Правомочно ли повышение цены за квартиру?

Здравствуйте Михаил!

подписали бумагу о намерениях и зафиксировали в ней сумму квартиры (имеется в наличии) и условия покупки (ипотека).

Михаил

Выложите пожалуйста эту бумагу!

Добрый день!

Ситуация, в которую Вы попали, безусловно, очень неприятная.

Единственный вариант, по которому можно попытаться пойти, это  — квалифицировать приложенный документ как предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). В приложенном документе указаны необходимые существенные условия, касающиеся покупки. Конечно, проблема существует с подписью со стороны ОПИН  — только лишь подпись менеджера (даже не подпись, а просто фамилия). Если рассматривать его как лицо, уполномоченное на такие действия (полномочия в силу обстановки — абз. 2 п.1 ст. 182 ГК РФ), то предварительный договор подписан со стороны ОПИН. Как понимаю, дальнейшие действия со стороны ОПИН это подтверждают.

Согласно п.4 ст 445 ГК РФ, т.к. ОПИН отказывается от подписания договора, Вы вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Если Вы примете решение подавать в суд, необходимо будет нанять юриста, без него Вы вряд ли докажете все необходимые моменты. Судебную перспективу предсказать сложно, это зависит от того, насколько суд будет убежден совокупностью доказательств. Не последним среди них будет кредитный договор.

Кроме того, с ОПИН можно, на мой взгляд, говорить с точки зрения репутационных рисков. Суд с ними, главной темой которого будет нарушение компанией предварительно достигнутых договоренностей, сильно бьет по репутации компании (работа с ними становится непредсказуемой), если это имеет для них значение.

Также на Ваше месте я бы подумал над тем, стоит ли вообще продолжать взаимодействие с компанией и добиваться от них подписания договора (пусть и через суд), если уже на этой стадии они склонны обманывать клиентов.

Любопытная у вас ситуация. Дело в том, что сама по себе заявка, которую вы подписали, никаким соглашением о намерениях не является. Со стороны продавца ее подписало лицо, полномочия которого не подтверждены, с вашей это не более, чем действительно выражение намерений, ни к чему продавца не обязывающее, кроме как акцептовать (принять) его как оферту (предложение).

Но вот если вы сможете доказать, что данная заявка была не офертой, а напротив, акцептом в ответ на публичную оферту, в этом случае начинается очень интересная судебная игра. 

Дело в том, что согласно  ГК

Статья 437. Приглашение делать оферты. Публичная оферта
1. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении. 

2. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).
Статья 438. Акцепт
1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. 

2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. 

3. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Статья 440. Заключение договора на основании оферты, определяющей срок для акцепта
Когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.
Статья 441. Заключение договора на основании оферты, не определяющей срок для акцепта
1. Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, — в течение нормально необходимого для этого времени. 

2. Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте

.

То есть вам надо доказать, что имела место публичная оферта продавца о продаже данной квартиры по данной цене. Это может быть любое документальное подтерждение, в целом можно даже сослаться на то, что, поскольку сведения о квартире заполнялись на бланке продавца и уполномоченным (уполномочивание по ситуации) представителем продавца, то акцептом, полным и безоговорочным была ваша подпись-согласие. Не «заявка» как документ, а именно подпись-согласие на этой заявке.

Также имеет значение, что квартира — товар. Обычный товар, продажа которого попадает под все гарантии, предоставляемые потребителю при покупке товара и заключении договора розничной купли-продажи товара.

Согласно ГК

Статья 494. Публичная оферта товара
1. Предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц, признается публичной офертой (пункт 2 статьи 437), если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи.

2. Выставление в месте продажи (на прилавках, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков товаров и т.п.) в месте их продажи признается публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора розничной купли-продажи, за исключением случая, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи.

Если было такое предложение товара (квартиры) и вы сможете подтвердить это каким-либо образом, то вы будете иметь дело с публичной офертой.

На основании этого можно  требовать в суде понудить данного продавца к заключению договора купли-продажи квартиры на условиях публичной оферты, акцептованных вами в срок.

Имейте в виду, что согласно ФЗ «О рекламе» 

Статья 11. Срок действия рекламы, признаваемой офертой
Если в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации реклама признается офертой, такая оферта действует в течение двух месяцев со дня распространения рекламы при условии, что в ней не указан иной срок.