Как можно приобрести земельный участок под этим зданием

Question

Не жилое здание "Автогараж" постройки 1970 г., строило ПМК, ранее пренадлежало колхозу. После банкротства было выкуплено первым владельцем, без регистрации права. Далее этот владелец в 2011 году зарегистрировал право собственности по решению суда. Далее это сдание было куплено в том же году мной и зарегистрировано в ЕГРН за мной. Но земельный участок под зданием не был оформлен первым владельцем. Как можно приобрести земельный участок под этим зданием. Про первоочередное право выкупа я знаю, но площадь большая и сумма получается не подъемная. Вопрос можно ли как то оформить землю иным способом, например через суд так как я пользуюсь уже более 15 лет. Ведь ранее когда строила ПМК земля выделялась, только найти доказательства думаю невозможно. В настояшее время земля под зданием не разграничена. Само здание в данной местности не имеет особой ликвидности. Но Администрация начала оказывать давление на выкуп эемли. Посоветуйте что можно предпринять в моем случае. Спасибо за хорошие ответы.

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! В любом случае Вы имеете право на приобретение земельног о участка под зданием в собственность за плату. Согласо ч.1 ст.39.20 ЗК РФ у Вас есть исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, так как Вы являетесь собственником здания. То ест ьаренды или выкуп в собственность — по Вашему выбору Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов указаны в ст.39.3 ЗК РФ В частности, согласн о части 2 данной статье без проведения торгов осуществляется продажа 6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса; Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентируется ст.39.4 ЗК РФ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/763edd5929230c13951e1c2d374ca5e802fe2c45/ Обращаетесь в администрацию с заявлением о выкупе, Вам предоставляют расчет цены выкупа.В случае несогласия Вы можете потребовать обоснование данного расчета. И обжаловат ь в судебном порядке. Вопрос можно ли как то оформить землю иным способом, например через суд так как я пользуюсь уже более 15 лет. Не думаю, что это будет вариантом. Если Вы имеете ввиду получение права на бесплатное предоставление земельного участка. Права на бесплатное получение участка Вы не сможете реализовать даже через суд ( в том числе если будете ссылаться на приобретательную давность, ст.234 ГК РФ).С учетом того, что Вы приобрели нежилое здание . Если Вам нужна более подробная консультация можете обратиться ко мне в чат.

Ибрагим Бекбузаров · Answer

Здравствуйте Владимир. Приобретательная давность (15 лет владения) в вашем случае не применима, ведь администрация требует у вас приобрести земельный участок собственником которой она (администрация) является. Как вариант вы можете не выкупать землю, а взять в аренду. Размер арендной платы, в вашем случае, не должен быть выше суммы налога рассчитанной за этот участок. Пп. 3, п. 5, ст. 39.7 ЗК РФ: Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка: с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков В случаях если участок позволяет есть еще один вариант: Раз площадь большая, вам нужно заказать у кадастрового инженера схему расположения участка минимально необходимой площади для эксплуатации гаража и не выкупать весь участок. Вы можете сформировать участок только под зданием + проезды (согласно нормативам градостроительного проектирования). Это существенно снизит цену выкупа или аренды. Ведь ранее когда строила ПМК земля выделялась, только найти доказательства думаю невозможно. В случаях если есть возможность отследить всю цепочку правопреемственности то можно будет обойтись и без выкупа и аренды если земля выдавалась в бессрочное пользование. Но для рассмотрение этого нужна информация: В каком году состоялось банкротство колхоза?

