3 Может ли в этом случае помочь договор субаренды между мной и женой с нулевой стоимостью?

Question

Я собственник квартиры (не совместно нажитое), часть года эта квартира сдавалась помесячно и в налоговую отчитывался, я как самозанятый и в 2025 и в 2026, часть 25 и 26 года квартира сдавалась посуточно и этим форматом занимается жена, на нее оформлена нотариальная доверенность на право сдачи этой квартиры и распоряжение доходом. Она сдает квартиру и отчитывается в налоговую, как самозанятый. 1) Корректна ли эта схема? 2) Если некорректна, то как правильно поступить в отчете с налоговой за прошлый год и за текущий, с учетом уже оплаченного налога женой, чтобы не получить штраф и начисление мне 13%. 3) Может ли в этом случае помочь договор субаренды между мной и женой с нулевой стоимостью? 4) Какой правильный подход возможен на предстоящий период в моем случае, чтобы жена сдавала квартиры и отчитывалась в налоговую?

Дмитрий Чернобавский · Answer

Здравствуйте! на нее оформлена нотариальная доверенность по доверенности поверенный заключает договор не от своего имени, а от имени доверителя, соответственно и доход доверителя, который обязан платить с него налог. поэтому 1) Корректна ли эта схема? нет, не корректна. 3) Может ли в этом случае помочь договор субаренды между мной и женой с нулевой стоимостью? 4) Какой правильный подход возможен на предстоящий период в моем случае, чтобы жена сдавала квартиры и отчитывалась в налоговую? помочь может договор безвозмездного пользования, а не аренды, которая всегда возмездная. согласно пп.3 п.2 ст.6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“ не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество ( за исключением аренды (найма) жилых помещений ). значит, право на применение специального налогового режима НПД физическим лицом, осуществляющим деятельность по сдаче в аренду жилого помещения не зависит от наличия права собственности на такое имущество (письмо УФНС России по г. Москве от 02.09.2021 N 20-21/131926@). 2) Если некорректна, то как правильно поступить в отчете с налоговой за прошлый год и за текущий, с учетом уже оплаченного налога женой, чтобы не получить штраф и начисление мне 13%. сделайте договор безвозмездного пользования с женой с момента как она Она сдает квартиру и отчитывается в налоговую, как самозанятый

Юрий Колковский · Answer

1) Корректна ли эта схема? Здравствуйте. Схема некорректна ввиду того, что при наличии доверенности, наймодателем остается собственник квартиры, а не поверенный. Он лишь исполняет действия от имени доверителя, а значит доход, который получает поверенный является доходом доверителя, то есть Вашим. Соответственно, именно Вы должны включать в свой доход получаемые суммы. Более того, осуществление такой деятельности по доверенности фактически означает, что поверенный является агентом/представителем доверителя, а значит должен также быть агентский договор, который опишет ваши взаимоотношения. При этом за агентские услуги поверенный должен получать какое-то агентское вознаграждение (ст. 1005 ГК РФ). 2) Если некорректна, то как правильно поступить в отчете с налоговой за прошлый год и за текущий, с учетом уже оплаченного налога женой, чтобы не получить штраф и начисление мне 13%. Насколько я понимаю, жена отчитывалась за полученные средства от нанимателей? Получается, что она фактически налог переплатила, а Вы недоплатили, поскольку этот доход является Вашим, а не ее. Для того, чтобы все скорректировать, поддержку коллегу Чернобавского. Надо исключить вариант, при котором доход является Вашим. А это можно сделать, лишь заключив договор, который передает право на сдачу внаем этой квартиры Вашей супруге. Соответственно заключаете с ней договор безвозмездного пользования, согласно которому Вы передаете супруге квартиру в пользование, а она от своего имени сдает ее внаем. 3) Может ли в этом случае помочь договор субаренды между мной и женой с нулевой стоимостью? Договор безвозмездного пользования, не аренды, поскольку согласно ст.606 ГК РФ По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Так что другой договор. 4) Какой правильный подход возможен на предстоящий период в моем случае, чтобы жена сдавала квартиры и отчитывалась в налоговую? На предстоящий период именно такой вариант. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Лилия Суровцева · Answer

Здравствуйте! Доверенность не передает жене сам доход. Она лишь дает ей полномочие действовать как представитель. Сделка представителя создает права и обязанности у представляемого, а доходы от использования вещи принадлежат собственнику, если другое не установлено договором или законом. Поэтому если жена сдавала квартиру именно по Вашей доверенности и за Вас, налогоплательщик по доходу, Вы. ГК РФ допускает сдачу собственником либо лицом, управомоченным собственником, а НПД допускает доход от аренды или найма жилых помещений. Значит, жене нужно не представительство по доверенности, а самостоятельное право пользования квартирой и право сдавать ее от своего имени. За 2025 год и уже прошедшие месяцы 2026 года если фактически жена действовала от себя, платежи шли ей, договоренности с жильцами были с ней, она несла расходы и риски, можно заключить договор между Вами и женой о безвозмездном пользовании с правом сдачи третьим лицам и с условием о применении к уже возникшим отношениям. Такое обратное действие договора допускает п. 2 ст. 425 ГК РФ, но только если это не фикция. Если по какой то причине НПД у Вас неприменим, например превышен лимит 2,4 млн рублей, объект не жилой, либо фактически оказываются гостиничные услуги, тогда платится НДФЛ. За 2025 год декларацию по форме 3 НДФЛ уже надо подать немедленно, потому что срок был до 30 апреля 2026 года, налог уплачивается до 15 июля 2026 года. Налог, уплаченный женой как НПД, автоматически в счет Вашего НДФЛ не засчитывается, потому что это другой налогоплательщик. Договор субаренды с нулевой стоимостью Вам не подходит. Между Вами и женой нет субаренды, потому что Вы собственник, а не арендатор. Нулевая аренда тоже не подходит, аренда по ГК РФ платная. Правильнее договор безвозмездного пользования с прямым правом жены сдавать квартиру третьим лицам, получать доход в свою собственность и отчитываться по НПД.