письменной форме, в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). 4. Это у Вас самая проблемная часть. Допустимо заключить договор купли продажи, в котором прописать условия, что часть цены переводится в счет погашения обязательств по исполнительным производствам (с соответствующими номерами) на депозитный счет подразделения судебных приставов, а часть передается продавцу. После чего исполнительные производства оканчиваются, запреты на регистрационные действия снимаются, а Росреестр регистрирует переход права. Но в Вашей ситуации Вам нужно погасить требования по всем исполнительным документам продавца, а эта сумма превышает размер причитающейся ей цены. Если Вы погасите только часть, то никто не даст Вам гарантию, что запрет будет наложен и по другим исполнительным производствам, тогда Вы отдадите деньги и останетесь без дома.