Здравствуйте, Ольга. Да, оформить соседнюю квартиру по приобретательной давности в Вашем случае юридически возможно, поскольку сдача имущества в аренду или наем не прерывает срок давностного владения, однако данный путь несет скрытые риски и является избыточным, так как оформить статус блокированной застройки и размежевать землю можно без приобретения прав на чужую квартиру.
Результаты юридической экспертизы (Правовой анализ)
Рекомендация Вашего юриста имеет под собой законные основания, но содержит процессуальные изъяны. Порядок давностного владения и признания дома блокированной застройкой регулируется федеральным гражданским и жилищным законодательством РФ:
Правомерность давностного владения через наем: В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), гражданин, не являющийся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 (пункт 15), передача владельцем имущества во временное владение третьих лиц (пускали жильцов) не прерывает давностного владения. Тот факт, что Вы не жили там лично, но несли бремя содержания, осуществляли ремонт и контролировали проживание лиц, подтверждает, что Вы владели квартирой как своей собственной. Таким образом, иск о приобретательной давности судом может быть удовлетворен.
Критический риск уловки жильцов: Самый главный риск данного пути заключается в том, что если жильцы, которые сейчас там проживают, узнают о судебном процессе, они имеют право заявить в суде самостоятельные исковые требования (вступить в дело как третьи лица). Они могут доказать, что именно они непрерывно жили там последние годы, оплачивали коммунальные услуги и, следовательно, сами имеют право на приобретательную давность.
Альтернативный и более безопасный путь (Блокированная застройка): В соответствии с пунктом 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, Ваш двухквартирный дом по всем техническим признакам является домом блокированной застройки (жилой дом, заблокированный с другим жилым домом в одном ряду, имеющий общую стену и отдельный выход на земельный участок). Согласно действующему земельному законодательству, для изменения статуса Вашей квартиры на блок и последующего выдела земельного участка под Вашим блоком не требуется согласие или наличие собственника во второй квартире. Вы имеете право самостоятельно подать иск в суд о признании Вашей части дома блокированной застройкой, и на основании судебного решения поставить свой блок на отдельный кадастровый учет и размежевать свой участок земли.
Пошаговый алгоритм действий (Приоритетный вариант):
Чтобы оформить землю без риска ввязаться в споры за чужую квартиру, рекомендуется отказаться от иска по приобретательной давности на соседнюю долю и действовать по следующей схеме:
Заказ технического плана и экспертизы:
Обратитесь к кадастровому инженеру или в экспертную организацию в г. Новосибирске. Закажите досудебное техническое исследование (экспертизу) Вашего двухквартирного дома. Специалист должен вынести заключение о том, что объект имеет автономные инженерные системы, капитальную общую стену без проемов и отдельный выход на улицу, то есть полностью соответствует критериям блока в составе блокированной застройки.
Подача административного иска в суд:
Подайте в районный суд г. Новосибирска (по месту нахождения дома) исковое заявление «О признании жилого помещения (квартиры) блоком в жилом доме блокированной застройки». Ответчиком по делу будет выступать Администрация Вашего района (как орган, распоряжающийся неразграниченной землей). К иску приложите Ваше решение суда о приобретательной давности на Вашу квартиру и полученное заключение кадастрового инженера.
Кадастровый учет и межевание земли:
После вступления решения суда в законную силу, Росреестр изменит статус Вашей недвижимости с «квартиры» на «здание (жилой дом) с наименованием: блок». На основании этого Вы в силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ получите исключительное право на приватизацию (или выкуп) земельного участка, расположенного непосредственно под Вашим блоком, без оглядки на заброшенную соседнюю половину.
Адресные рекомендации и план защиты
Если Вы всё же решите оформлять соседнюю квартиру: Если Вы выберете путь Вашего юриста, Вам потребуется собрать весомую доказательственную базу для суда: чеки на покупку строительных материалов для ремонта соседской половины за последние 15 лет, договоры с жильцами (если они заключались хотя бы в простой письменной форме), показания свидетелей (соседей по улице), которые подтвердят, что именно Вы управляли этим имуществом, а не жильцы.
Статус жильцов: Если жильцы проживают там без договоров, в любой момент они могут отказаться покидать помещение, заявив о своих правах. Оформление чужой квартиры на себя наложит на Вас и официальную обязанность по уплате налога на имущество физических лиц за оба объекта.
