Второй собственник не дает пользоваться совместны нежилым имуществом. На переговоры не идет. Хочу продать все 100% имущества и отдать второму собственнику вторую часть полученных средств за его долю. Как законно это сделать.
Здравствуйте, Сергей!
Продать 100% общего имущества без согласия второго собственника нельзя. Согласно ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Вы вправе распорядиться лишь своей долей, но с обязательным соблюдением преимущественного права покупки второго собственника (ст. 250 ГК РФ) — сначала нужно письменно предложить ему выкупить вашу долю.
Принудительно лишить второго собственника его доли с выплатой компенсации можно только через суд и лишь при одновременном соблюдении трёх условий (п. 4 ст. 252 ГК РФ): доля незначительна, её нельзя выделить в натуре, и собственник не имеет существенного интереса в использовании имущества. Это исключительная мера, и отсутствие согласия ответчика само по себе не препятствует удовлетворению иска, но потребуется доказать всю совокупность условий.
Если ваша цель — полностью выйти из общей собственности, возможные законные пути таковы:
· Продать свою долю третьему лицу (после отказа второго собственника от её покупки).
· Подать иск о выделе вашей доли в натуре (если объект физически делим).
· При невозможности выдела — требовать в суде выплаты вам компенсации стоимости вашей доли вторым собственником (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Здравствуйте Сергей Юрьевич!
Основная проблема в том, что продать всё имущество целиком вы не сможете, так как другая доля в нем вам не принадлежит на праве собственности (ст. 209 ГК РФ).
И свою долю без согласия второго собственника продать нельзя — для этого требуется согласие всех участников долевой собственности (ст. 246 ГК РФ).
Но, вы вправе продать свою долю, для этого, сначала обязаны предложить её купить второму собственнику (ст. 250 ГК РФ).
Направьте ему письменное уведомление с ценой и условиями продажи.
Если он откажется или промолчит в течение месяца, можете продавать долю третьему лицу по той же цене, что была предложена вами ему.
Здравствуйте Сергей.
Тут применима ст. 247 ГК РФ:
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Из этого вытекает следующее:
1 — вы можете установить порядок использования в судебном порядке;
2 — вы можете требовать компенсацию у другого собственника за то, что он пользуется частью вашего имущества.
Также следует учесть пункт 2, стати 246 ГК РФ с ссылкой на ст. 250 ГК РФ:
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Статья 250 регламентирует порядок продажи доли, и устанавливает преимущество по ее выкупу для владельцев других долей.
Помимо всего выше сказанного вы имеете право требовать устранить препятствия не позволяющие вам пользовать вашим имуществом:
Статья 304 ГК РФ: Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Если остались вопросы — задавайте.
С уважением, Ибрагим Магамедович.
Добрый день.
Хочу продать все 100% имущества и отдать второму собственнику вторую часть полученных средств за его долю.
Изначально нужно понимать находится ли это имущество в совместной или в долевой собственности. Исходя из ст. 244 ГК РФ
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Применительно к совместной собственности, при отсутствии согласия второго собственника на отчуждение имущества будет иметь место нарушение общих требований ст. 253 ГК РФ, предполагающая, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.
В силу прямого указания статьи оно предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Но в то же время
3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
В том случае, если доли в имуществе у Вас определены, то применительно к распоряжению его долей действует требование ст. 246 ГК РФ, устанавливающей необходимость распоряжения данным имуществом по соглашению между его собственниками.
Более того, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности потребуется нотариальное оформление сделки, что вытекает из ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
1.1. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:
1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
В отсутствие согласия на продажу от второго собственника, нотариус Вам откажет в удостоверение сделки.
В связи с чем Вы можете лишь реализовать свою долю в общем имуществе, но с соблюдением права преимущественной покупки доли вторым собственником, установленным с. 250 ГК РФ
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Хочу продать все 100% имущества и отдать второму собственнику вторую часть полученных средств за его долю. Как законно это сделать.
Здравствуйте.
Законно без согласия второго собственника это не сделать в принципе. Согласно ст. 246 ГК РФ
1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Продажа или иное отчуждение это и есть распоряжение. Ввиду этого продать недвижимость сами, без второго собственника Вы конечно не сможете.
В данном случае есть только два основных пути решения проблемы.
1. Продажа своей доли. Основная сложность — найти покупателя на долю. При этом у второго собственника будет преимущественное право приобретения Вашей доли на тех же условиях, что и сторонний покупатель. Процедура несложная, то требующая ее реализации. В противном случае нотариус просто не удостоверит сделку и она совершена не будет.
2. Предложение второму собственнику заключить соглашение о порядке пользования долевой собственностью, а в случае, если он не согласится — потребовать заключения такого соглашения в судебном порядке.
Иных вариантов решить Вашу проблему кардинально в общем-то нет.
Кроме того, Вы будучи владельцем доли в недвижимости имеете равное с другим собственником право пользования недвижимостью, если он отказывает Вам в этом праве Вы можете обратиться в суд с требованием о нечинении препятствий в пользовании.
В целом необходимо конечно более подробно ознакомиться с ситуацией с тем, чтобы ответ был более конкретизирован.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