Александр Чистяков · Answer

Доброго дня желаю Вам! Попробуем разобраться в Вашей ситуации. В вашей ситуации есть несколько возможных путей оформления права на земельный участок под зданием, учитывая, что он не был оформлен предыдущим владельцем, а сейчас является неразграниченным. Рассмотрим основные варианты. Право на выкуп участка Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Это право возникает независимо от того, что участок ранее не был оформлен предыдущим владельцем. Порядок действий: Подача заявления в уполномоченный орган. Это может быть администрация муниципалитета (если участок находится в муниципальной собственности) или Росимущество (если участок федеральный). В заявлении нужно указать цель — эксплуатация здания. Приложение документов. Потребуются правоустанавливающие документы на здание, схема расположения земельного участка (если его границы не установлены), документы, подтверждающие личность заявителя и полномочия представителя (если заявление подаёт представитель). Межевание и кадастровый учёт. Если границы участка не установлены, необходимо провести межевание и поставить участок на кадастровый учёт. Получение решения о предоставлении участка. Уполномоченный орган в течение 20 дней должен вынести решение о предоставлении участка либо об отказе. Заключение договора купли-продажи и регистрация права собственности в Росреестре. Важно : площадь испрашиваемого участка должна быть соразмерна площади здания и необходима для его эксплуатации. Если администрация откажет в предоставлении участка, можно обжаловать решение в суде. Приобретательная давность Если вы фактически пользовались земельным участком как своим собственным в течение 15 лет, можно попытаться признать право собственности через суд в силу приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса РФ). Условия для применения приобретательной давности: открытое владение — никто не скрывал факт использования участка; непрерывное владение — не было длительных перерывов; добросовестное владение — заявитель не знал и не должен был знать о незаконности владения; владение как своим собственным — без договора аренды или иного законного основания. Для обращения в суд потребуются: исковое заявление; доказательства фактического владения участком (например, квитанции об оплате коммунальных услуг, договоры с подрядчиками, фото- и видеоматериалы); межевой план участка; акт согласования границ с соседями; отказ уполномоченного органа (если был получен). Ответчиком в таком случае будет выступать администрация, а третьи лица — соседи по участку. Дополнительные рекомендации Проверьте статус участка. Убедитесь, что земля не относится к категориям, не подлежащим приватизации (например, природоохранные зоны, земли общего пользования). Это можно сделать через Росреестр, местную администрацию или МФЦ. Уточните в администрации. Поговорите с представителями местной власти — возможно, есть программы поддержки или льготы, которые могут снизить стоимость выкупа или упростить процедуру. Если администрация оказывает давление, зафиксируйте все требования в письменной форме (например, в виде официального письма) и обратитесь в прокуратуру или суд с жалобой на незаконные действия. Важно : каждый случай индивидуален, и успех зависит от конкретных обстоятельств — документов, которые удастся собрать, позиции администрации и суда. Рекомендуется действовать последовательно, начиная с обращения в уполномоченный орган, и только при отказе переходить к судебным процедурам. Вот такая ситуация. Желаю искренне Вам удачи и просто отличного дня!

Анна Баимова · Answer

Здравствуйте Владимир! Согласно действующему законодательству, собственник здания имеет исключительное право на приобретение земельного участка, на котором оно расположено, в собственность или в аренду ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ Часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) устанавливает, что если иное не предусмотрено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a76b90b907f943dafd16eaf8780dc4297859938c/ Это право не зависит от того, что предыдущий владелец не оформил землю, оно возникает у текущего собственника здания автоматически 1. Приобретательная давность ст. 234 ГК РФ в данном случае неприменима по нескольким причинам: 1. Принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём объекта недвижимости закреплён в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ. https://base.garant.ru/12124624/1cafb24d049dcd1e7707a22d98e9858f/ Он означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком Конституционный Суд РФ в постановлении от 26 ноября 2020 года №48-П подтвердил, что природная связь земельного участка и находящихся на нём иных объектов недвижимости обусловливает принцип единства судьбы прав на земельный участок и находящиеся на нём объекты. Суд подчеркнул, что положения гражданского и земельного законодательства подлежат толкованию и применению в системном единстве с этим принципом https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_369276/ 2. Условия добросовестности владения Для признания права собственности по приобретательной давности необходимо, чтобы лицо не знало и не должно было знать об отсутствии у него права на имущество (п. 15 Постановления пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г.). В вашем случае вы являетесь собственником здания, а значит , знали о существовании прав на землю у публичного образования (государства или муниципалитета). Это исключает добросовестность владения земельным участком. Согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22, давностное владение считается добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности https://urisconsult74.ru/wp-content/uploads/2020/09/008-29.04.2010-_-10-22-%D0%9F%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B0%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%92%D0%A1-%D0%B8-%D0%92%D0%90%D0%A1.pdf 3. Специфика земельных отношений Право собственности на земельный участок, подлежащее государственной регистрации, возникает только на основании юридически значимых действий, а не автоматически по факту длительного пользования Статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) называется «Приобретательная давность» https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cedd1e9010efd50dbafaee5ed993cabb70ebdbc0/ Если выкуп участка по кадастровой стоимости непосилен, то можно Аренда земельного участка Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, собственник здания вправе выбрать между выкупом и арендой. Это может быть более доступным вариантом, особенно если планируется дальнейшее использование здания без необходимости расширения территории Часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) устанавливает, что если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a76b90b907f943dafd16eaf8780dc4297859938c/ Попробуйте обсудить с администрацией возможность снижения выкупной цены или рассрочки платежа, закон не обязывает администрацию идти на уступки, в некоторых случаях удаётся достичь компромисса. Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, можно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд с иском о её пересмотре. Это может снизить размер выкупной цены ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» Статья 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» регулирует установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Эта норма введена Федеральным законом от 31 июля 2020 года №269-ФЗ и применяется по решению высшего исполнительного органа субъекта Российской Федерации https://base.garant.ru/71433956/fb9a5d517b2b8a33a5b9aa3ee513ec85/ Вам надо убедиться, что земельный участок не относится к категориям, которые не могут быть предоставлены в частную собственность, если такие ограничения есть, это может повлиять на возможность выкупа Подавайте заявление о выкупе земельного участка в администрацию муниципалитета, приложив необходимые документы Если администрация откажет в выкупе или вы не согласитесь с расчётом цены, требуйте письменное обоснование отказа или расчёта, это позволит оценить законность действий органа и при необходимости оспорить их в суде