Здравствуйте. Продали дом купленный за материнский капитал и купили новый дом, теперь при разводе собираемся продать и этот дом, но доли детям до сих пор не выделены, обязательно выделять доли детям? Это нужно было сразу при покупке слелать или можно сейчас выделить?
Юлия, здравствуйте.
Да, выделить доли детям обязательно, и сделать это нужно до продажи дома. Если вы продадите дом, не выделив доли, сделка может быть признана недействительной, а вас могут привлечь к ответственности за нецелевое использование материнского капитала.
Ниже объясню, почему это так, как исправить ситуацию и что будет, если не успеть.
Почему выделять доли обязательно
Материнский капитал — это не просто деньги, а государственная поддержка с целевым назначением: улучшить жилищные условия всей семьи, включая детей.
Когда вы покупаете жилье с использованием маткапитала, вы даете Пенсионному фонду (СФР) письменное обязательство оформить это жилье в общую собственность всех членов семьи (родителей и детей) в течение 6 месяцев после снятия обременения (ипотеки) или после получения средств маткапитала .
Если вы этого не сделали, значит:
Вы нарушили свои обязательства перед государством.
СФР может потребовать вернуть средства маткапитала обратно.
Суд может признать сделку купли-продажи (того самого дома) недействительной.
Даже если вы купили новый дом после продажи старого, обязательство выделить доли детям никуда не делось. Оно остается в силе в отношении жилья, которое было приобретено с использованием маткапитала.
Можно ли выделить доли сейчас, а не сразу при покупке?
Да, можно. Закон не запрещает выделить доли позже, если вы этого не сделали вовремя. Это называется «исполнение обязательства с просрочкой».
Как это сделать:
Обратиться к нотариусу для составления соглашения о выделении долей (если вы и супруг действуете добровольно и согласны).
Зарегистрировать доли детей в Росреестре (подать документы через МФЦ).
Однако теперь есть нюанс: вы собираетесь продать этот дом. Если вы выделите доли детям, а потом продадите дом, то должны будете соблюсти права детей — а это отдельная сложная процедура (см. пункт 3).
Как продать дом, если доли детям уже выделены
Если вы сначала выделите доли детям, а потом продадите дом, то вам нужно будет:
Получить разрешение органа опеки и попечительства на продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям. Орган опеки даст разрешение только при условии, что детям будет предоставлено другое равноценное жилье (или выделены доли в новом доме, который вы покупаете взамен).
Что это значит для вас:
Вы не можете просто продать дом с детскими долями и получить деньги наличными. Орган опеки проверит, не ухудшаются ли жилищные условия детей.
Вам нужно будет заранее определить, где и в каком размере дети получат доли после продажи текущего дома. Это может быть: новый дом, квартира, земельный участок с домом и т.д.
А можно продать дом, не выделяя доли детям?
Технически — нет. Потому что дом находится в общей долевой собственности, и если доли детей не выделены, то формально они являются собственниками части этого дома (даже без регистрации). Нотариус, который будет удостоверять сделку купли-продажи, обязан проверить права всех собственников. Без выделенных долей он не пропустит сделку, так как не сможет определить, кто и чем владеет.
Можно ли обойти? Есть схема, при которой вы сначала продаете дом, а потом выделяете доли детям из вырученных средств. Но это очень рискованно:
СФР может посчитать, что вы не выполнили обязательство, и потребовать вернуть маткапитал.
Орган опеки может признать сделку недействительной, если права детей были ущемлены.
Судебная практика по таким делам неоднозначна, но большинство судов встают на сторону детей и признают сделки без выделения долей ничтожными.
Ваш оптимальный план действий
Учитывая, что вы находитесь в процессе развода и хотите продать дом, я рекомендую вам:
Вариант А (если вы с супругом действуете мирно):
До продажи дома выделите доли детям в текущем доме (через нотариальное соглашение).
Получите разрешение органа опеки на продажу дома, предоставив обязательство выделить детям доли в новом жилье (или положить деньги на их счета, если вы не покупаете новое жилье).
Продайте дом, а вырученные деньги (часть, причитающуюся детям) зачислите на их номинальные счета (открытые в банке) или направьте на покупку нового жилья с выделением долей.
Вариант Б (если развод конфликтный и вы не можете договориться):
Не продавайте дом до раздела имущества. Дождитесь, когда суд разделит имущество (в том числе определит доли детей, если они не были выделены). Суд может обязать вас выделить доли детям в рамках бракоразводного процесса.
Только после этого продавайте.
Вариант В (если вы продаете дом без покупки нового):
Если вы продаете дом и не планируете покупать новое жилье, то деньги, причитающиеся детям, должны быть зачислены на их номинальные счета в банке до достижения ими 18 лет. Снять эти деньги вы не сможете без разрешения опеки. Это единственный законный способ продать дом с детскими долями без ухудшения их жилищных условий.
Главный совет: Не пытайтесь продать дом, не выделив доли детям и не получив разрешение опеки. Это грозит серьезными судебными проблемами. Лучше потратить время и деньги на оформление всех документов правильно, чем потом разбираться с исками Пенсионного фонда и прокуратуры.
Если потребуется помощь в составлении соглашения о выделении долей или в общении с органом опеки — обращайтесь, я помогу.
Заранее спасибо за поддержку! Если после прочтения останутся вопросы — пишите, постараюсь помочь.
Ссылка на мой личный чат указана ниже:
Обращайтесь в случае необходимости для более подобного разбора всей вашей ситуации.
