ИП на УСН 6% сдает в субаренду. Получил обеспечительный платеж. Но с нового года в связи с уменьшением площадей, постоянная часть арендной платы уменьшилась, соответственно нужно уменьшить обеспечительный платеж. Можно сделать взаимозачет в счет постоянной части арендного платежа с обеспечительным платежом.
Здравствуйте!
Да, как правило, это допустимо. Если по условиям договора обеспечительный платеж подлежит уменьшению вследствие снижения размера постоянной арендной платы, стороны могут оформить зачет части обеспечительного платежа в счет текущего обязательства по внесению арендной платы.
Для ИП на УСН «доходы» 6% важно учитывать, что обеспечительный платеж сам по себе обычно не признается доходом на момент получения, если носит обеспечительный характер и подлежит возврату. Однако если часть обеспечительного платежа по соглашению сторон засчитывается в счет арендной платы, то на дату зачета эта сумма фактически становится арендным доходом и должна включаться в налоговую базу по УСН.
Рекомендую оформить это документально: либо дополнительным соглашением о снижении обеспечительного платежа и зачете излишка в счет арендной платы, либо отдельным соглашением (актом) о зачете взаимных требований. Тогда будет подтверждено как уменьшение обеспечительного платежа, так и погашение части арендной платы за счет зачета.
С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.
Зачет части обеспечительного платежа в счет арендной платы при изменении условий договора является правомерной операцией, при условии надлежащего оформления соглашения сторон. Согласно ст. 410 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, что в вашем случае подразумевает подписание дополнительного соглашения к договору субаренды, где фиксируется уменьшение суммы обеспечительного платежа и его зачет в счет текущих арендных обязательств. С точки зрения налогообложения при применении УСН с объектом «доходы» (6%), согласно ст. 346.17 НК РФ, датой получения дохода признается день поступления денежных средств на счета или в кассу, либо день погашения задолженности иным способом. В момент получения обеспечительного платежа в предыдущие периоды он, вероятнее всего, не включался в налоговую базу, так как согласно сложившейся практике и позиции Минфина, обеспечительный платеж носит возвратный характер и не является доходом, если не удерживается в счет оплаты задолженности или штрафных санкций. Однако в момент проведения зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы у вас возникает доход в виде арендного платежа, который подлежит включению в налоговую базу по УСН на дату подписания документа о зачете (соглашения), так как происходит исполнение обязательства по оплате аренды иным способом, отличным от денежного. Рекомендую оформить это дополнительным соглашением, в котором четко прописать, какая часть обеспечительного платежа засчитывается в счет конкретного арендного периода, чтобы избежать претензий налоговых органов относительно своевременности отражения выручки. Если хотите подробный разбор вопроса, то напишите мне в раздел личных сообщений.
