Возможна ли такая сделка и как правильно ее оформить?

Здравствуйте Анна.

Раз банк выразил свое согласие на выделение долей детям, то проблем быть не должно.

Конечно все зависит от того, выдаст ли опека разрешение на совершение такой сделки с имуществом детей. Однако если, как вы и говорите, права детей соблюдены то опека не станет препятствовать .

Опека, в этом случае, опирается на ч.1, ст.21, ФЗ № 48-ФЗ:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

То есть, согласие на совершение сделки которая уменьшит стоимость имущества ребенка, опекой выдано не будет. То же самое сказано в  ст. 37, ч. 2, ГК РФ.

Обязательство по выделению долей считается исполненным, если дети наделены собственностью в жилом помещении. Закон не запрещает «перенос» долей, если жилищные условия не ухудшаются.

Как я уже сказал выше, согласие банка на выделение долей сильно все упрощает. 

Вам понадобиться письменное доказательство согласия банка. Далее прикладываете его к заявлению на выдачу согласия на совершение сделки с имуществом подопечного и направляете в орган опеки.

Так как учувствуют доли детей сделка обязательно должна быть оформлена нотариально.

С уважением, Ибрагим Магамедович.

Здравствуйте, Анна.

С получением предварительного разрешения органа опеки и попечительства в порядке статьи 37 Гражданского кодекса РФ можете оформить сделки.

Если первая квартира ив ипотеке и вторая в ипотеке, имущественное положение детей улучшается, то проблем с получением разрешения опеки не усматривается.

Если возникнут проблемы с опекой, обращайтесь в чат, помогу.

С уважением! Г. А. Кураев

Уважаемая Анна, здравствуйте! 

Такая сделка в принципе возможна, но юридически важно сразу уточнить: «перенести» детские доли напрямую из квартиры 1 в квартиру 2 закон не позволяет.

С точки зрения права у Вас будет не «перенос» долей, а две связанные сделки — отчуждение квартиры 1, где у детей уже есть доли, и одновременное приобретение квартиры 2 с наделением детей долями в праве собственности на новую квартиру.

Поскольку в квартире 1 детям принадлежат доли, действует правило о предварительном разрешении органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних.

Это прямо следует из п. 2 ст. 37 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 28 ГК РФ и ст. 64 СК РФ.

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/9deaf716ae6188bcfecb901fc9e9f941c551f6d7/

Без разрешения опеки сделка создает высокий риск оспаривания.

Кроме того, при использовании материнского капитала сохраняется обязанность оформить жилое помещение в общую собственность родителей и детей, что вытекает из ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ.

Правильная конструкция обычно выглядит так

1. Вы заранее получаете разрешение органа опеки на продажу квартиры 1 с конкретным условием, что в результате одновременно приобретается квартира 2, и в ней детям выделяются доли не меньше по ценности и не хуже по условиям, чем отчуждаемые.

2. Далее в один день либо в рамках одной «цепочки» подписываются договор продажи квартиры 1 и договор покупки квартиры 2. В договоре купли-продажи квартиры 2 допустимо и правильно сразу прописать, что покупателями выступают родители и дети в определенных долях, а часть цены оплачивается кредитными средствами банка.

Само по себе наличие ипотеки не запрещает оформить доли на детей в момент сделки, при условии что банк-залогодержатель на это согласен и это отражено в кредитной и залоговой документации. На практике банк оформляет ипотеку в силу закона или договора на весь объект, включая доли несовершеннолетних, а законные представители действуют за детей при подписании документов.

Есть еще письмо Росреестра от 10.06.2024 N 14-5286-ТГ/24.

sudact.ru/law/pismo-rosreestra-ot-10062024-n-14-5286-tg24-po/

К Вашей ситуации оно применимо — частично.

Оно в основном касается п. 4 ст. 292 ГК РФ, то есть случаев, когда требуется согласие опеки на отчуждение жилья, в котором проживают подопечные или дети, оставшиеся без родительского попечения. Для обычной ситуации, когда у детей есть именно право собственности на доли, ключевая норма не ст. 292 ГК РФ, а именно п. 2 ст. 37 ГК РФ.

Но практический вывод из письма для Вас важен: даже когда согласие опеки выдано с условием приобрести другое жилье, нарушение этого условия делает сделку оспоримой по ст. 173.1 ГК РФ.

Это значит, что опираться на формулировку «потом выделим доли» опасно.

Безопаснее оформлять доли детям в квартире 2 сразу в договоре купли-продажи и подавать на регистрацию весь пакет одновременно с разрешением опеки и банковскими согласиями.

Именно такой способ лучше всего подтверждает, что права детей не ухудшаются и условие опеки исполняется не в будущем, а непосредственно в сделке.

Т.е., сделка возможна, но оформлять ее нужно не как «перенос долей», а как продажу одной квартиры с разрешения опеки и одновременную покупку другой квартиры с немедленным наделением детей долями в тексте договора купли-продажи.

С уважением, Дарья.