Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

112 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
112 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Долевое участие в строительстве

Правомочно ли повышение цены за квартиру?

Решили приобрести квартиру в строящемся объекте (застройщик ОПИН). Пообщавшись с менеджером, подписали бумагу о намерениях и зафиксировали в ней сумму квартиры (имеется в наличии) и условия покупки (ипотека). Несмотря на то, что в правилах ОПИН указано, что бронь держится неделю, мы обсудили с менеджером, что в случае, если будет начата немедленно работа над кредитом и будет прогресс, то бронь будет за нами закреплена. Мы начали общение с банками, которые они аккредитовали и, поскольку кредит не маленький, да и стоимость квартиры весьма солидная (элитный уровень) это заняло примерно 1.5 месяца. За это время мы плотно и постоянно общались с менеджерами, нам рассказывали, что прошло плановое повышение цены, но на нашу бронь это не влияет.

Наконец договорившись с Банком и подписав кредитный договор, мы были приглашены на подписание ДДУ к ОПИН. В присутствии менеджеров мы подписали все необходимые бумаги со своей стороны и "пожали друг другу руки". После чего договор должен был быть подписан с их стороны и должна была наступить фаз регистрации договора + перечисления денег.

Примерно через неделю мы решили поинтересоваться, что происходит и получили ответ, что наш договор завис на подписании у "руководства" и что "это технические вопросы" (заболел, отпуск и пр.). К слову, менеджеры всегда были очень корректны и до сих пор выступают на нашей стороне.

Однако сегодня нам объявили, что руководство отклонило нашу сделку (несмотря на подписанный кредитный договор, где прописана цена квартиры!) и что наш объект теперь стоит дороже (на 1.3 млн. рублей) в соответствии с политикой повышения цен.

Несмотря на то, что формально они не подписали договор, я чувствую себя обманутым и полагаю что могу требовать от них выполнения своих обязательств на согласованных ранее условиях.

Имеют ли их действия правовую основу и какие перспективы судебного процесса (если дойдет)?

Также хотелось бы получить совет, что мне далее нужно сделать и как правильно себя вести.

Спасибо!

  • photo 1.JPG
04 Июля 2014, 23:18, вопрос №493467 Михаил, г. Москва
800 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (10)

  • Юрист - Быстрова Лина

    Здравствуйте Михаил!

    подписали бумагу о намерениях и зафиксировали в ней сумму квартиры (имеется в наличии) и условия покупки (ипотека).

    Михаил

    Выложите пожалуйста эту бумагу!

    04 Июля 2014, 23:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Приложил. Там была еще предоставлена копия моего паспорта.

    • photo 1.JPG
    04 Июля 2014, 23:57
  • Юрист - Быстрова Лина

    Спасибо, что выложили… ну, в данном документе ничего не сказано, о том, что цена не может быть изменена, может у Вас какая-то переписка с менеджерами данной компании осталась? 

    05 Июля 2014, 00:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Есть емейл от них вот такой:

    "Для вас хорошие новости- на все первые этажи выросли цены.теперь метр стоит 205 т.р.

    Ваша квартира подорожала на 1,5 млн.примерно)

    Естественно ваша стоимость зафиксирована."

    Да и дело в том, что меня убеждали в том, что ничего не изменится. А по факту (внезапно) цена была изменена.

    05 Июля 2014, 00:18
  • Юрист - Быстрова Лина

    Несмотря на то, что в правилах ОПИН указано, что бронь держится неделю, мы обсудили с менеджером, что в случае, если будет начата немедленно работа над кредитом и будет прогресс, то бронь будет за нами закреплена. Мы начали общение с банками, которые они аккредитовали и, поскольку кредит не маленький, да и стоимость квартиры весьма солидная (элитный уровень) это заняло примерно 1.5 месяца. За это время мы плотно и постоянно общались с менеджерами, нам рассказывали, что прошло плановое повышение цены, но на нашу бронь это не влияет.

    Михаил

    Как либо в письменном виде, это закреплено, например СМС-переписка или переписка в майле?

    05 Июля 2014, 00:02
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Нет, это обсуждалось устно.

