Возможен ли договор мены в этом случае?

Question

Добрый вечер. Моему сыну (совершеннолетний) и его несовершеннолетнему брату по отцу от другой жены досталась по наследству дача и трехкомнатная квартира в долевой собственности 1/2 У моего сына есть ещë в собственности однокомнатная квартира. Он хочет предложить ее и свою долю дачи обменять на долю брата в квартире. По сумме, примерно, одно и то же. Возможен ли договор мены в этом случае?

Урал Таштимиров · Answer

добрый вечер, Юлия, г. Челябинск. Моему сыну (совершеннолетний) и его несовершеннолетнему брату по отцу от другой жены досталась по наследству дача и трехкомнатная квартира в долевой собственности 1/2 У моего сына есть ещë в собственности однокомнатная квартира. Сделки с недвижимостью несовершеннолетнего ребенка осуществляются с предварительного разрешения органа опеки в соответствии со ст.37 ГК РФ. То есть его родители (или опекуны) должны получить разрешение опеки.

Анастасия Бойко · Answer

Юлия, здравствуйте! Да, в описанной ситуации возможно заключение договора мены между вашим совершеннолетним сыном и его несовершеннолетним братом, однако для совершения сделки с долей несовершеннолетнего потребуется предварительное согласие органа опеки и попечительства. Правовое обоснование: Договор мены регулируется главой 31 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). По ст. 567 ГК РФ каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой. Сделки с имуществом несовершеннолетних (до 18 лет) регулируются ст. 26, 28, 37, 38 ГК РФ и ст. 21, 37, 38 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».Согласно ст. 37 ГК РФ, отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему на праве собственности, допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Ст. 20 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» требует такого разрешения для регистрации перехода прав на недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему. Равнозначность объектов мены не отменяет необходимости разрешения органа опеки, даже если интересы несовершеннолетнего формально не нарушаются. Возможные варианты исхода: Если орган опеки сочтет, что условия мены не ухудшают жилищные условия несовершеннолетнего и не нарушают его права и интересы (например, площадь, стоимость, условия проживания), он даст разрешение на сделку. Если хотя бы формально права несовершеннолетнего могут быть ущемлены (например, ухудшение условий проживания, уменьшение стоимости имущества), орган опеки может отказать в разрешении. Возможен вариант, когда органы опеки потребуют дополнительной оценки стоимости объектов, справки о составе семьи и иных документов. Пошаговый алгоритм действий: Оценить объекты недвижимости (по рыночной стоимости и характеристикам), чтобы подтвердить эквивалентность мены. Подготовить проект договора мены с указанием всех существенных условий (указать объекты, их характеристики, доли, отсутствие обременений). Собрать документы: Свидетельства о праве собственности (выписки ЕГРН) на все объекты, Паспорта сторон, свидетельство о рождении несовершеннолетнего, Документы, подтверждающие родство, Согласие родителей/опекунов несовершеннолетнего, Документы, подтверждающие рыночную стоимость объектов (отчет оценщика). Обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего с заявлением о разрешении на совершение сделки, приложив все документы и проект договора. Получить разрешение органа опеки (срок рассмотрения — до 15 рабочих дней). Заключить договор мены в нотариальной форме (ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ — договоры с долями в квартире подлежат нотариальному удостоверению). Подать документы на государственную регистрацию перехода прав в Росреестр или МФЦ (срок регистрации — до 9 рабочих дней). Получить новые выписки ЕГРН на объекты недвижимости. Сроки: Получение разрешения органа опеки — до 15 рабочих дней. Государственная регистрация перехода прав — до 9 рабочих дней. Органы и инстанции: Орган опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего. Нотариус. Росреестр или МФЦ. Риски и последствия бездействия: Если сделка будет совершена без разрешения органа опеки, Росреестр откажет в регистрации перехода права. Сделка, совершённая с нарушением интересов несовершеннолетнего, может быть оспорена и признана недействительной (ст. 168, 173.1 ГК РФ). Возможна административная ответственность родителей/опекунов за нарушение прав несовершеннолетнего. Итог: Договор мены в описанном вами случае возможен, но требует обязательного разрешения органа опеки и попечительства. Рекомендуется заранее подготовить все документы и провести независимую оценку недвижимости для подтверждения эквивалентности обмена.

Михаил Погодин · Answer

Здравствуйте. Договор мены в такой ситуации юридически возможен, но потребует обязательного предварительного разрешения органа опеки и попечительства, поскольку одна из сторон — несовершеннолетний, а сделка затрагивает отчуждение принадлежащей ему недвижимости. Это прямое требование ст. 20 и 21 ФЗ об опеке и попечительстве. Орган опеки оценит, не ухудшается ли имущественное положение ребёнка. Ключевой вопрос — что именно он получит взамен. Однокомнатная квартира в его собственность, как правило, воспринимается опекой как равнозначная или улучшенная позиция по сравнению с долей в трёхкомнатной. Однако сравниваться будут рыночная стоимость отчуждаемых активов (доля в квартире) и получаемых (однушка плюс доля в даче), и примерное равенство по оценке сторон орган опеки проверит самостоятельно — скорее всего, потребует отчёт независимого оценщика. Договор мены без разрешения опеки ничтожен независимо от нотариального удостоверения. Понадобятся: свидетельства о праве на наследство, выписки из ЕГРН на каждый объект, независимая оценка всех объектов сделки, заявление законного представителя несовершеннолетнего в орган опеки с пакетом документов и само разрешение опеки до подписания договора. После получения разрешения договор мены с участием несовершеннолетнего подлежит обязательному нотариальному удостоверению.