Здравствуйте, ситуация: в наследство получена квартира в 2022 году, в 2023 году по договору мены ввиду признания жилья аварийным получена новая квартира, которая продана в 2025 году

Срок владения новой квартирой, полученной по договору мены в связи с признанием прежнего жилья аварийным, исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на неё. При этом срок владения аварийным жильём не учитывается. 

Это подтверждается следующими нормативными актами и разъяснениями:

Статья 32 Жилищного кодекса РФ.
Письма Минфина РФ от 28 марта 2018 года №03-04-05/19795 и от 25 августа 2017 года №03-04-05/54847. 
Пункт 4 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ, согласно которому минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на него.

Минимальный срок владения, после которого при продаже квартиры не нужно платить НДФЛ, составляет:

5 лет — в общем случае. 
3 года — если квартира является единственным жильём на момент продажи. 

В вашем случае, если новая квартира была зарегистрирована в 2023 году, а продана в 2025 году, срок владения составил 2 года. Это меньше минимального предельного срока (как 3, так и 5 лет), поэтому при продаже квартиры в 2025 году доход будет облагаться НДФЛ.

Здравствуйте!

Если вы не из Москвы, срок владения считайте со дня регистрации права на новое жилье.

Учитывая, что с этого дня минимальный срок владения (3 года для единственного жилья) еще не вышел, у вас возникает обязанность по налогу.

Размер налога можно уменьшить путем зачета стоимости аварийного жилья, которое вы отдали. Стоимость обычно указывают в договоре мены.