    05 Июля 2014, 01:00
  • Юрист - Быстрова Лина

    «Для вас хорошие новости- на все первые этажи выросли цены.теперь метр стоит 205 т.р. Ваша квартира подорожала на 1,5 млн.примерно) Естественно ваша стоимость зафиксирована.» Да и дело в том, что меня убеждали в том, что ничего не изменится. А по факту (внезапно) цена была изменена.

    Михаил

    Михаил — очень похоже на развод. Напишите претензию на имя руководства компании, что «цену Вам зафиксировали их менеджеры, приложите переписку с менеджерами и укажите, что если Ваши сотрудники являются недобросовестными, нечестными, то за действия сотрудников отвечает работодатель, поэтому просите оставить цену прежней и готовы в свою очередь выполнить свои обязательства по покупке квартиры по начальной цене».

    05 Июля 2014, 00:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Развод - не развод, вопрос не меняется. Что если руководство ОПИН само решило повысить цены, является ли вся их предыдущая деятельность, включая подписание кредитного договора именно на этот объект по фикс. цене, встречи и подписание ДДУ на первоначальных условиях и пр. достаточными для выигрыша в суде?

    05 Июля 2014, 01:02
  • Юрист - Быстрова Лина

    Что если руководство ОПИН само решило повысить цены, является ли вся их предыдущая деятельность, включая подписание кредитного договора именно на этот объект по фикс. цене, встречи и подписание ДДУ на первоначальных условиях и пр. достаточными для выигрыша в суде?

    Михаил

    Если цена было зафиксирована и в ДДУ указано, что цена изменению не подлежит или подлежит с согласия покупателя — то для суда этого достаточно. Если хоть в каком -то договоре прописаны условия фиксации цены и е не повышение, то дело выигрышное, если нет, то соответственно продавец имеет право менять цену по своему усмотрению.

    05 Июля 2014, 01:08
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 1
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Так застройщик пока ДДУ не подписал! На этом и застряло. Если бы был подписанный договор, то разумеется, о чем вопрос. Тут договора нет и сейчас предлагается тупо вставить туда цену бОльшую нежели согласовывалось (в одностороннем порядке).

    05 Июля 2014, 01:20
  • Юрист - Быстрова Лина

    Так застройщик пока ДДУ не подписал! На этом и застряло. Если бы был подписанный договор, то разумеется, о чем вопрос. Тут договора нет и сейчас предлагается тупо вставить туда цену бОльшую нежели согласовывалось (в одностороннем порядке).

    Михаил

    Поэтому я Вам и советую написать претензию. Так как более никак, кроме переговоров с менеджерами, фиксация цены не была предусмотрена.

    05 Июля 2014, 01:32
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    В ДДУ прописано такое:

    3. ЦЕНА ДОГОВОРА. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

    3.1. Цена Договора - размер денежных средств, подлежащих уплате Участником по настоящему Договору. Цена Договора представляет собой сумму денежных средств на возмещение затрат на строительство Объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг Застройщика. Все расчеты осуществляются в безналичном порядке в российских рублях.

    3.2. Цена настоящего Договора устанавливается в сумме 22 815 000,00 (Двадцать два миллиона восемьсот пятнадцать тысяч рублей 00 копеек).

    Цена одного квадратного метра Объекта долевого строительства составляет 195 000 (Сто девяносто пять тысяч рублей 00 копеек).

    Цена Договора является окончательной и подлежит изменению только в случаях, прямо указанных в настоящем Договоре.

    и такое

    3.5. В случае увеличения Фактической площади Объекта по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ), по сравнению с площадью, указанной в 1.3. настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора за всю разницу в площади, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв.м., указанной в п. 3.2. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения письменного требования Застройщика к Участнику.

    3.6. В случае уменьшения Фактической площади Объекта по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ), по сравнению с площадью, указанной в 1.3. настоящего Договора, Застройщик обязуется возвратить Участнику переплату цены Договора за всю разницу в площади, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв.м., указанной в п. 3.2. настоящего Договора, в течение 45 (сорока пяти) рабочих дней с даты получения Застройщиком письменного требования Участника к Застройщику с указанием банковских реквизитов Участника для перечисления денежных средств.

    3.7. Исходя из того, что общая площадь Объекта окончательно может быть установлена лишь после окончания строительства и ввода Многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, ни одна из сторон не вправе начислять на сумму доплаты/переплаты проценты (неустойку) в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и требовать их уплаты.

