Фактически дом построен на расстоянии 1 метр от границы соседнего участка ( так как участки в саду узкие вытянутой формы)

Добрый день! Если в ГПЗУ указан отступ 3 метра от межи, то формально, строительство на месте старого дома будет нарушением.

Однако, Вы, собственно, не строите новый дом, а проводите реконструкцию старого (возможно, на старом фундаменте).

Реконструкция согласно п.14 ст.1 ГрК РФ это:

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/cdec16ec747f11f3a7a39c7303d03373e0ef91c4/

Могу ли я снести старый дом (имеет ветхое состояние) и построить новый на таком же расстоянии 1 метр от границы соседнего участка (например если сосед не согласен)

Можете, при этом в случае реконструкции Вы должны направить уведомление (ст.51.1 ГРК РФ).

Если собственник соседнего участка будет против, то обязан доказать, в чем состоит нарушение его прав Вашим строением на расстоянии 1 м от межи.

Здравствуйте,  Александр.

Поскольку в ГПЗУ выданном в соответствии со статьей 57.3 Градостроительного кодекса РФ отступ от границ земельных участков до строения  — 3 метра, то нужно его соблюдать.

Либо, запросите в Администрации разрешение на отклонение от предельных параметров строительства в порядке статьи 39 Градостроительного кодекса РФ.

Снести старый дом Вы можете без разрешений или уведомлений.

При этом, в отношении нового дома, построенного с нарушением отступов по ГПЗУ без разрешения на отклонение от предельных параметров строительства может быть предъявлен иск о сносе самовольной постройки на основании статьи 222 ГК.

Здравствуйте!

Если Вы будете возводить новый дом на старом фундаменте, то это может быть реконструкцией.В таком случае целесообразно обратиться в администрацию за получением уведомления о соответствии, ст.51.1 ГрК РФ.

Если же Вы будете убирать и фундамент, то это может быть новым строительством. И тогда Вам целесообразно обращаться также с уведомлением о планируемом строительстве. В таком случае надо будет старый дом снять с кадастрового учета и прекратить регистрацию, обратившись в БТИ и Росреестр.

Также у Вас есть право оформить новый дом по так называемой «дачной амнистии». 

Что касается минимального отступа от границы смежного участка. По общему правилу это 3 метра. Но также возможно больше из-за необходимости соблюдать противопожарные расстояния ( особенно если у соседа уже стоит строение).

Надо смотреть Ваш ГПЗу, ст.57.3 ГрК РФ по поводу минимальных отступов.

То, что был отступ 1 метра ранее — это нарушение. И данный факт не дает оснований Вам  при возведении нового дома не соблюдать необходимое расстояние.

В противном случае есть риск того, что сосед обратится в суд по вопросу сноса постройки, ст.222 ГК РФ.

В суде он должен будет доказать нарушения своих прав, в том числе с помощью заключения экспертизы, ст.79 ГПК РФ.

Решения о сносе жилых домов суды принимают только в исключительных случаях при существенных нарушениях.

Если Вам нужна дополнительная консультация обратитесь ко мне в чат.

Здравствуйте, Александр.

В отношении ранее построенных зданий действующие нормативы по отступам от границ участков могут не соблюдаться, если этим не создается угроза безопасности. Но в отношении вновь возводимых строений вы должны соблюдать правила землепользования и застройки вашего населенного пункта, его градостроительный регламент. Изучите эти документы, в них должно быть написано, какие расстояния должны быть от границ до построек. 

Здравствуйте, Александр!

Дом имеет кадастровый номер (тип- здание, статус-ранее учтённый, назначение — жилой дом, год постройки 1999) без привязки к координатам границы участка.

Ваш жилой дом, построенный в 1999 году и имеющий кадастровый номер со статусом «ранее учтенный», считается законно возведенным объектом недвижимости. Это обусловлено тем, что к нему применяются нормы и правила, действовавшие на момент его постройки. По принципу действия закона во времени, закрепленному в статье 4 ГК РФ  акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Это значит что факт расположения дома в 1 метре от границы соседнего участка, если это соответствовало нормативам 1999 года, не делает его самовольной постройкой сегодня, но до того момента пока вы что либо не начнете производить с данным домом.

Могу ли я снести старый дом (имеет ветхое состояние) и построить новый на таком же расстоянии 1 метр от границы соседнего участка (например если сосед не согласен)?

 Ключевой вопрос в вашей ситуации — как будут квалифицированы ваши действия: как реконструкция или как новое строительство? Не соглашусь с изложенной ранее позицией юристов, что если вы снесете наземную часть дома и возведете на старом фундаменте новую постройку, то это будет реконструкция.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ),

реконструкция объектов капитального строительства — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Строительство на старом фундаменте после полного сноса надземной части дома: Несмотря на сохранение фундамента, в большинстве случаев такое действие будет расценено как новое строительство, а не реконструкция. Это связано с тем, что происходит полное воссоздание объекта. Юридическое отличие реконструкции заключается в изменении существующих параметров объекта, а не в его полной замене. Если от старого дома остаётся только фундамент, а весь остальной конструктив возводится заново, это фактически создание нового объекта. Реконструкция будет иметь место только если надземная часть дома не сносится полностью, а осуществляется демонтаж отдельных конструкций с их последующей заменой или изменением параметров, сохраняя при этом основной объемно-планировочный каркас здания. Например, при сохранении части несущих стен первого этажа и надстройке второго, или при значительном укреплении существующих конструкций. Однако, если вы планируете полный снос ветхого деревянного дома до фундамента, то это будет квалифицироваться как новое строительство с применением актуальных нормативов: К новому дому будут применяться все действующие нормы и правила и требования ГПЗУ. Ваш ГПЗУ четко указывает на отступ в 3 метра.

Возведение нового дома на расстоянии 1 метра от границы без соблюдения 3-метрового отступа, указанного в ГПЗУ, сделает его самовольной постройкой в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ, а в ситуации когда сосед не согласен с существующим отступом в 1 метр строительство будет для вас высокорискованным и создаст в перспективе судебные разбирательства. Вы ход в вашей ситуации может быть только в максимальном использовании института реконструкции.

Если возможно, сохраните часть капитальных конструкций (например, стены первого этажа) и оформляйте работы как реконструкцию. Это может дать вам больше шансов на сохранение существующих отступов, поскольку реконструкция ранее учтенного объекта часто допускает отклонения от новых норм, если не происходит ухудшения условий для соседей и не создаются новые угрозы.

 Проконсультируйтесь со строительными экспертами или кадастровыми инженерами, чтобы определить, какой минимальный объем работ можно провести, чтобы сохранить юридический статус «реконструкции» и избежать квалификации как «новое строительство».

Таким образом, снос старого дома и возведение нового на том же фундаменте на расстоянии 1 метра от границы соседнего участка, при условии, что ГПЗУ требует 3 метра и сосед не дает согласия, с высокой степенью вероятности будет расценено как самовольная постройка с последующим риском судебного приказа о сносе.

Наиболее безопасным юридически является путь реконструкции с сохранением капитальных конструкций или получение нотариального согласия от соседа. В противном случае, вам придется оспаривать отказ в разрешении на отклонение параметров или защищаться от иска о сносе, что будет сопряжено с существенными временными и финансовыми затратами.