При этом есть письмо от Минфина № 03-11-11/76758 от 22.09.2021, в котором указано следующее: Доходы, полученные от

Question

Квартира была продана мною в прошлом году. Я владел ей более 5 лет. Я так же зарегистриван как ИП с ОКВЭД продажа собственного недвижимого имущества. Я купил этот объект недвижимости задолго до того как начал заниматься предпринимательством и не использовал его в коммерческой деятельности, поэтому доход от продажи этого объекта я не декларировал в декларации по УСН. В декларации НДФЛ тоже не декларировал так как владел более 5 лет. Налоговая прислала требование оплатить налог по УСН с продажи этой квартиры, мотивировав следующим: Согласно Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 17.12.1996 № 20-П указано, что имущество физического лица юридически не разграничено на «используемое в предпринимательской деятельности» и «в личных целях». Предприниматель может использовать принадлежащее ему имущество, как в своей деятельности, так и в личных целях. Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, физическое лицо становится субъектом предпринимательской деятельности (индивидуальным предпринимателем) и единовременно с этим продолжает оставаться физическим лицом. Вместе с тем, пройдя процедуру государственной регистрации, физическое лицо приобретает статус индивидуального предпринимателя в целом, а не по определенным видам экономической деятельности. Поэтому все виды экономической деятельности, осуществляемые предпринимателем после государственной регистрации, необходимо рассматривать в качестве предпринимательской деятельности. При этом есть письмо от Минфина № 03-11-11/76758 от 22.09.2021, в котором указано следующее: Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе на УСН, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса. В итоге нужно ли мне платить налог УСН с этой квартиры или нет, и согласно каким правовым актам?

Хабас Гучапшев · Answer

Здравствуйте! В вашей ситуации позиция налоговой выглядит спорной, и, на мой взгляд, у вас есть серьезные основания не платить налог по УСН с продажи квартиры. Ключевое здесь — сам факт использования квартиры в предпринимательской деятельности. Наличие статуса ИП и ОКВЭДа само по себе еще не делает любую продажу имущества предпринимательской операцией. Это подтверждается как судебной практикой, так и разъяснениями Минфина. Главное, на что стоит опираться: Статья 217.1 НК РФ прямо освобождает от НДФЛ доход от продажи недвижимости, если соблюден минимальный срок владения (в вашем случае более 5 лет). При этом для применения УСН налоговая должна доказать, что имущество использовалось именно в предпринимательской деятельности либо приобреталось в целях извлечения прибыли как коммерческий актив. Сам по себе ОКВЭД «покупка и продажа собственного недвижимого имущества» не является автоматическим основанием для начисления УСН. Верховный Суд неоднократно указывал, что нужно исследовать реальные обстоятельства: использовался ли объект в бизнесе, учитывался ли в расходах, сдавался ли через ИП, отражался ли в предпринимательском учете и т.д. Письмо Минфина РФ № 03-11-11/76758 от 22.09.2021, которое вы привели, как раз поддерживает вашу позицию: если недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, доход облагается по правилам главы 23 НК РФ, а не УСН. А по главе 23 у вас действует освобождение из-за срока владения. Аргумент налоговой со ссылкой на Постановление КС РФ № 20-П от 17.12.1996 они трактуют слишком расширительно. Конституционный Суд действительно говорил, что имущество физлица формально не делится на «личное» и «предпринимательское», но это не означает, что любая продажа имущества ИП автоматически становится предпринимательской деятельностью. Судебная практика последних лет идет именно по пути оценки фактического использования имущества. Для вас важны следующие обстоятельства: — квартира куплена до регистрации ИП; — не использовалась в бизнесе; — не учитывалась как основное средство ИП; — расходы по ней не заявлялись; — не сдавалась через ИП; — объект имел жилое назначение и использовался как личное имущество. Это сильные аргументы. Из практики Верховного Суда и арбитражных судов следует, что если имущество использовалось для личных нужд, а не в предпринимательстве, доход от продажи не относится к УСН. Особенно если речь идет о жилой недвижимости. Поэтому в вашем случае есть хорошие основания оспаривать требование налоговой. С наилучшими пожеланиями, Хабас Феликсович.

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте, Тарас. Вопрос не столько в нормах, сколько в доказательствах использования квартиры для личных нужд или же для предпринимательства. Основные нормы, регулирующие определение налоговой базы по УСН — это п.1 ст.346.15 НК РФ, п.1 ст.248 НК РФ, исходя из которых в рамках УСН облагаются доходы от реализации товаров и услуг. Квартира, используемая в личных целях, товаром не является. Наличие же ОКВЭДов в ЕГРИП при решении вопроса имеют второстепенное значение. Консультация в расширенном формате, ознакомление с документами, полученными от ИФНС, составление документов возможны при Вашем обращении индивидуально в чат . С уважением

Александр Литонин · Answer

Здравствуйте, Тарас! В Вашей ситуации позиция налоговой является спорной, так как сам по себе статус ИП с ОКВЭД по продаже недвижимости еще не означает, что продажа любой принадлежащей Вам квартиры автоматически облагается налогом по УСН. Ключевое значение имеет фактическое использование объекта в предпринимательской деятельности. Именно на это неоднократно указывали Минфин, ФНС и суды. В частности, в письме Минфина России от 22.09.2021 № 03-11-11/76758 прямо указано, что доходы от продажи недвижимости, не использовавшейся в предпринимательской деятельности, подлежат налогообложению по правилам главы 23 НК РФ (НДФЛ), а не в рамках УСН. Аналогичная позиция содержится в п.5.2 письма ФНС России от 21.06.2024 № КЧ-4-9/7026@ При этом, если объект находился в собственности более минимального срока владения, применяется освобождение по ст. 217.1 НК РФ. Поскольку Вы владели квартирой более 5 лет, при отсутствии предпринимательского использования доход от продажи вообще не должен облагаться НДФЛ. Суды также исходят из того, что определяющим является именно связь имущества с бизнесом, а не наличие статуса ИП или ОКВЭД. Таким образом, у Вас имеются серьезные основания для оспаривания требований налоговой как в УФНС, так и в суде.