    3.8. Размер денежных средств в оплату услуг Застройщика по настоящему Договору определяется как сумма постоянной и переменной части платы за услуги. При этом постоянная часть такой платы устанавливается в размере 4 000 000 (Четыре миллиона рублей 00 копеек), переменная – как разница между уплаченной Участником ценой Договора и суммой фактических затрат на строительство Объекта и постоянной части, предусмотренной настоящим пунктом. Переменная часть платы за услуги определяется на дату подписания Акта приема-передачи и остается в распоряжении Застройщика.

    При этом денежные средства, приходящиеся на оплату услуг Застройщика в Цене Договора НДС не облагаются (п.п. 23.1, п.3, ст. 149 НК РФ) и могут быть направлены, в том числе, на подготовку проектной и иной необходимой документации по планировке территории (на которой расположен земельный участок под Многоквартирным жилым домом), выполнение работ по строительству объектов социальной и транспортной инфраструктур указанной территории, оплату процентов за пользование денежными средствами в том числе в рамках проектного привлеченного финансирования.

    Стороны установили, что цена Договора, независимо от размера вознаграждения Застройщика, определенного в соответствии с настоящим пунктом, изменению не подлежит и не может превышать указанной в п. 3.2. Договора, кроме случаев, указанных в п.п. 3.5. – 3.6. настоящего Договора.

    Но этот договор не был подписан ими!

    05 Июля 2014, 11:07
  • Юрист - Семенюта Богдан

    Добрый день!

    Ситуация, в которую Вы попали, безусловно, очень неприятная.

    Единственный вариант, по которому можно попытаться пойти, это  — квалифицировать приложенный документ как предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). В приложенном документе указаны необходимые существенные условия, касающиеся покупки. Конечно, проблема существует с подписью со стороны ОПИН  — только лишь подпись менеджера (даже не подпись, а просто фамилия). Если рассматривать его как лицо, уполномоченное на такие действия (полномочия в силу обстановки — абз. 2 п.1 ст. 182 ГК РФ), то предварительный договор подписан со стороны ОПИН. Как понимаю, дальнейшие действия со стороны ОПИН это подтверждают.

    Согласно п.4 ст 445 ГК РФ, т.к. ОПИН отказывается от подписания договора, Вы вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Если Вы примете решение подавать в суд, необходимо будет нанять юриста, без него Вы вряд ли докажете все необходимые моменты. Судебную перспективу предсказать сложно, это зависит от того, насколько суд будет убежден совокупностью доказательств. Не последним среди них будет кредитный договор.

    Кроме того, с ОПИН можно, на мой взгляд, говорить с точки зрения репутационных рисков. Суд с ними, главной темой которого будет нарушение компанией предварительно достигнутых договоренностей, сильно бьет по репутации компании (работа с ними становится непредсказуемой), если это имеет для них значение.

    Также на Ваше месте я бы подумал над тем, стоит ли вообще продолжать взаимодействие с компанией и добиваться от них подписания договора (пусть и через суд), если уже на этой стадии они склонны обманывать клиентов.

    07 Июля 2014, 10:06
    Ответ юриста был полезен? + 3 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Быстрова Лина

    Но этот договор не был подписан ими!

    Михаил

    Можно признать данный документ предварительным договором,

    Статья 429. Предварительный договор

    1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

    2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

    3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

    4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

    5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

    6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.


    И так как ОПИН отказываются подписывать договор, то Вы вправе обратиться в суд и решить данный вопрос в суде.

    ст. 445 ГК РФ 

    4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

    07 Июля 2014, 16:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Любопытная у вас ситуация. Дело в том, что сама по себе заявка, которую вы подписали, никаким соглашением о намерениях не является. Со стороны продавца ее подписало лицо, полномочия которого не подтверждены, с вашей это не более, чем действительно выражение намерений, ни к чему продавца не обязывающее, кроме как акцептовать (принять) его как оферту (предложение).

    Но вот если вы сможете доказать, что данная заявка была не офертой, а напротив, акцептом в ответ на публичную оферту, в этом случае начинается очень интересная судебная игра. 

    Дело в том, что согласно  ГК

    Статья 437. Приглашение делать оферты. Публичная оферта
    1. Реклама и иные предложения, адресованные неопределенному кругу лиц, рассматриваются как приглашение делать оферты, если иное прямо не указано в предложении. 

