Здравствуйте, Ольга!
Ситуация, которую вы описываете, типична для квартир, приобретённых с использованием средств материнского капитала, и она вполне разрешима, хотя продажа пройдёт в несколько последовательных шагов.
Сначала о сути. Поскольку при покупке или при погашении ипотеки использовался материнский капитал, по части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ жильё должно быть оформлено в общую долевую собственность вашей мамы, её супруга при зарегистрированном браке и всех детей. Прописка здесь никакой роли не играет: право на долю возникает не из факта регистрации по месту жительства, а из закона, поэтому перепрописывать брата никуда не нужно, и то, что фактически в квартире живёте только вы с мужем, на распределение долей не влияет.
Пока на квартире обременение банка, выделить доли нельзя. Поэтому первым шагом нужно полностью погасить остаток ипотеки. Если своих средств для этого нет, на практике задолженность закрывают за счёт аванса или задатка будущего покупателя в размере остатка долга, после чего банк направляет документы в Росреестр и обременение снимается.
После снятия залога оформляется соглашение о выделении долей. Поскольку в нём участвует несовершеннолетний и затрагивается совместная собственность супругов, такое соглашение удостоверяется нотариально. Доли детям можно выделить минимальные, пропорциональные доле материнского капитала в стоимости квартиры, это в дальнейшем упрощает получение согласия опеки.
Теперь о вашем вопросе про отказ от доли. Здесь важно различать совершеннолетних и несовершеннолетнего. Вы, как совершеннолетний дееспособный человек, вправе отказаться от выделения вам доли, оформив нотариальный отказ, то же касается и других взрослых членов семьи по их желанию. А вот вашему 13 летнему брату доля выделяется обязательно, отказаться за него нельзя, поскольку закон защищает имущественные интересы ребёнка.
Именно из за доли брата в сделку вступают органы опеки и попечительства. По статье 37 Гражданского кодекса РФ и статье 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ продать имущество несовершеннолетнего можно только с предварительного письменного разрешения опеки, и опека даёт его при условии, что ребёнок не потеряет в жилищных правах. На практике это означает, что взамен продаваемой доли брату должна быть предоставлена доля в другом жилье, не меньшая по площади и по стоимости. Удобнее всего выделить ему такую долю в той трёхкомнатной квартире, где семья проживает, если она находится в собственности, либо в одновременно приобретаемом новом жилье. Сделку купли-продажи в этом случае также придётся удостоверить у нотариуса, так как по части 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требует нотариальной формы.
Что касается риэлтора, то привлекать его вы не обязаны. Закон не требует посредника, и вы вправе провести сделку самостоятельно при юридическом сопровождении. Юрист подготовит соглашение о выделении долей, поможет собрать документы для опеки, согласует схему с равноценной долей для брата, проверит покупателя и проконтролирует расчёты и регистрацию перехода права. По сложности эта продажа выше обычной именно из за участия ребёнка и опеки, но при согласии всех членов семьи, а у вас оно есть, она проходит спокойно.
Обращаться нужно последовательно: в банк для погашения долга и снятия залога, к нотариусу для выделения долей, в орган опеки по месту жительства брата за разрешением на сделку, и затем снова к нотариусу и в Росреестр для оформления продажи.
С уважением,
Гайворонский Александр.
Продать квартиру реально, но процедура пройдет в несколько этапов.
Пока на квартире висит залог банка, выделить доли детям невозможно.
Нужно полностью погасить остаток долга по ипотеке. Если у вас нет личных накоплений для этого, можно найти покупателя, который согласится внести задаток (аванс) в размере остатка долга по ипотеке, чтобы вы закрыли кредит.
Банк подает документы в Росреестр, и с квартиры снимается обременение (залог).
Мама, её муж и вы с братом составляете соглашение о выделении долей. Поскольку в соглашении участвуют несовершеннолетний и супруги (у которых возникает совместная собственность), этот документ обязательно заверяется у нотариуса.
Доли детям можно выделить минимальные (пропорционально затраченной сумме маткапитала). Нотариус отправляет документы в Росреестр, брат официально становится сособственником.
При продаже этой квартиры 13-летнему брату должны взамен предоставить долю в другом жилье, которая по площади и стоимости будет не меньше, чем его доля в продаваемой однокомнатной квартире.