Возможна ли передача этого здания Банку в аренду?

Здравствуйте, Айгуль!

Да, передача нежилого здания в аренду Банку возможна, но с важными оговорками и рисками. Само по себе наличие здания на участке с ВРИ «Деловое управление» (код 4.1 по Классификатору, утверждённому Приказом Росреестра № П/0412) не запрещает сдавать его в аренду. Однако использование здания под банковскую деятельность может быть признано нецелевым использованием земельного участка, что влечёт административную ответственность.

Почему возникает риск

Согласно Классификатору видов разрешённого использования земельных участков (Приказ Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 с изменениями):

ВРИ 4.1 «Деловое управление» — это размещение объектов капитального строительства для:

управленческой деятельности, не связанной с государственным/муниципальным управлением и оказанием услуг;

обеспечения совершения сделок без передачи товара в момент их совершения (в т.ч. биржевая деятельность), за исключением банковской и страховой деятельности.

Прямо исключена банковская деятельность из содержания этого ВРИ.6185fc

Банковская и страховая деятельность имеет отдельный ВРИ — код 4.5. Он предназначен именно для размещения организаций, оказывающих банковские и страховые услуги.

Если банк будет размещать в здании свои офисы/отделения (с приёмом клиентов, операциями с наличными, банкоматами и т.д.), это будет считаться использованием земельного участка не в соответствии с его ВРИ (ст. 42 Земельного кодекса РФ, ст. 8.8 КоАП РФ).

Последствия нецелевого использования

Штраф для юридического лица — от 1 до 5 % кадастровой стоимости участка (но не менее 100 000 руб.), при повторном — до 10 % или приостановление деятельности.

Предписание об устранении нарушения (привести использование в соответствие с ВРИ).

В крайнем случае — расторжение договора аренды участка (если участок в аренде) или иные меры со стороны Росреестра/органов местного самоуправления.

Банк как арендатор здания также рискует: проверка может коснуться и его деятельности.

Когда риск ниже или отсутствует

Если банк арендует здание исключительно под офис управленческого персонала (без клиентского обслуживания, без банковских операций с физлицами/юрлицами, без размещения банкоматов и т.п.) — это ближе к «деловому управлению» и риски минимальны.

Если в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) вашего муниципалитета для соответствующей территориальной зоны банковская деятельность отнесена к условно разрешённым или вспомогательным видам — можно получить разрешение на условно разрешённый вид использования (ст. 39 ГрК РФ). Процедура платная, публичные слушания, решение главы администрации.

Если здание уже имеет функциональное назначение, соответствующее банковской деятельности (по техническому плану, экспликации), и это не противоречит ПЗЗ.

Что нужно проверить в первую очередь

Точный ВРИ участка по выписке ЕГРН (не только название, но и код 4.1).

ПЗЗ муниципалитета — какие виды разрешены в вашей территориальной зоне (основные / условно разрешённые / вспомогательные). Часто в общественно-деловых зонах (О-1, О-2 и т.п.) банковская деятельность (4.5) присутствует как условно разрешённая.

Назначение самого здания по документам (технический план, разрешение на строительство/ввод в эксплуатацию). Если здание построено/реконструировано под офисы общего назначения — лучше.

Договор аренды земельного участка (если участок не в собственности) — нет ли в нём прямого запрета на определённых арендаторов.

Рекомендуемые действия

Оптимальный вариант — изменить ВРИ земельного участка на «Предпринимательство» (4.0) или добавить «Банковская и страховая деятельность» (4.5) как основной/условно разрешённый. Процедура через администрацию (заявление, возможно публичные слушания).

Перед заключением договора аренды с банком получить заключение (или письменные разъяснения) от органа местного самоуправления или Росреестра о соответствии планируемого использования.

В договоре аренды здания прописать ограничения использования помещений (например, «только под офис без банковского обслуживания населения») и ответственность арендатора за возможные санкции.

Обратиться к земельному юристу/кадастровому инженеру с выпиской ЕГРН и ПЗЗ вашего населённого пункта — это позволит дать точный прогноз рисков.

Вывод: формально передать здание в аренду банку можно (как любой объект недвижимости, ст. 607 ГК РФ), но практически для полноценной банковской деятельности рекомендуется привести ВРИ участка в соответствие с кодом 4.5 или получить условно разрешённый вид. Без этого высок риск претензий со стороны контролирующих органов.

______________________________________________

Если мой ответ помог вам разобраться в ситуации — поставьте, пожалуйста, «+».

Это займёт 1 секунду, но поможет другим людям в похожей ситуации быстрее найти проверенного юриста.

Я вложил в этот ответ своё время и профессиональный опыт, поэтому ваша обратная связь для меня действительно важна.

Заранее спасибо за поддержку! Если после прочтения останутся вопросы — пишите, постараюсь помочь.

Добрый день, да возможно. Заключите договор на аренду здания на 11месяцев с последующей пролонгацией и укажите в каких целях будет использовано здание. Для регистрации договора аренды в Росреестре не обязательно указывать вид разрешённого использования земельного участка, так как арендодатель может оставить право пользования участком за собой. Однако при обнаружении разночтения в назначении здания и ВРИ Зу возможны последствия, учитывайте этот факт.