Добрый день, взяла участок «ведение огородничества»в аренду через торги, на данный момент администрация говорит что перевод в ИЖС не возможен. Так как для перевода необходимо капитальное строение, подскажите как перевести участок в ИЖС
Добрый день. Администрация вводит вас в заблуждение: на участке для огородничества по закону в принципе запрещено возводить капитальные строения (ст. 3 ФЗ № 217). Поэтому построить там жилой дом, чтобы изменить статус земли, легально невозможно.
Чтобы перевести участок под ИЖС, вам нужно изменить его вид разрешенного использования (ВРИ). Сделать это коротко по сути можно следующим образом:
Сначала проверьте Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего района — они есть на сайте администрации. Вам нужно узнать, входит ли ваш участок в территориальную зону, где ИЖС указано как основной или условно разрешенный вид использования.
Если ИЖС является основным видом в ПЗЗ, вы имеете право изменить его без согласия администрации. Для этого нужно обратиться в Росреестр или МФЦ с заявлением об изменении ВРИ. Однако, поскольку участок находится в аренде у государства, вам потребуется составить дополнительное соглашение к договору аренды, так как изменение целевого назначения земли меняет и кадастровую стоимость, и размер арендной платы. Если администрация откажется подписывать допсоглашение при наличии ИЖС в основных видах ПЗЗ, этот отказ можно успешно оспорить в суде.
Если ИЖС является условно разрешенным видом, вам придется подать заявление в администрацию на проведение общественных обсуждений или публичных слушаний. Только после получения положительного постановления главы администрации вы сможете изменить ВРИ в Росреестре.
Если же в ПЗЗ для вашей зоны ИЖС вообще не предусмотрено, то перевод невозможен, пока администрация по вашему заявлению не согласится внести изменения в сами ПЗЗ, что происходит крайне редко.
Добрый день!
Перевести земельный участок, предоставленный для ведения огородничества, в категорию «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС) возможно только при соблюдении ряда условий, в том числе наличия на участке капитального строения, соответствующего требованиям закона. Без такого строения перевод, как правило, невозможен.
Правовое обоснование:
Категории и виды разрешенного использования земель:
В соответствии со ст. 7, 85 Земельного кодекса РФ, земли могут использоваться только в соответствии с их категорией и видом разрешенного использования (ВРИ), определяемым Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования.
Огородничество — вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения (ст. 79, 83 ЗК РФ).
ИЖС — вид разрешенного использования земель населённых пунктов (ст. 85 ЗК РФ).
Перевод земель или изменение ВРИ:
Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.12.2001 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Изменение ВРИ в рамках одной категории (например, из огородничества в ИЖС, если участок уже в категории земель населённых пунктов) регулируется ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, ПЗЗ и приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 № 540.
Требование о капитальном строении:
Согласно п. 4 ст. 7 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества…», на участках для огородничества запрещено строительство жилых домов, допускается только возведение некапитальных строений.
Для изменения ВРИ на ИЖС требуется наличие жилого дома, поставленного на кадастровый учёт как объект капитального строительства (ст. 85 ЗК РФ, разъяснения Минэкономразвития РФ от 23.04.2019 № Д23и-1959).
Варианты исхода:
Если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения:
Перевести в ИЖС практически невозможно, так как это требует перевода в категорию земель населённых пунктов, что возможно только при наличии утверждённых градостроительных документов и инициативе органа местного самоуправления.
Если участок уже находится в категории земель населённых пунктов:
Изменить ВРИ с «огородничество» на «ИЖС» возможно при наличии капитального строения (жилого дома), поставленного на кадастровый учёт, и при условии, что ПЗЗ разрешают такой перевод.
Если капитального строения нет:
Перевести участок в ИЖС невозможно до возведения жилого дома.
Пошаговый алгоритм действий:
Проверьте категорию земель участка (выписка из ЕГРН).
Уточните ВРИ и градостроительные регламенты (ПЗЗ, генеральный план поселения).
Если участок в категории земель населённых пунктов и ПЗЗ разрешают ИЖС: Получите разрешение на строительство жилого дома.
Постройте жилой дом, оформите его в Росреестре.
Подайте заявление в администрацию о смене ВРИ на ИЖС.
Если участок в категории земель сельскохозяйственного назначения: Обратитесь в администрацию с ходатайством о переводе участка в земли населённых пунктов (это длительная и маловероятная процедура).
После перевода — повторите шаги выше.
Оформите все необходимые документы (проект, разрешение на строительство, акт ввода в эксплуатацию, заявление о смене ВРИ).
Сроки: Рассмотрение заявления о смене ВРИ — до 30 дней (ст. 37 ГрК РФ).
Перевод категории земель — до 3 месяцев и более.
Риски и последствия бездействия:
Использование участка не по назначению может привести к штрафу и расторжению договора аренды (ст. 8.8 КоАП РФ, ст. 46 ЗК РФ).
Самовольное строительство жилого дома на участке для огородничества запрещено и грозит сносом (ст. 222 ГК РФ).
Без соблюдения процедуры перевода или изменения ВРИ оформить дом и прописаться в нём будет невозможно.
Итог:
Чтобы перевести участок из огородничества в ИЖС, нужно:
чтобы участок находился в границах населённого пункта,
чтобы на нём был построен и оформлен жилой дом,
чтобы ПЗЗ разрешали ИЖС на данной территории.
Без капитального строения и/или при нахождении участка в землях сельхозназначения перевод невозможен.
Рекомендую получить выписку из ЕГРН, ознакомиться с ПЗЗ и обратиться за консультацией в администрацию или МФЦ для уточнения порядка действий применительно к вашему случаю.
Здравствуйте для смены ВРИ надо о ращаится в Администрацию
Для более подробной высокопрофессиональной персональной консультации по данному необходимому Вам вопросу в области права, а так же с правовыми анализом необходимых документов, Вы можете обратиться в личный чат.
Ссылка на мой личный чат указана ниже :
Обращайтесь в случае необходимости для более подобного разбора всей вашей ситуации.
За уже данный ответ можете отблагодарить по ссылке ниже любой суммой
С уважением, Юрист Калюжная Екатерина Викторовна.
