Собираюсь взять в аренду земельный участок с торгов под ижс, построить дом и выкупить участок в первый год аренды

Question

Добрый день! Собираюсь взять в аренду земельный участок с торгов под ижс, построить дом и выкупить участок в первый год аренды. В связи с этим возникли вопросы: 1. Если конечная сумма за участок будет больше , чем задаток, а выкупить его получися через полгода, по договору есть возможность не платить за оставшиеся месяцы/кварталы? Смущает пункт договора, гле написано, что в течении 10 дней надо заплатить за весь год аренды, хотя оплата указана поквартальная. Приведу пример : заплатили задаток, участок выкуплен примерно в 2 раза дороже, соответственно за первые 2 квартала уже заплатили задатком, который естественно не возвращается по договору. Строим дом, выкупаем и не платим за третий квартал уже.

Николай Хитцов · Answer

Здравствуйте. Нет, к сожалению, последняя судебная практика складывается таким образом, что переплату арендной платы, о которой ведется речь, Вы вернуть не сможете. Связано это с тем, что суды исходят из того, что этот задаток — это плата за право заключить договор аренды. Поэтому, если договор расторгается не в связи с существенным нарушением его условий арендодателем, а прекращается в связи с выкупом арендуемого земельного участка, то плата не возвращается (например Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 01.04.2026 N 88-8632/2026) Разрешая спор, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, установив, что внесенный истцом, как участником аукциона, задаток, является существенным условием проведения аукциона и одновременно существенным условием заключения договора аренды земельного участка, Воронов Р.А. был лично осведомлен об условиях предоставления земельного участка в аренду, добровольно исполнил обязательства по внесению суммы задатка, использование земельного участка истцом в течение периода меньшей продолжительности по сравнению с предусмотренным договором срока является волеизъявлением самого арендатора и не зависит от воли или действий арендодателя по исполнению обязательств, предусмотренных условиями аукциона и договором аренды, пришел к выводу о том, что оснований полагать, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение не имеется, в этой связи отказал истцу в иске. 1kas.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&name_op=doc&number=44421242&delo_id=2800001&new=2800001&text_number=1&srv_num=1 И таких судебных решений довольно много. Не удалось найти ни одного решения, где суды бы взыскали уплаченные авансом платежи по договору аренды как неосновательное обогащение.

Ольга Романова · Answer

Добрый день, Виктория! Смущает пункт договора, гле написано, что в течении 10 дней надо заплатить за весь год аренды, хотя оплата указана поквартальная сразу за целый год, вы оплачиваете только при заключении договора аренды, следующие годы вы сможете платить поквартально. (ст 22 ЗК РФ). Насчет возврата оплаты за первый год, на практике вы получите отказ от администрации. Логика администрации такова: за первый год аренды сумма оплачивается полностью и является платой за аренду з.у. и платой за право заключить договор аренды. И так как был аукцион уменьшение суммы будет равно уменьшению годовой арендной платы определённой протоколом аукциона, что является нарушением проведения аукциона и соблюдения конкуренции при реализации земельных участков. Вот есть пример решения суда, когда истцу в возврате арендной платы за первый год отказали Из вышеизложенных документов следует, что стороны предусмотрели в них порядок уплаты истцом полной стоимости годовой арендной платы единовременно в сумме. Данное условие являлось условием аукциона. При заключении договора аренды отсутствовало положение, что в случае досрочного прекращения действия договора аренды истцу должна быть возращена ответчиком какая-либо часть арендной платы, произведен её перерасчет. Продажа права на заключение договора аренды предполагает, что уплачиваемая по результатам торгов (аукциона) плата (денежная сумма) является платой за право заключения договора. Одновременно эта плата является и арендной платой. Заключая через четыре месяца после заключения договора аренды, договор купли-продажи земельного участка без проведения аукциона в связи с регистраций прав на строение, расположенное на земельном участке, истец подписала договор купли-продажи и передаточный акт без каких-либо замечаний, вопрос о возврате ей суммы излишне уплаченной арендной платы не ставила, условия договора не оспаривала правда там, прямо в договоре указано, что при расторжении договора в первый год аренды арендная плата за первый год аренды, внесенная арендатором, перерасчету и возврату не подлежит. sudact.ru/regular/doc/Au3MhUuwf7dx/?ysclid=mo8sncfcvg378734646 В любом случае, при отказе в возврате переплаты по аренде, вы имеете право обратиться в суд. Практика в регионах может быть разной.