Земельный участок из категории (земли сельхозназначения) общая долевая собственность. На этом поле сидят дольщики в т.ч. и глава КФХ. Нужно сделать договор аренды, но глава КФХ не может сам с собой заключать договор. У главы КФХ есть представитель, который действует на основании доверенности. Может ли представитель заключить договор аренды с дольщиками в т.ч. и с Главой КФХ от имени Главы КФХ?
Здравствуйте.
В целом такая конструкция возможна, но оформлять ее нужно очень аккуратно.
Сам по себе факт, что глава КФХ является одним из дольщиков земельного участка, не означает автоматического запрета на заключение договора аренды. Земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящийся в долевой собственности, может быть передан в аренду, если он прошел кадастровый учет. Это прямо предусмотрено ст. 9 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». По этой же норме договор аренды такого участка может быть подписан лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности, если условия договора соответствуют решению общего собрания.
Главный риск здесь не в том, что глава КФХ является дольщиком, а в том, кто и от чьего имени будет подписывать договор. По общему правилу представитель не может совершать сделку от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. Это прямо предусмотрено п. 3 ст. 182 ГК РФ. Такая сделка может быть признана судом недействительной, если нарушает интересы представляемого. Поэтому если один и тот же представитель будет подписывать договор и от имени главы КФХ как арендатора, и от имени дольщиков как арендодателей, включая того же главу КФХ, это делать не следует. Это как раз рискованная ситуация двойного представительства.
Правильнее оформить так.
На стороне арендодателей должны выступать участники общей долевой собственности. Если участников много, лучше провести общее собрание дольщиков, утвердить условия договора аренды и избрать уполномоченное лицо, которое от имени участников долевой собственности подпишет договор аренды. Закон прямо допускает, что общее собрание определяет лицо, которое вправе без доверенности заключать договоры аренды такого земельного участка, а полномочия такого лица подтверждаются выпиской из протокола или копией протокола собрания.
На стороне арендатора может выступать глава КФХ либо его представитель по доверенности. То есть представитель главы КФХ может подписать договор как представитель арендатора, если в доверенности прямо указаны полномочия на заключение договора аренды соответствующего земельного участка и согласование его условий.
Но желательно, чтобы на стороне арендодателей договор подписывал не этот же представитель, а другое уполномоченное общим собранием лицо либо сами дольщики.
То, что арендатор одновременно является одним из участников долевой собственности, само по себе не исключает договор. Минэкономразвития в письме от 20.11.2018 № Д23и-6215 указывало, что договор аренды сельхозземли, арендатором по которому является участник общей долевой собственности, заключается на основании решения общего собрания участников долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя. При совпадении арендатора и арендодателя в одном лице обязательство прекращается только в соответствующей части, то есть, например, исключается обязанность арендатора платить арендную плату пропорционально своей же доле.
Таким образом, представитель главы КФХ может подписать договор аренды от имени главы КФХ как арендатора. Но этот же представитель не должен одновременно подписывать договор от имени дольщиков-арендодателей, если он представляет обе стороны сделки. Для стороны арендодателей лучше использовать решение общего собрания дольщиков и отдельное уполномоченное лицо.
Более надежная схема такая:
«Арендодатели: участники общей долевой собственности на земельный участок, действующие через уполномоченное общим собранием лицо на основании протокола общего собрания от ________».
«Арендатор: глава КФХ / ИП глава КФХ ____________, действующий лично либо через представителя ____________ на основании доверенности от ________».
В договоре также желательно отдельно указать, что глава КФХ является участником долевой собственности, однако в части принадлежащей ему доли обязательство по внесению арендной платы самому себе не возникает, а арендная плата выплачивается остальным участникам долевой собственности пропорционально их долям либо в ином порядке, утвержденном общим собранием.
Если участок передается в аренду на срок один год и более, договор аренды подлежит государственной регистрации.
Минэкономразвития также указывает, что такие договоры аренды сельхозземель подлежат регистрации с учетом ст. 609 ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ.
С уважением,
