Какие проверки квартиры и собственников необходимо провести перед покупкой?

Здравствуйте, Екатерина.

Проверить нужно нет ли риска обращения взыскания на квартиру по долгам и обязательствам собственников в первую очередь, риски признания их банкротами в соответствии с ФЗ О несостоятельности (банкротстве).

По ссылке ничего не выдает сайт суда.

Объясните суть дела или прикрепите к вопросу приговор суда.

Один из них был осужден сроком на один год, данный срок по словам одного из родственников прошёл в апреле 2026 года.

 Здравствуйте.

Ранее отбывавшие уголовное наказание не имеют ограничений на отчуждение своей собственности и пользуются всеми правами собственника, предусмотренными ст. 209 ГК РФ, если на их собственность судом не наложены какие-либо обременения. Во всяком случае в приговоре суда такие обременения отсутствуют. Кроме того, Вы указываете на то, что в апреле 2026 года срок ограничения свободы уже истек. Так что данный факт никак не может повлиять на общие риски при покупке квартиры.

Какие проверки квартиры и собственников необходимо провести перед покупкой?

В первую очередь это наличие признаков банкротства — проверка по сайту ФССП, нет ли каких-то неисполненных взысканий, далее справки из ПДН, а также историю получения права собственности на эту квартиру — наследство, приобретение, приватизация и т.д. 

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте, по опубликованной вами ссылке в тексте приговора содержатся следующие моменты, требующие внимания:

Суд приговорил «не изменять место жительства или пребывания» (приговор от 24.02 по сроку год), прокурором назначен гражданский иск возмещения вреда. Данные моменты стоит уточнить. 

Какие проверки квартиры и собственников необходимо провести перед покупкой?

Вам нужно проверить документы основания владения недвижимым имуществом. Проверить через портал Госуслуги, о наличии обременений на недвижимое имущество. Наличие задолженности за коммунальные услуги (возможна с учетом деяния по приговору), наличие перепланировки. Узнайте о наличии зарегистрированных в квартире (Адресная справка Госуслуги). Есть ли у собственников несовершеннолетние дети, в случае отсутствие согласия органа опеки и попечительства на продажу квартиры это может являться основанием для признания сделки недействительной. 

Здравствуйте, Екатерина!

Основные риски при покупке квартиры, где один из собственников — осужденный по УК РФ:

1. Возможные запреты/аресты на долю или всю квартиру

Если в рамках уголовного дела или исполнительного производства накладывали: арест на имущество (в т.ч. на долю в квартире): запрет на совершение регистрационных действий, в этом случаи — сделка может быть: невозможна к регистрации, оспорена в будущем…
— ст. 115 УПК РФ возможный арест имущества в уголовном процессе;

— ст. 80 ФЗ № 229‑ФЗ «Об исполнительном производстве» (арест, ограничения).

— Если у осуждённого есть: невыплаченный ущерб потерпевшим; крупные долги, по которым ведётся взыскание,
судебные приставы могут обратить взыскание на его имущество или оспаривать сделки, совершённые для вывода активов.

— «срок отбыл в апреле 2026», не значит, что судимость уже погашена.
Ст. 86 УК РФ: для лиц, осуждённых к лишению свободы за преступления небольшой тяжести — судимость погашается по истечении 1 года после отбытия наказания; — средней тяжести — через 3 года...

2. В целом для минимизации рисков пр покупке квартиры на вторичном рынке:

— стоимость квартиры должна быть среднерыночной на рынке по продаже вторичной недвижимости;

—обязательно сделать скриншоты аналогичных объявлений на известных площадках;

— выписку из ЕГРН о праве собственности;

-тщательно проверить основание возникновения права собственности на квартиру: договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство, приватизация и т.д. (каждый документ очень важен и имеет очень много нюансов);

— наличие технического паспорта (нет неузаконенной перепланировки);

— справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, капитальному ремонту, электроэнергии;

— справка о том, что в квартире нет зарегистрированных лиц;

— нотариальное согласие супруги на отчуждение имущества п. 3 ст. 35 СК РФ.

— проверить ФИО Продавца на сайте судебных приставов о наличии задолженностей ФФСП

— сайт ЕФРСБ (Проходил ли Продавец процедуру банкротства);

— обязательно заключить предварительный договор купли-продажи;

— если в сделке привлечены несовершеннолетние собственники, то необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства п.3 ст. 35 СК РФ;

— если владелец квартиры старше 60 лет, желательно, чтобы он прошёл психиатра в ПНД за 1-2 дня до сделки;

— если собственник квартиры старше 60 лет продает свое единственное жилье и ничего при этом не приобретает, этот факт должен насторожить;

— использование банковского аккредитива — банк перечислит средства продавцу только при предъявлении документов, подтверждающих исполнение (регистрацию перехода права собственности на Покупателя и т. п.).

Также настоятельно рекомендую после тщательной проверки документов заключить сделку у нотариуса с видеофиксацией, а также при помощи грамотного юриста в сфере недвижимости, защищая Ваши интересы.

 По ссылке, которую Вы скинули — договор купли-продажи признан судом недействительным. Если Вы приобретаете именно эту квартиру… нужно все смотреть и проверять более скрупулезно...

Надеюсь мой ответ станет для Вас полезным.

Всего доброго!

Здравствуйте, Екатерина.

Факт судимости одного из собственников не создаёт непосредственных юридических препятствий для приобретения квартиры. В ГК РФ нет ограничений на этот счет. 

Вы можете столкнуться с другой проблемой — присутствие второго собственника на сделке. Если его не будет, вы сможете купить только долю первого собственника. При этом ему надо будет соблюсти преимущественное право покупки у другого хозяина согласно ст. 250 ГК РФ. 

Также у второго собственника могут быть наложены ограничения на его имущество по исполнительным производствам о выплате штрафа по приговору суда. 

В остальном же используйте стандартные пункты проверки: наличие обременений, долгов по ЖКХ, прописанные лица, факт приватизации, признаки банкротства у продавцов и т.д.