    2. Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).
    Статья 438. Акцепт
    1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. 

    2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон. 

    3. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

    Статья 440. Заключение договора на основании оферты, определяющей срок для акцепта
    Когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.
    Статья 441. Заключение договора на основании оферты, не определяющей срок для акцепта
    1. Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, — в течение нормально необходимого для этого времени. 

    2. Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте

    .

    То есть вам надо доказать, что имела место публичная оферта продавца о продаже данной квартиры по данной цене. Это может быть любое документальное подтерждение, в целом можно даже сослаться на то, что, поскольку сведения о квартире заполнялись на бланке продавца и уполномоченным (уполномочивание по ситуации) представителем продавца, то акцептом, полным и безоговорочным была ваша подпись-согласие. Не «заявка» как документ, а именно подпись-согласие на этой заявке.

    Также имеет значение, что квартира — товар. Обычный товар, продажа которого попадает под все гарантии, предоставляемые потребителю при покупке товара и заключении договора розничной купли-продажи товара.

    Согласно ГК

    Статья 494. Публичная оферта товара
    1. Предложение товара в его рекламе, каталогах и описаниях товаров, обращенных к неопределенному кругу лиц, признается публичной офертой (пункт 2 статьи 437), если оно содержит все существенные условия договора розничной купли-продажи.

    2. Выставление в месте продажи (на прилавках, в витринах и т.п.) товаров, демонстрация их образцов или предоставление сведений о продаваемых товарах (описаний, каталогов, фотоснимков товаров и т.п.) в месте их продажи признается публичной офертой независимо от того, указаны ли цена и другие существенные условия договора розничной купли-продажи, за исключением случая, когда продавец явно определил, что соответствующие товары не предназначены для продажи.

    Если было такое предложение товара (квартиры) и вы сможете подтвердить это каким-либо образом, то вы будете иметь дело с публичной офертой.

    На основании этого можно  требовать в суде понудить данного продавца к заключению договора купли-продажи квартиры на условиях публичной оферты, акцептованных вами в срок.

    Имейте в виду, что согласно ФЗ «О рекламе» 

    Статья 11. Срок действия рекламы, признаваемой офертой
    Если в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации реклама признается офертой, такая оферта действует в течение двух месяцев со дня распространения рекламы при условии, что в ней не указан иной срок.

    Повторюсь, как предварительный договор данную заявку вряд ли воспримет суд.  Это,  на мой взгляд, маловероятно, в основном потому, что подписало неуполномоченное лицо. А вот подпись на заявке как акцепт публичной оферты, детали которой выражены в том числе в заявке — может. Если вы найдете рекламные  объявления с  указанием цены, это было бы вообще замечательно.Если они есть в Интернете, необходимо неотлагательно зафиксировать их путем обеспечения доказательств у нотариуса.
    07 Июля 2014, 20:14
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Анна, спасибо за развернутый ответ.

    Ситуация выглядела таким образом. Мы приехали к ним на объект, в офис, все осмотрели. После чего нам предоставили прайс-листы на все возможные варианты (он у меня имеется). Вы выбрали нужную нам квартиру, нашли ее в прайсе и зафиксировали ее в этой бумажке (я также приложил скан своего паспорта как согласие). То есть я оцениваю это именно как акцепт на предложение, которое мне сделал менеджер в офисе.

    Теперь получается, что прайс меняется (дома то строятся, цена растет). Вот нам пытаются теперь втюхать тот же объект по текущей цене прайс-листа.

    07 Июля 2014, 22:41
  • Юрист - Хвостанцева Анна Вадимовна
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    На прайс-листе есть какая-нибудь дата?  Каким-то образом можно идентифицировать, что он исходит от данной компании, а не напечатан на любом принтере?

    В целом, если сделки по этим ценам заключались, то можно ходатайствовать суд о запросе данных сведений у продавца. Или о запросе данных сведений в Росреестре. Не факт, что суд удовлетворит ходатайство, но  попробовать стоит.

    Вероятности и перспективы оценивать в данном деле излишне. Некоторый шанс есть. Насколько он большой — судить трудно, поскольку все будет зависеть от доказательной базы и от того, насколько суд будет склонен расценивать данные документы как доказательство публичной оферты.

    07 Июля 2014, 22:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats