Сергей, добрый день!
Владелец 40% сейчас владеет не отдельным участком 800 кв.м., а долей в праве общей долевой собственности на единый участок 2000 кв.м., поэтому распоряжение долей регулируется ст. 246 ГК РФ.
По ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе продать свою долю, но при возмездной продаже постороннему лицу обязан соблюдать правила ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки.
Поэтому утверждение, что владелец 40% может продать долю только владельцу 60%, не совсем верно: он может продать ее и третьему лицу, но сначала должен письменно предложить ее второму сособственнику по той же цене и на тех же условиях.
Если же речь идет не о продаже доли, а о продаже именно самостоятельного участка 800 кв.м., то сначала нужно провести выдел земельного участка по ст. 11.5 ЗК РФ.
При выделе из долевой собственности образуется новый земельный участок, а исходный участок сохраняется в измененных границах, то есть это уже не просто сделка с долей, а образование нового объекта недвижимости.
По ст. 11.9 ЗК РФ предельные минимальные и максимальные размеры образуемых земельных участков определяются градостроительными регламентами, поэтому новый участок должен соответствовать минимальной площади, установленной для соответствующей территориальной зоны и вида использования.
Если для зоны ТЖ1-2 и ИЖС минимальная площадь составляет 1200 кв.м., то образование самостоятельного участка площадью 800 кв.м. будет противоречить градостроительному регламенту, поскольку такой участок меньше установленного минимума.
В такой ситуации Росреестр, скорее всего, приостановит кадастровый учет и регистрацию по ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», так как образуемый участок не соответствует требованиям к земельным участкам.
Если нарушение не будет устранено в срок приостановления, Росреестр вправе отказать в кадастровом учете и регистрации по ст. 27 Закона № 218-ФЗ.
Итог: продать долю 40% можно и собственнику 60%, и третьему лицу с соблюдением ст. 250 ГК РФ и, как правило, нотариальной формы по ст. 42 Закона № 218-ФЗ, но продать третьему лицу именно отдельный участок 800 кв.м. под ИЖС без законного выдела нельзя, а выдел при минимуме 1200 кв.м. Росреестр, скорее всего, не зарегистрирует.
Добрый день.Это классическая ситуация «перетягивания каната», где у каждой стороны есть свои сильные и слабые аргументы. Давайте разберём позиции «Доли 60%» и «Доли 40%» с точки зрения закона и рыночной логики, чтобы понять, у кого на руках больше козырей.Несмотря на то, что «Доля 40%» пытается диктовать цену, с юридической и практической точек зрения козырная позиция у «Доли 60%».
Преимущественное право покупки (Статья 250 ГК РФ). Это главный козырь «Доли 60%». По закону, продавец доли обязан сначала предложить её другим участникам долевой собственности по цене, за которую она продаётся третьему лицу. Если «Доля 40%» найдёт постороннего покупателя, он будет обязан сначала предложить эту долю вам. Вы сможете купить её по той же цене.
Проблема с минимальным размером участка (Норма 1200 кв.м.). Это ваш второй, и, возможно, самый сильный аргумент. Вы абсолютно правы: посторонний человек не купит 40% (800 кв.м.) участка, если по правилам землепользования (зона ТЖ1-2) минимальный размер для регистрации отдельного объекта — 1200 кв.м.У «Доли 40%» нет альтернативного покупателя. Их единственный реальный шанс получить деньги за свою долю — это продать её вам.Используйте аргумент о минимальной площади.Вежливо, но твёрдо объясняйте продавцу: «Я понимаю ваше желание получить максимальную цену. Но давайте посмотрим на ситуацию трезво. Вы не сможете продать эти 800 кв.м. никому, кроме меня. Любой другой покупатель столкнётся с отказом в регистрации от Росреестра из-за нормы в 1200 кв.м. Ваша доля стоит ровно столько, сколько я готов за неё заплатить как единственный реальный покупатель». Сделка состоится по цене, близкой к той, которую предлагает «Доля 60%». «Доля 40%» стоит принять этот факт и торговаться уже вокруг мелких деталей договора (срок оплаты, кто платит за госпошлину), а не самой цены.