Здравствуйте! В вашей ситуации важно понимать, что использование материнского капитала автоматически накладывает обязанность оформить жильё в общую собственность родителей и детей. То, что доли пока не выделены, не отменяет эту обязанность — она сохраняется и будет проверяться при продаже.
Продать дом «как есть» без выделения долей, как правило, не получится: Росреестр и органы опеки такие сделки блокируют. Сначала нужно либо выполнить обязательство, либо согласовать альтернативный порядок через опеку.
На практике у вас есть два рабочих варианта. Первый — сначала выделить доли детям в этом доме, затем обратиться в органы опеки за разрешением на продажу. Опека даст согласие только при условии, что детям будет предоставлено равнозначное или лучшее жильё, и их доли в новом объекте будут не меньше по стоимости и условиям. После этого можно продавать и одновременно покупать новое жильё с выделением долей.
Второй вариант — не выделяя доли в старом доме, обратиться в органы опеки с планом сделки: продажа старого жилья и одновременная покупка нового с обязательным выделением долей детям. Иногда опека допускает такой порядок, если сделка «прямая» и права детей не ухудшаются. Но это решается индивидуально, и без их согласия регистрировать сделку не будут.
План действий обычно выглядит так: сначала определяетесь с вариантом (через выделение долей или сразу через опеку), затем получаете согласие органов опеки, подбираете новое жильё, оформляете сделку продажи и покупки (часто одновременно), и обязательно закрепляете доли детей в новом объекте.
Если попытаться продать без участия опеки и без выполнения обязательства по маткапиталу, сделку могут признать недействительной даже спустя время, поэтому лучше сразу идти по законному пути.
С наилучшими пожеланиями, Юрий Михайлович!