Здравствуйте, Алексей!
Ситуация у вас типовая для семей, уезжающих за рубеж, но имеет несколько обязательных этапов, которые нужно пройти строго в определённой последовательности.
Поскольку квартира приобреталась с использованием средств материнского капитала, у вас и супруги, согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», возникла обязанность оформить жильё в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. То, что при регистрации права собственности этого никто не потребовал, обязанности не отменяет, и без её исполнения дальнейшая продажа квартиры юридически невозможна. Поэтому первым шагом необходимо выделить доли всем членам семьи, включая несовершеннолетнего сына. Соглашение об определении долей оформляется у нотариуса, после чего изменения регистрируются в Росреестре.
Только после того как ребёнок станет законным сособственником, можно обращаться за предварительным разрешением органа опеки и попечительства на сделку, и здесь действует статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», а также пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ и пункт 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ. Опека исходит из принципа, что имущественное положение ребёнка не должно ухудшиться, поэтому ему взамен отчуждаемой доли должна быть предоставлена равноценная по площади и стоимости доля в другом жилом помещении, либо денежные средства, полученные от продажи его доли, зачисляются на специальный номинальный счёт, открытый на имя ребёнка, и хранятся там до его совершеннолетия или до приобретения нового жилья.
Отвечу прямо на ваш дополнительный вопрос. К сожалению, квартира в ипотеке за границей не будет принята органом опеки в качестве надлежащей альтернативы. Российская опека ориентируется на территорию РФ и на свободное от обременений жильё. Имущество за пределами России находится вне их контроля и не подпадает под российское регулирование защиты прав несовершеннолетних, а ипотека, даже российская, обычно отклоняется опекой, поскольку залог банка фактически лишает ребёнка реального права на жильё в случае дефолта по кредиту. Поэтому реалистичных вариантов остаётся два: либо выделить ребёнку долю в иной недвижимости на территории РФ, сопоставимую по стоимости и площади, либо зачислить вырученные за его долю деньги на номинальный счёт, открытый на его имя в российском банке.
Договор долгосрочной аренды жилья за рубежом, в том числе нотариально оформленный, опека альтернативой собственности не признаёт, поскольку аренда не порождает у ребёнка имущественного права на жильё и может быть расторгнута. В этом качестве такой договор подавать в опеку бесполезно.
Что касается снятия сына с регистрационного учёта. По общему правилу пункта 31 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713, снятие с учёта по месту жительства производится при регистрации по новому месту жительства. Поэтому самый чистый и безопасный путь, особенно при сделке купли-продажи, это сначала зарегистрировать ребёнка в новом приобретаемом жилье в РФ, либо по месту жительства одного из родителей в России, и из прежней квартиры он будет снят автоматически. Существует позиция, основанная на статье 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1, позволяющая снять гражданина с регистрационного учёта по иным основаниям, в том числе в связи с убытием за пределы Российской Федерации, по заявлению законного представителя. Однако в отношении несовершеннолетнего регистрационные органы относятся к этому крайне осторожно и нередко требуют документального подтверждения наличия места жительства за рубежом, а сама по себе такая выписка не отменяет обязанности обеспечить ребёнка жильём при отчуждении его доли.
Теперь по практической стороне. Ваша супруга сможет самостоятельно приехать в Россию и провести все процедуры, но без вашего участия в виде надлежаще оформленных документов не обойтись. От вас потребуется доверенность, удостоверенная в консульстве Российской Федерации в стране пребывания, либо у местного нотариуса с последующим проставлением апостиля и нотариальным переводом на русский язык на территории РФ. В доверенность необходимо включить полномочия на заключение и подписание от вашего имени соглашения о выделении долей в квартире, представление документов в Росреестр, подачу заявлений и получение предварительного разрешения в органе опеки и попечительства, заключение и подписание договора купли-продажи квартиры, получение денежных средств, а также представительство в МФЦ, налоговых органах и банке. Поскольку при выделении долей супруги выступают одновременно с разных сторон, доверенность на эти действия удобнее оформить не на саму жену, а на иное доверенное лицо, которое будет действовать от вашего имени.
Помимо доверенности, потребуется ваше нотариально удостоверенное согласие как родителя на сделку с долей несовершеннолетнего, поскольку в силу пункта 1 статьи 64 Семейного кодекса РФ родители являются законными представителями ребёнка совместно и решение об отчуждении его имущества принимается обоими. Это согласие также оформляется через консульство РФ либо у местного нотариуса с апостилем и переводом.
В орган опеки супруга будет представлять заявление от обоих родителей о выдаче предварительного разрешения, ваши паспорта и свидетельство о рождении сына, правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и выписку из ЕГРН, документы, подтверждающие обеспечение ребёнка жильём или открытие на его имя номинального счёта в российском банке, отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости продаваемой и приобретаемой недвижимости, а при необходимости проект договора купли-продажи. Конкретный перечень документов и сроки рассмотрения устанавливаются административным регламентом органа опеки по месту жительства ребёнка, поэтому супруге имеет смысл заранее запросить актуальный перечень в опеке Старой Руссы.
Подытоживая. Сначала выделение долей всем членам семьи через нотариальное соглашение и регистрация изменений в Росреестре. Затем получение разрешения опеки с обязательным предоставлением ребёнку равноценной доли в недвижимости на территории РФ или открытием на его имя номинального счёта для зачисления вырученных средств. После этого продажа квартиры и снятие сына с регистрационного учёта в связи с регистрацией по новому месту жительства. От вас потребуется консульская доверенность с расширенным перечнем полномочий и нотариальное согласие на сделку с имуществом несовершеннолетнего. Зарубежная аренда и зарубежная ипотека опекой в качестве альтернативы не принимаются, рассчитывать стоит только на варианты в Российской Федерации.
С уважением,
Гайворонский Александр.
Предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется во всех случаях, когда совершается сделка по отчуждению имущества несовершеннолетнего.
Ребенку взамен продаваемой доли должно быть предоставлено другое жилье, не худшее по площади и стоимости.
Органы опеки могут не принять договор долгосрочной аренды за границей как альтернативу собственности для ребенка. Опека считает, что аренда не гарантирует стабильного права на жилище.
Чтобы опека разрешила продажу, возможно открыть на имя ребенка специальный блокированный счет в банке РФ и перечислить туда денежные средства от продажи его доли (деньги будут заморожены до его 18-летия или до покупки жилья в РФ).
Либо выделить ребенку аналогичную по стоимости/метрам долю в другой недвижимости на территории РФ
Документы, которые жена понесет в опеку:
-Заявление от обоих родителей (от вас — нотариальное согласие, оформленное в консульстве, на продажу доли ребенка с указанием условий: например, с зачислением денег на его счет).
-Паспорта родителей и свидетельство о рождении сына.
-Правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРЮЛ, договор купли-продажи).
-Документы, подтверждающие обеспечение ребенка жильем (справка об открытии счета на имя ребенка / документы на альтернативную квартиру в РФ).