Договор на 5 лет его нужно регистрировать в Росреестре, и только на этапе регистрации я узнал что нужны разрешительные документы от Минобороны РФ и ФСБ

Добрый вечер.Вы не обязаны вносить арендную плату за тот год, когда не могли пользоваться арендованным помещением из-за отсутствия необходимых разрешительных документов (которые требовалось получить от Минобороны и ФСБ). Ваши аргументы основаны на положениях ст. 614 ГК РФ и судебной практике ВС РФ: арендатор освобождается от арендной платы, если не мог использовать объект по независящим от него причинам.Я Вам  рекомендуется подготовить письменную позицию (ответ на претензию) с опорой на указанные нормы и судебную практику и направить её арендодателю а при отказе — обращаться в суд.

статья 614 Гражданского кодекса РФ,

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

С уважением адвокат Чичигин Р.Н.

Здравствуйте.

Уточните, пожалуйста, после заключения договора аренды само помещение было Вам передано в установленные сроки?

Каким образом конкретно отсутствие регистрации договора аренды в Росреестре препятствовало Вам использовать помещение по назначению, если, как Вы пишите, электричество Вам отключили всего один раз на две недели и только в 2025 году?

Здравствуйте. 

Вы имеете право требовать уменьшения или освобождения от арендной платы за период, когда не могли пользоваться помещением по независящим от вас причинам, таких как отсутствие разрешительных документов.

Ваш арендодатель (Минобороны РФ) неправомерно требует плату за этот период, если вы не имели возможности пользоваться помещением по причине, которую устранить могли только они либо согласующие органы.

Статья 614 ГК РФ 

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Олнако, если арендатор не мог пользоваться имуществом по причинам, не зависящим от него, он вправе требовать уменьшения арендной платы или освобождения от нее.

На это счёт есть Определение ВС РФ от 29.01.2015 N 302-ЭС-14-735:

Из системного толкования норм п. 1 ст. 611, п. п. 1, 4 ст. 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы . 

Согласно ст.651 ГК РФ 

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Если невозможность пользования была вызвана отсутствием разрешительных документов, получение которых зависело не только от вас, вы вправе требовать освобождения от арендной платы за этот период.
Если задержка получения разрешений произошла по вашей вине (например, вы не вовремя подали документы), арендодатель может взыскать плату за этот период.

Здравствуйте, Константин.

Я жил и работал в ЗАТО более 20 лет (юрист Администрации 7 лет) и имею представление о порядках и действующем законодательстве в этой сфере.

Вам необходимо будет доказать наличие оснований предусмотренных статьей 614 Гражданского кодекса РФ

При этом, сразу обращаю внимание что незнание законов к таким обстоятельствам не относится.

То есть, то что Договор аренды сроком больше года нужно регистрировать это закон, то что для его регистрации необходимо получить разрешение Администрации ЗАТО это тоже закон. Согласие Администрации выдаётся по согласованию с МО и ФСБ, это тоже очевидный порядок предусмотренный нормативно.

Если Вы подавали соответствующие заявки, а по ним не было ответа, то это препятствие по регистрации Вами Договора и соответственно по заключению договоров снабжения помещения.

Если к Вам на объект, например не впускали в ЗАТО ремонтные бригады, транспорт со стройматериалами, то это тоже препятствие в Вашей деятельности.

При этом, Администрация ЗАТО будет ссылаться в споре на акт приёма передачи и на то, что у Вас был доступ в помещение, поскольку Вы делали ремонт.

Оптимальным выходом в Вашей ситуации будет уменьшение арендной платы например в 2 раза за период когда Вы по причинам несогласования Вам заключения Договора аренды органами МО и ФСБ имели препятствия в пользовании помещением.

Изучу документы, дополню.