Какой договор мне нужно с ним заключить?

Юля, приветствую Вас.

Чтобы максимально защитить ваши интересы (особенно в части получения 5 миллионов наличными), необходимо составить смешанный договор, включающий элементы договора купли-продажи оборудования/инвентаря и соглашения о передаче прав и обязанностей (перенайма).

Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров.

Мне сейчас нужно заключить с ними договор, однако факт отказа от договора аренды и передачи фактическая помещения будет 1 июля, но сейчас мы предварительный договор заключить хотим, где я буду обязана снять с объявления, за что покупатель мне вносит 100 000 рублей.

 Здравствуйте

Такое возможно в рамках ст. 429 гк о предварительном договоре.

Но с арендодателем нужно согласовать уступку права аренды.

Далее, в июле покупатель оплачивает мне половину суммы продажи 2,5 млн, я отказываюсь от договора аренды, он заключает, но в декабре 2026 он должен будет мне оставшиеся 2,5 млн (вторая часть платежа). Денежные средства будут наличными передаваться. Какой договор мне нужно с ним заключить?

 Тут вы делаете свой дкп с отсрочкой платежа, это в общем то стандартная история.

НО — нужно будет еще делать и договор на уступку самой аренды — 3-х сторонний с арендодателем и вами.

Здравствуйте.

Собственно договор Вы и сами назвали — это предварительный договор в соответствии со ст. 429 ГК РФ. Но в принципе Вам и предварительный договор не нужен, ведь Вы можете установить сроки исполнения любые, в том числе и определенных в договоре обязанностей.

В рамках этого договора Вы устанавливаете обязанности сторон, в том числе в части перечисления по договору соответствующей суммы со стороны покупателя и выполнения Вами определенных обязанностей по переуступке права аренды. Но Вы при этом должны понимать, что для того, чтобы передача договора состоялась в соответствии с положениями ст. 393.2 ГК РФ

В случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.    

Это означает, что необходимо согласие арендодателя на такую передачу договора.
В остальном я каких-то особых сложностей не вижу, но безусловно необходимо тщательно проработать все условия такого договора с тем, чтобы какие-то моменты (например, в части продуктовых и иных товарных остатков, малоценки, отношений с работниками) не остались неурегулированными. Это на самом деле довольно серьезный документ, к оформлению которого необходимо подходить с особым вниманием.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией. 

Здравствуйте, Юлия.

В Вашей ситуации нужен не один «договор продажи ресторана», а обычно связка из двух документов.

Первое. Сейчас лучше заключить предварительный договор о заключении в будущем основного договора купли-продажи имущества бизнеса и, если арендодатель согласен, одновременно прописать обязательство сторон оформить перенаем либо заключение нового договора аренды на покупателя.

Предварительный договор прямо допускается ст. 429 ГК РФ, а его исполнение можно обеспечить задатком по ст. 380 ГК РФ.

Если Вы хотите, чтобы 100 000 рублей не просто «висели», а реально удерживались при отказе покупателя, в тексте нужно прямо написать, что это именно задаток, а не аванс, иначе суд может посчитать сумму авансом.

Если сорвется покупатель, задаток остается у Вас, если сорвете Вы, обычно возвращается в двойном размере по ст. 381 ГК РФ.

Второе. В июле нужен ужеосновной договор.

Но его вид зависит от аренды.

Если права и обязанности по текущему договору аренды реально переходят покупателю, это перенаем, и он возможен только с согласия арендодателя по п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Если же Вы сначала прекращаете свою аренду, а покупатель потом сам заключает новый договор аренды с собственником, то это уже не «переуступка аренды» в чистом виде, а продажа имущества/оборудования/товарных остатков/прав на обозначение, клиентскую базу и т.п. с отдельным условием, что сделка исполняется при заключении покупателем нового договора аренды с арендодателем.

Это очень важно, потому что без участия арендодателя Вы не можете гарантировать покупателю саму аренду помещения.

По Вашей схеме безопаснее делать так:

1. Сначала Вы заключаете предварительный договор.

В нем нужно прямо указать, что 100 000 руб. — это задаток (ст. 380–381 ГК РФ), что Вы обязуетесь снять ресторан с продажи, что общая цена составляет 5 млн руб., и что основная сделка будет заключена в июле.

Также сразу фиксируете порядок оплаты: 2,5 млн руб. в июле и 2,5 млн руб. в декабре 2026 года.

Отдельно необходимо указать, что сделка состоится только при условии оформления аренды покупателем (через согласие арендодателя либо заключение нового договора аренды).

2. Далее, в июле Вы проводите основную сделку: подписываете договор купли-продажи имущества ресторана, акт приема-передачи и получаете от покупателя 2,5 млн руб. под расписку.

Рекомендую в договоре и акте подробно зафиксировать состав передаваемого имущества (оборудование, мебель, техника, товарные остатки и т.д.), поскольку в силу ст. 454 ГК РФ предмет договора должен быть определен.

Поскольку расчеты планируются наличными, каждую передачу денежных средств необходимо оформлять распиской с указанием суммы, даты и основания платежа.

Оставшиеся 2,5 млн руб. обязательно оформляются как рассрочка до декабря 2026 года (ст. 489 ГК РФ).

При этом в договоре необходимо предусмотреть, что до полной оплаты имущество считается находящимся в залоге у Продавца (ст. 488 ГК РФ), установить неустойку за просрочку и прямо закрепить право на односторонний отказ от договора при существенном нарушении сроков оплаты.

Это обязательно, поскольку ресторан фактически передается в июле, а часть оплаты переносится на более поздний срок.