В 2024 влспользлвалась семейной ипотекой, оформила первый транш в банке, затройщик не сдал объект недвижимости дл сих пор, хочу расторгнуть договор долевого строительства

Ситуация связана с ужесточением правил выдачи льготных ипотек, которые вступили в силу с 23 декабря 2023 года.
Главная причина, по которой вы «теряете право» — это правило «Одна льготная ипотека в одни руки».
 
Почему так происходит?
Согласно Постановлению Правительства РФ № 2166, с конца 2023 года заемщик может воспользоваться льготной программой (Семейной, ИТ, Льготной 8% и др.) только один раз.
Даже если вы расторгнете договор с застройщиком (ДДУ) и вернете деньги на счет эскроу, в системе кредитных историй и в базе ДОМ.РФ за вами уже будет числиться использованная попытка.
Счетчик не обнуляется: Тот факт, что объект не достроен, а кредит закрыт досрочно, не возвращает вам право на новую льготную ипотеку. Вы уже «активировали» свою государственную субсидию.
 
Есть ли исключения?
Вы сможете взять Семейную ипотеку второй раз только при соблюдении трех условий одновременно:
Предыдущая ипотека (ваша текущая) полностью погашена.
У вас родился еще один ребенок после даты оформления первой ипотеки.
Вы покупаете жилье большей площади, чем предыдущее (по которому расторгаете ДДУ).
 
Какие риски при расторжении сейчас?
Потеря ставки: Новую ипотеку вы, скорее всего, сможете взять только на рыночных условиях (сейчас это около 20% и выше), так как лимит по «Семейной» будет считаться исчерпанным.
Возврат субсидий: Если банк уже перечислил транш, при расторжении договора деньги вернутся банку, кредит закроется, но право на льготу «сгорит».
Застройщик: Если срок сдачи нарушен, вы имеете право на неустойку, но расторжение — это крайняя мера, так как купить что-то аналогичное по старой ставке 6% уже не получится.
Совет: Прежде чем подписывать расторжение, обратитесь в банк, где открыта ипотека, и попросите официальное подтверждение: сможете ли вы перекредитоваться на другой объект в рамках этой же сделки (замена объекта залога). Это технически сложно, но иногда возможно до полного закрытия кредита.

По закону о долевом участии (214-ФЗ) вы можете расторгнуть договор с застройщиком при нарушении срока передачи объекта (статья 6). При этом застройщик обязан возвратить уплаченную сумму с процентами по ставке рефинансирования ЦБ РФ.

Потеря права на льготную ипотеку связана с тем, что семейная ипотека предоставляется под конкретный объект недвижимости. При расторжении ДДУ кредитный договор нарушается, банк вправе потребовать досрочного погашения, а льготная ставка прекращает действовать.

Варианты решения:

1. Требовать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта — 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки (статья 6 214-ФЗ)

2. Обратиться в банк для перевода кредита на другой строящийся объект в рамках той же льготной программы — требует согласия банка

3. Если застройщик включен в реестр проблемных объектов — подать заявление в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства

4. При признании застройщика банкротом — подавать требования в реестр кредиторов

Банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита при расторжении ДДУ согласно условиям кредитного договора. Новый кредит будет оформляться уже на рыночных условиях.

Рекомендую проанализировать все документы и сначала направить застройщику претензию с требованием исполнить обязательства.

Для детального анализа вашей ситуации обратитесь в личную консультацию.

Если ответ полезен — поставьте "+".