Какие могут быть последствия для собственников жилья?

Здравствуйте.  Вам не нужно переоформлять землю на себя в обычном порядке, но необходимо инициировать процедуру признания права общей долевой собственности на участок под домом.

Почему так получилось
Когда дом был построен и сдан в 2017 году, земля под ним должна была автоматически перейти в общую долевую собственность собственников квартир. Однако из-за банкротства застройщика этот переход не был оформлен документально. Сейчас земля юридически всё ещё числится за обанкротившейся компанией, но по факту она уже принадлежит вам как собственнику квартиры — с момента регистрации права на жильё.

Что делать собственникам

Провести общее собрание и принять решение о необходимости оформления земли в общую долевую собственность.
Обратиться в арбитражный суд, который ведёт дело о банкротстве застройщика, с заявлением о включении земельного участка в конкурсную массу и признании права собственности на него за жильцами.
Параллельно можно подать иск в суд общей юрисдикции к застройщику или конкурсному управляющему о признании права общей долевой собственности на земельный участок. Ссылаться нужно на статью 36 Жилищного кодекса РФ, которая говорит, что земля под многоквартирным домом переходит в собственность жильцов бесплатно.
Какие риски
Пока земля не оформлена, сохраняется риск, что конкурсный управляющий попытается включить участок в конкурсную массу и продать его для погашения долгов застройщика. Поэтому действовать нужно быстро.

При необходимости готов вам предоставить весь алгоритм ваших действий или провести дополнительную консультацию только на платной основе. Если мой ответ был вам полезен — можете отблагодарить юриста — pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4417895/. За подробной консультацией обращайтесь в чат — pravoved.ru/private/chat/.

Вы не обязаны переоформлять землю. По ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Закона № 189-ФЗ участок под домом — общее имущество собственников квартир. Банкротство застройщика не меняет этого. Ваши действия: получить выписку из ЕГРН на дом. Если участок не сформирован, любой собственник подаёт заявление в администрацию. Администрация обязана сформировать участок и передать в общую долевую собственность бесплатно. Последствий для жильцов нет. Бездействие грозит тем, что администрация может распорядиться землёй как своей. Но ваше право пользования защищено законом.

Ситуация, когда земля под многоквартирным домом остаётся в собственности обанкротившегося застройщика, может создавать правовые риски для собственников квартир. Однако согласно законодательству, право собственности на земельный участок под МКД должно перейти к собственникам помещений в доме. Рассмотрим, какие действия следует предпринять и какие могут быть последствия.Правовое положение земельного участкаСогласно пункту 1 статьи 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», госрегистрация возникновения права на помещение в многоквартирном доме одновременно является госрегистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома. В момент регистрации первого права собственности юридического или физического лица на помещение в МКД у застройщика прекращается право единоличной собственности на участок под ним. В этот момент возникает право долевой собственности на указанный участок у первого собственника (пропорционально размеру площади его помещения) и у застройщика — в остальной части. По мере регистрации новыми собственниками помещений их прав на них доля застройщика пропорционально уменьшается. В момент регистрации права собственности на последнее помещение право долевой собственности застройщика на земельный участок прекращается. Однако на практике регистрирующий орган зачастую не отражает возникновение долевой собственности у собственников помещений. Поэтому к моменту открытия в отношении застройщика процедуры конкурсного производства участок формально, согласно сведениям из ЕГРН, считается собственностью должника-застройщика. Действия собственников квартирПроверить сведения в ЕГРН. Получите выписку из ЕГРН на земельный участок, чтобы уточнить его текущий статус и зарегистрированные права. Обратиться к конкурсному управляющему. Сообщите ему о ситуации и требуйте передать права на земельный участок собственникам помещений в МКД. Конкурсный управляющий не вправе продавать участок под многоквартирным домом, принадлежащий собственникам помещений и предназначенный исключительно для эксплуатации дома. Оспорить действия конкурсного управляющего в суде, если он пытается распорядиться участком. Если конкурсный управляющий попытается продать или иным образом распорядиться земельным участком, собственники помещений вправе оспорить такие действия в суде. Верховный суд РФ указывал, что если придомовая территория изначально была частной собственностью строительной организации, то именно застройщик должен передать её в состав общего имущества МКД и поставить на кадастровый учёт. Инициировать процедуру установления границ земельного участка. Если границы участка не были установлены ранее, собственникам помещений следует обратиться в уполномоченный орган (например, в администрацию муниципалитета) с заявлением о формировании земельного участка и его постановке на кадастровый учёт. После этого можно требовать регистрации права общей долевой собственности в Росреестре.Обратиться в Росреестр. Если права собственников на участок не отражены в ЕГРН, можно подать заявление о регистрации права общей долевой собственности, приложив документы, подтверждающие факт приобретения помещений в МКД и факт завершения строительства дома.Возможные последствия для собственников жильяРиск потери контроля над придомовой территорией. Если участок будет продан или передан третьим лицам, собственники помещений могут лишиться права пользования территорией, необходимой для эксплуатации дома (проезды, парковки, детские площадки и т. д.).Проблемы с обслуживанием и благоустройством территории. Без права собственности на землю собственники не смогут полноценно управлять придомовой территорией, заключать договоры на её обслуживание, устанавливать правила пользования.Юридические споры. Если участок будет продан, собственникам помещений придётся обращаться в суд для признания сделки недействительной и восстановления своих прав. РекомендацииОбратиться к ко мне, так как я специализируюсь на недвижимости и банкротстве. Я помогу правильно оформить документы, представить интересы в переговорах с конкурсным управляющим и в суде.Координировать действия с другими собственниками помещений в доме. Единые действия повысят эффективность защиты прав.Следить за ходом процедуры банкротства застройщика и действиями конкурсного управляющего. Это позволит своевременно реагировать на возможные нарушения.Важно действовать оперативно, так как промедление может усложнить процесс восстановления прав и увеличить риски потери контроля над придомовой территорией.