Могу ли я не называть свою цену первым и требовать сначала их официальный отчёт об оценке?

Question

Добрый день. У меня ситуация с жильём в Екатеринбурге (переулок Шадринский), дом включён в проект КРТ (комплексное развитие территории), идёт подготовка к расселению/выкупу. Квартира находится в долевой собственности (всего около 18 собственников). У меня в собственности две комнаты (примерно 37 м² жилой площади, или как считает новый правообладатель 45м2 общей площади). Также у объекта есть земельный участок под домом, который находится в общей долевой собственности всех владельцев. На данный момент: официального выкупа ещё нет, только предварительные разговоры предлагают ориентир около 95 000 ₽ за м² утверждают, что “земля уже учтена в стоимости” просят от меня назвать свою цену официальная оценка ещё не предоставлена Дополнительно: я рассматриваю возможность сделать независимую оценку члены моей семьи (супруга и двое детей) не зарегистрированы по адресу, собственность оформлена только на одного собственника. Прошу разъяснить: Как правильно по закону должна рассчитываться выкупная стоимость при КРТ в моём случае - отдельно ли учитывается земельный участок или он считается внутри стоимости жилья? Имеет ли значение количество зарегистрированных лиц (или состав семьи), если речь идёт о денежной компенсации, а не предоставлении квартиры? Насколько юридически значима независимая оценка, сделанная мной до официальной оценки администрации/застройщика? Обязаны ли они её учитывать или это только предмет переговоров? Могу ли я не называть свою цену первым и требовать сначала их официальный отчёт об оценке? Если моя независимая оценка будет выше их предложения, какие у меня реальные механизмы защиты (переговоры, экспертиза, суд)? Законно ли давление формата “другие уже согласились на 95 000 ₽/м²” и может ли это влиять на мою компенсацию? К сожалению, за такую стоимость мне не купить квадратный метр в этом районе, а все привязано именно к нему уже: школа, садики, работа и прочее. В случае судебного разбирательства мне сказали, что будет предложено три варианта жилья соответствуюшей площади или схожей с доплатой в любом районе города, а город не маленький, соответственно, вариантов много, в случае, отказа мне будет выплачена компенсация в установленном судом ( с учетом их оценки) эквиваленте.

Эрик Степанов · Answer

Добрый день. В вашей ситуации есть несколько важных моментов, которые собственники при КРТ часто упускают, а потом теряют существенные суммы. 1. Земельный участок отдельно не «исчезает». Согласно ст. 32 ЖК РФ, при изъятии жилого помещения собственнику выплачивается возмещение, включающее рыночную стоимость жилого помещения и все убытки, причинённые изъятием. Если земельный участок находится в общей долевой собственности собственников дома, ваша доля в праве на землю должна учитываться при определении выкупной стоимости. Застройщики и администрации часто говорят: «земля уже учтена». Это возможно, но должно быть видно из отчёта оценщика. Просто устное заявление юридической силы не имеет. 2. Не спешите называть свою цену. Я бы вообще не рекомендовал первым озвучивать цифру. Пусть сначала представят: 1. официальный отчёт об оценке; 2. расчёт выкупной стоимости; 3. обоснование учёта доли земельного участка. Сейчас мяч на их стороне. Именно они инициируют выкуп. 3. Независимая оценка имеет смысл. Причём лучше делать её после получения их отчёта. Тогда ваш оценщик сможет проанализировать конкретные ошибки: неправильные аналоги, заниженную стоимость земли, устаревшие сделки сравнения, неверную площадь и т.д. В суде независимая оценка является полноценным доказательством (ст. 55 ГПК РФ), хотя суд не обязан автоматически принимать именно её выводы. 4. Количество зарегистрированных членов семьи на размер денежной компенсации обычно не влияет. Если речь идёт именно о денежном возмещении собственнику, учитываются права собственности, а не состав семьи. Другое дело — если обсуждается предоставление жилья взамен изымаемого. Там нюансов больше. 5. Фраза «все уже согласились на 95 тысяч за метр» юридического значения не имеет. Ваш размер компенсации определяется не тем, на что согласились соседи, а рыночной стоимостью именно вашего объекта. На практике это классический переговорный приём. 6. Основной риск в вашем деле я вижу в другом. Вы пишете, что у вас около 45 кв.м общей площади, а предлагают около 95 000 руб. за кв.м. Получается ориентировочно около 4,2–4,3 млн рублей. Для Екатеринбурга, особенно если речь идёт о районе с развитой инфраструктурой и перспективой застройки по КРТ, эта сумма выглядит неочевидной и требует проверки через оценщика. 7. По поводу суда. Не совсем корректно говорить, что суд обязательно предложит три варианта жилья. Если речь идёт об изъятии имущества у собственника в рамках КРТ, основной механизм — возмещение стоимости имущества. Предоставление иного жилья возможно, но многое зависит от конкретной схемы реализации КРТ и условий соглашения. Поэтому до подписания любых документов я бы обязательно получил: 1. официальный отчёт оценщика; 2. выписку ЕГРН на землю и объект; 3. расчёт выкупной цены; 4. проект соглашения об изъятии. Из вашего описания у меня возник ещё один важный вопрос. Дом признан аварийным или включён в КРТ как обычная застройка без статуса аварийного жилья? Для определения ваших прав это принципиально разные ситуации. Если у вас остались вопросы вы можете написать мне в личный чат. При необходимости помогу подготовить возражения на оценку, замечания к соглашению об изъятии или иной необходимый документ.