Я думаю, что Сбербанк не одобрит вывод мужа, так как у меня ИП без оборотов

Здравствуйте!

Вы обратились в раздел консультаций. 

Для составления документа Вы можете обратиться в чат к выбранному юристу, или оставить заявку в разделе Документы. 

В соответствии со ст. 46 СК РФ

1. Супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора.

Брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. 

В брачном договоре доли будут указаны не в процентном соотношении, а в долевом. 

Следует будет указать на размер доли, который переходит супругу, в соответствии с условиями брачного договора. 

Согласно ст. 42 СК РФ в брачном договоре супруги могут изменить режим совместной собственности на режим личной собственности каждого из супругов,  установить режим  раздельной собственности на все имущество супругов. 

Также, в соответствии с ч. 2 ст. 42 СК РФ права могут возникать в зависимости от наступления определенных обязательств, так, после полной выплаты ипотеки, можно предусмотреть в брачном договоре условие о том, что квартира переходит в единоличную собственность одного из супруга. 

При этом, есть риск оспаривания этого условия брачного договора, в соответствии с ч. 2 ст. 44 СК РФ, поскольку условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение, после выплаты ипотеки, если он лишается всего имущества, совместно нажитого в браке. 

 Оплата кредита с момента подписания лежит только на мне. Документ нужен для Домклика.

Если условия кредитного договора не будут изменены, то банк имеет право предъявлять также и созаемщику — супругу, у вас солидарная обязанность по договору.   Так, на изменение условий кредитного договора требуется согласие банка — кредитора, согласно ст. 391 ГК РФ, ст. 450 ГК РФ. 

Добрый день Алина.
Согласно ст. 40, 41, 42 Семейного кодекса РФ  брачный договор определяет имущественные права и обязанности супругов в браке и/или в случае его расторжения. 

Условия брачного договора не могут содержать элементы дарения под условием  в силу ст. 572 ГК РФ, а также ставить одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. Переход права собственности на недвижимость не может происходить «автоматически» без подписания акта или договора, просто по факту закрытия кредита.

Вместо сложной схемы с 1% вы можете закрепить в брачном договоре полное право собственности за собой уже сегодня, не выводя мужа из кредита.
В Брачном договоре прописывается, что приобретаемая в ипотеку квартира с момента подписания договора (или с момента расторжения брака) переходит в личную и совместную собственность Жены (100% доли).

В тексте фиксируется, что обязательства по оплате остатка долга в 15 млн рублей с момента подписания договора несет только Жена.

 Для банка это стандартная процедура. Муж остается созаемщиком по кредитному договору (то есть несет перед банком финансовую ответственность за выплату 15 млн рублей), но лишается права собственности на саму квартиру. Сбербанк  дает согласие на такой договор через личный кабинет Домклик (услуга «Изменение состава собственников»), так как финансовые гарантии банка не уменьшаются.

Здравстувйте.

Самая главная проблема такого брачного договора, при котором на одном супруге остается имущество, а на другом — денежные обязательства, это риск признания такого брачного договора недействительным.

Брачный договор является оспоримой сделкой, если он заключен с условиями, ставящими одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, например лишающими его права собственности на все имущество, приобретенное в браке (п. 2 ст. 44 СК РФ) Примерном может служить Апелляционное определение Московского городского суда от 10.08.2020 по делу N 2-4929/2019, 33-16703/2020.

Правда, стоит отметить, что поскольку сделка по этому основанию оспоримая, требовать признания ее недействительной может ограниченное число лиц. В данном случае это другой супруг (который поставлен в неблагоприятное положение) или его наследники. Вот это последнее, несмотря на то, что об этом в текущий момент мало кто задумывается, может иметь существенное значение.

Кроме того, брачный договор может быть также оспорен в рамках производства по делу о банкротстве одного из супругов, например, если договор заключен в течение 3 лет до принятия или после принятия заявления о признании должника банкротом и в результате его заключения был причинен вред имущественным правам кредиторов, а другая сторона договора (супруг, супруга должника) знала о такой цели должника к моменту заключения договора. 

Таким образом, указанная Вами конструкция имеет ряд изъянов, последствия наличия которых трудно прогнозируемы.

При этом стоит заметить, что обязанность супруга быть созаемщиком никак не связана с тем, будет ли он собственником этой квартиры в любой ее части или нет. Главная проблема это именно опасность последующего признания договора недействительным. 

Ввиду этого вопрос. Есть ли еще какое-то совместное имущество, которое может быть определено брачным договором как личная собственность супруга, либо это единственная совместная собственность?

Кроме того, интересен также вопрос, на какой период заключен ипотечный договор, т.е. как долго предполагается рассчитываться по ипотеки с тем, чтобы обременение было снято.

Здравствуйте . 

Вы можете заключить брачный договор, в котором установите режим совместной собственности на квартиру с определением долей  и предусмотрите условие о безвозмездном переходе  доли мужа к вам после полного погашения ипотечного кредита.

Брачный договор  может устанавливать режим собственности на имущество супругов, в т.ч.на ипотечную квартиру, и порядок несения расходов.

Согласно ст. 42 СК  РФ

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

 
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

 
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_8982/497f052f1260df20dcbb1700e0e71423cf350878/

Доли в праве собственности могут быть определены брачным договором (ст. 42 СК РФ).

Однако реализация «отложенного условия» требует точной формулировки и последующего нотариального удостоверения договора.

Брачный договор с «отложенным условием»- возможен, но Росреестр не регистрирует  переход доли по наступлении условия — после погашения ипотеки потребуется дополнительное соглашение или заявление на регистрацию перехода  доли.

Отложенное условие  возможно по ст. 157 ГК РФ, но переход права собственности на долю требует государственной регистрации.
Погашение ипотеки  будет основанием для снятия обременения и перехода доли, но для регистрации перехода доли потребуется заявление обеих сторон и документы, подтверждающие исполнение условия.

 Любые операции с предметом ипотеки (доли, переход права) требуют согласия  банка, что  сказано  в ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке», условия кредитного договора.

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем — физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37.1 настоящего Федерального закона.

Для Домклика и Сбербанка важно, чтобы условия договора не противоречили ипотечному договору и требованиям банка.

Также, возможно заключение соглашение о разделе имущества, дарение доли после погашения ипотеки, оформление завещания и др., но каждый из них имеет свои плюсы и минусы.

К  примеру, дарение доли  после погашения ипотеки будет  проще юридически, но до погашения ипотеки дарение невозможно без согласия банка.
Соглашение о разделе имущества, возможно оформить после погашения ипотеки, но также требует регистрации перехода доли.
Завещание  доли  обеспечивает переход по наследству, но не  при жизни.