За уже данный ответ можете отблагодарить по ссылке ниже любой суммой
pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4436708/
С уважением, Юрист Гао Александр Юнлинович.
Здравствуйте, Юлия.
Доли детям необходимо выделить.
Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского (семейного) капитала, подлежит оформлению в общую собственность родителей и всех детей, имеющихся на день исполнения обязательства.
Доли должны быть выделены всем детям, независимо от того, были ли они рождены на момент покупки или позже.
Если доли детям не были выделены в установленные сроки, это не освобождает от обязанности их выделить.
Если дом, в котором были использованы средства материнского капитала, был продан, а доли детям не выделены, то для защиты прав детей может потребоваться обращение в суд для определения их долей в праве собственности на это жилое помещение.
Если Вам понравился ответ, Вы можете отблагодарить юриста, пройдя по ссылкеhttps://pravoved.ru/lawyer/2903321/
Всего Вам хорошего.
Обязательность выделения долей детям. Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, жилое помещение, купленное с использованием средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (
Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (ст. 4 ч. 10) ). Это требование не утрачивает силы при перепродаже жилья — если новый дом тоже куплен с привлечением средств материнского капитала (или если они были использованы ранее), доли детям нужно выделить.
Когда нужно было выделить доли. Правила (в т. ч. утверждённые Постановлением Правительства № 862) предусматривают, что доли определяются по соглашению сторон в течение 6 месяцев после:
полной выплаты кредита, если средства маткапитала шли на погашение займа;
снятия обременения (ипотеки).
То есть формально срок отсчитывается с момента погашения кредита и регистрации снятия обременения, а не с даты покупки.
Как определяются доли. По разъяснениям ВС РФ и ФНП, доли рассчитываются исходя из пропорции средств маткапитала к общей стоимости жилья, а не поровну от всей цены дома (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал, утверждённый Президиумом ВС РФ 22.06.2016, Письмо ФНП от 01.07.2016 № 2305/03-16-3 «О применении положений Федерального закона „О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей“» ). Родители вправе увеличить доли детей по соглашению, но не вправе уменьшать их без разрешения органов опеки.
Что будет, если не выделить доли. Отсутствие оформленных долей:
— нарушает требования закона № 256-ФЗ;
— может стать основанием для претензий со стороны органов опеки и прокуратуры;
— создаёт риски оспаривания сделки при разводе или в наследственных спорах.
Можно ли выделить доли сейчас. Да, закон не запрещает оформить доли на детей уже после покупки нового дома. Главное — заключить соглашение о распределении долей и зарегистрировать его в ЕГРН. Если дом приобретён в ипотеку, то после полного погашения кредита и снятия обременения нужно:
— подписать соглашение о выделении долей родителям и детям;
— удостоверить его у нотариуса (если требуется);
— подать документы в Росреестр для регистрации прав.
Роль органов опеки. Если соглашение уменьшает имущественные права несовершеннолетних, необходимо предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ). Если доли распределяются пропорционально маткапиталу и не ущемляют интересы детей, разрешение, как правило, не требуется.
Таким образом, да, выделить доли детям обязательно, даже если это не было сделано сразу при покупке нового дома.
Когда выделять: в течение 6 месяцев с момента полного погашения кредита и снятия обременения с дома (если он был в ипотеке).
Как рассчитать доли: исходя из соотношения суммы маткапитала и общей стоимости дома (не поровну от всей цены).
Что делать: заключить соглашение о распределении долей, при необходимости получить разрешение органов опеки, зарегистрировать права в ЕГРН.
Если доли не будут выделены, это может привести к юридическим последствиям (претензии надзорных органов, риски оспаривания сделок).
Здравствуйте. Выделить доли детям по материнскому капиталу обязательно нужно, даже если вы планируете продавать дом. Закон не делает исключений — обязательство действует независимо от дальнейшей судьбы жилья.
Можно ли выделить доли сейчас, а не при покупке?
Да, можно выделить и сейчас. Закон даёт на это 6 месяцев после снятия обременения (погашения ипотеки) или после покупки (если без ипотеки). Но важно: до выделения долей детям вы не имеете права продать дом — сделка будет считаться незаконной, её могут оспорить и признать недействительной .
Что будет, если продать дом без выделения долей детям?
СФР потребует вернуть материнский капитал в бюджет.
Сделку купли-продажи могут признать недействительной — дети смогут оспорить её через суд, когда вырастут.
Прокуратура может провести проверку и привлечь к ответственности за нецелевое использование средств господдержки.
Как правильно действовать в вашей ситуации
Сначала выделите доли детям и супругам в нынешнем доме. Это делается соглашением в простой письменной форме (если выделяете только детские доли из совместной собственности) или через нотариуса (если определяете доли и для себя).
Затем получите разрешение органов опеки на продажу дома с детскими долями. Опека разрешит продажу только при условии, что в новом жилье детям будут выделены доли не меньше, чем в продаваемом.
После продажи купите новый дом, и уже там выделите детям доли в течение 6 месяцев после покупки.
Важный нюанс: Раз у вас развод, долю бывшему супругу тоже придётся выделить — он имеет право на неё, даже если вы в разводе, поскольку маткапитал использовался в браке. Он сможет распорядиться своей долей по усмотрению (продать, подарить).
Итог: Сначала выделите доли в нынешнем доме, получите разрешение опеки, затем продавайте и покупайте новый. Без выделения долей продажа незаконна и чревата серьёзными последствиями.
