Но при этом он ИП, как нам пройти по программе?

Роман, добрый день!

Семейная ипотека регулируется Постановлением Правительства РФ от 30.12.2017 № 1711, по которому льготный кредит субсидируется государством, поэтому банк обязан проверять соответствие сделки условиям программы, а не просто выдавать ипотеку «по усмотрению». 

Если продавец построил дом как обычное физическое лицо и продаёт его просто как гражданин, такая сделка для семейной ипотеки обычно будет восприниматься как покупка вторичного жилья у физлица, а это риск отказа.

Пройти по программе возможно, если продавец выступает именно как индивидуальный предприниматель — первый собственник-застройщик, имеет в ЕГРИП строительные ОКВЭД и зарегистрировал право на дом после получения разрешения на ввод либо уведомления о соответствии построенного ИЖС требованиям градостроительного законодательства. 

Поэтому в договоре купли-продажи лучше указывать продавца не просто как «ФИО», а как «Индивидуальный предприниматель ФИО, ОГРНИП, ИНН», потому что по ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью после государственной регистрации в качестве ИП.

От продавца нужно заранее запросить выписку из ЕГРИП с ОКВЭД по строительству, выписку ЕГРН на дом и участок, документы на землю, подтверждение, что он первый собственник, а также уведомление о соответствии построенного дома или разрешение на ввод, если оно применялось.

Если же дом уже построен и зарегистрирован, не стоит искусственно оформлять это как «строительство по подряду»: по условиям программы строительство ИЖС допускается по договору подряда с юридическим лицом или ИП, при этом расчёты по подряду должны идти через эскроу-счёт. 

Вам нужно до передачи задатка направить документы продавца и объекта в банк и получить предварительное одобрение именно по схеме «покупка готового дома с участком у ИП-застройщика».

В предварительном договоре обязательно пропишите условие, что при отказе банка в семейной ипотеке из-за несоответствия продавца, объекта или документов условиям программы аванс/задаток возвращается вам полностью.

Иными словами, сама регистрация продавца как ИП вам помогает, но решающее значение имеет не «есть ли у него ИП», а строил ли он этот дом как ИП-застройщик и подтверждается ли это документами, иначе банк с высокой вероятностью отнесёт сделку к неподходящей вторичке.

Если мой ответ был полезен для вас, прошу отблагодарить юриста. pravoved.ru/lawyer/4240441/

Если вам потребуется более детальная консультация или помощь в составлении юридических документов (таких как заявления, жалобы, ходатайства), вы можете обратиться ко мне в чат. Эти услуги предоставляются на платной основе.

С уважением, юрист Михтеев Ибрагим Эльдарович!