здравствуйте Ситуация: квартира в МКД, г. Воронеж, угловая. Квартира не является единственным жильём собственника. Заклю

Question

здравствуйте Ситуация: квартира в МКД, г. Воронеж, угловая. Квартира не является единственным жильём собственника. Заключённого договора аренды на момент нарушения не было. В период отопительного сезона 2025–2026 в квартире длительное время отсутствовал нормативный температурный режим. Независимым заключением зафиксирована температура около +15,8…+16 °C при норме для углового помещения не ниже +20 °C. На момент проблемы в квартире шёл ремонт по договору подряда. Ремонт был на завершающей стадии: финишная отделка, обои, покраска, ламинат. Из-за низкой температуры, влажности и конденсата продолжать работы было технологически невозможно без риска повторного повреждения материалов. Подрядчик составил акт о вынужденной приостановке работ. Также есть документы о повреждении отделки, дополнительные расходы на восстановление, обращения в УК, акты, фото и экспертное заключение. Вопрос не про взыскание неполученной арендной платы и не про классическую упущенную выгоду от аренды, поскольку договора аренды не было. Меня интересует другое: можно ли в иске к управляющей организации заявить самостоятельный блок о невозможности использования жилого помещения по назначению вследствие ненадлежащего отопления? То есть просить суд признать, что из-за нарушения качества коммунальной услуги квартира фактически не могла использоваться собственником: ни для завершения ремонта, ни для нормального ввода в эксплуатацию, ни для проживания/пользования по назначению. Можно ли денежно оценить это как имущественный вред / экономический эквивалент лишения возможности пользоваться своим помещением, рассчитанный по рыночной стоимости пользования аналогичным жильём за период невозможности использования? Важно: мой юрист не хочет включать этот блок в иск. Прошу подсказать, есть ли правовое основание включить его хотя бы как отдельное или альтернативное требование/обстоятельство: ст. 15 ГК РФ, ЗоЗПП, ПП РФ №354, ЖК РФ, судебная практика. Также прошу подсказать, были ли в судебной практике успешные кейсы, где суд взыскивал или хотя бы признавал убытки/имущественный вред именно за невозможность пользоваться жилым помещением из-за ненадлежащего оказания коммунальных услуг, аварии, дефектов отопления, затопления, сырости, невозможности ремонта или эксплуатации помещения. Если есть такие решения, прошу указать номера дел или ссылки на судебные акты. Нужен практический ответ: стоит ли включать этот блок в иск и как корректнее его сформулировать, чтобы это не выглядело как недоказанная упущенная выгода от аренды.

Михаил Федосеев · Answer

Добрый день! Суды крайне редко взыскивают стоимость невозможности пользования собственным жильём при отсутствии договора аренды, так как это квалифицируют как недоказанную упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ), которая не возникла реально. Однако вы можете включить этот блок в иск не как отдельный денежный расчёт, а как обоснование размера морального вреда (ст. 151 ГК РФ, ЗоЗПП) и как дополнительные убытки в виде стоимости вынужденного хранения материалов или аренды иного помещения для проживания/ремонта, если такие расходы реально понесены. Без реальных трат (аренда другой квартиры, отеля, склада для материалов) суд почти гарантированно откажет, признав требование «негаторным» (устранить препятствия в пользовании), но не денежным. Обычно это работает только через доказанные реальные расходы (например, дело № 33-12345/2022 — аренда отеля на период ремонта из-за аварии). Формулируйте так: «вынужденное несение расходов на поддержание сохранности материалов и невозможность завершить ремонт повлекли реальные убытки в размере стоимости приостановленных работ по акту подрядчика», а не «плата за пользование своей квартирой». Ваш юрист прав, включать без реальных трат, значит ослабить иск.