Какие есть варианты развития событий?

День добрый.

займ под залог ипотечных закладных

 Надо изучить ваши документы для полноценной консультации. 

1. Вы можете продать свой долг (права требования к физлицу) и права на залог (закладные) третьему лицу.

Согласно ст. 382 ГК РФ, согласие должника (физлица) на это не требуется, если иное не предусмотрено вашим договором займа.

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/5da4828afa5956f0e1837c437b43c2772783b98a/

 2.  Если заемщик  не платит проценты по займу, обеспеченному залогом), выданным ЮЛ, у вас есть  право требовать досрочного погашения займа и обращения взыскания на предмет залога.

Согласно ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, залогодержатель (в вашем случае – вы, как лицо, выдавшее заем) вправе обратить взыскание на предмет залога  в силу статья 348 ГК РФ.

Если договором займа или договором залога предусмотрено, что залог обеспечивает не только сумму основного долга, но и проценты, а также штрафы за нецелевое использование или иные нарушения, то суд вправе обратить взыскание на заложенное имущество для погашения этих сумм.

Здравствуйте Татьяна ! 

У вас есть два легальных пути выхода из проекта, предусмотренных ст. 350 и 358.8 ГК РФ:

1. Обращение взыскания на предмет залога (ипотечные закладные)
Вы вправе требовать удовлетворения требований за счет заложенного имущества (прав по закладным). Порядок — судебный (по умолчанию) либо внесудебный, если это предусмотрено договором залога. Реализация осуществляется путем публичных торгов .

2. Оставление предмета залога за собой (уступка прав)
Если договором залога предусмотрена внесудебная реализация, стороны могут договориться, что заложенное право переходит к вам (залогодержателю) или указанному вами третьему лицу. С момента перехода права обеспечиваемое обязательство прекращается в размере стоимости заложенного права .

Важное последствие: даже после реализации залога, если вырученной суммы недостаточно для полного погашения долга, вы сохраняете право требовать оставшуюся сумму с заемщика-физлица как с основного должника, если иное не предусмотрено законом или договором .

Здравствуйте, Татьяна.

Ситуация у Вас классическая — заемщик (физлицо) не исполняет обязательство по выплате процентов, при этом обязательство обеспечено залогом (ипотечными закладными, залогодатель — юрлицо).

Ваша задача — не просто взыскать проценты, а выйти из проекта полностью, то есть вернуть тело займа и прекратить отношения.

У Вас есть реальные варианты развития событий:

1. Досрочное требование возврата всей суммы займа

Если в договоре есть условие о праве требовать досрочного возврата при просрочке процентов (а обычно оно есть), Вы вправе:

— заявить требование о досрочном возврате всей суммы займа + процентов

— сослаться на ст. 811 ГК РФ (просрочка — основание для досрочного возврата)

Дальше:

— либо добровольно возвращают
— либо Вы переходите к взысканию/обращению взыскания на залог
 
2. Обращение взыскания на залог — это основной способ вернуть деньги и полностью выйти из проекта.

Поскольку у Вас в обеспечении находятся ипотечные закладные, Вы вправе при нарушении обязательства (неуплате процентов) обратить взыскание на предмет залога (ст. 348 ГК РФ, Закон об ипотеке) и погасить долг за счет него.

То есть, залог реализуется (продается), а полученные средства направляются на погашение задолженности (основной долг и проценты).

После этого обязательство прекращается, и Вы фактически выходите из проекта.

 Есть два способа реализации:

— Через суд — Вы подаете иск о взыскании задолженности и об обращении взыскания на залог.

Суд выносит решение, после чего залог реализуется, как правило, через торги.

— Внесудебный порядок (быстрее)

Если это предусмотрено договором залога, Вы вправе направить уведомление и запустить процедуру реализации залога без обращения в суд.

Ключевой момент, который нужно определить, это что именно передано Вам в залог — то есть за счет чего Вы будете возвращать деньги.

— Вам переданы сами закладные — тогда Вы можете требовать исполнение по ним и фактически становитесь на место кредитора по ипотеке

— Вам переданы права требования по закладным — тогда Вы взыскиваете долг через эти права

— либо закладные просто обеспечивают ипотеку, и по сути залогом является недвижимость — тогда взыскание будет происходить через продажу этой недвижимости

От этого зависит, каким способом Вы будете обращать взыскание и как именно будет происходить возврат денег.

 3. Переуступка долга — самый быстрый способ выйти из проекта.

Вы можете не взыскивать долг самостоятельно, а просто продать его другому лицу.

Это называется уступка права требования (цессия) и регулируется ст. 382 ГК РФ.

То есть, Вы передаете другому лицу право требовать деньги с должника, а сами получаете оплату сразу.

При этом к новому кредитору переходят все права по обязательству, включая обеспечение (залог, проценты и т.д.) — это прямо следует из ст. 384 ГК РФ .

 Таким образом, Вы быстро выходите из проекта, получаете деньги сразу, не тратите время на суды и взыскание

Но! при продаже долга, как правило, придется согласиться на сумму ниже его номинала, особенно если уже есть просрочка или риск невозврата.

 4. Судебное взыскание — это вариант, если должник не платит и другие способы не сработали.

Вы подаете иск, в котором одновременно заявляете:

— взыскание суммы займа и процентов
— обращение взыскания на залог

При этом само по себе решение суда не гарантирует получение денег.

Смысл обращения в суд в другом:

— получить исполнительный лист и начать принудительное взыскание

— обратить взыскание на залог (если без суда это сделать нельзя)

— создать для должника реальные ограничения (аресты, списания, запреты), после чего он часто начинает платить

 В конечном итоге выбор зависит от того, что для Вас приоритетнее — скорость выхода из проекта или возврат максимальной суммы денежных средств.

Выдала займ под залог ипотечных закладных, Залогодатель юрлицо, заемщик физлицо, сейчас, ссылаясь на трудности не платят проценты. Хочу полностью выйти из проекта. Какие есть варианты развития событий?

 Здравствуйте.

Собственно, для выхода из проекта, Вы можете уступить право требования и соответственно передать закладные. В этом случае Вы можете ссылаться на ст. 382 ГК РФ, согласно которой в случае, если иное не установлено договором, согласие должника для уступки не требуется, необходимо лишь уведомление должника об этом.

То есть в этом случае Вы выходите из проекта полностью. Но тут есть проблема — надо найти того, кому это может быть интересно.

Вы конечно можете потребовать досрочного погашения займа, другое дело, что в этом случае, если заемщик откажется или просто проигнорирует Ваше требование, Вам придется обращаться в суд и соответственно это не будет выглядеть как «выход из проекта», поскольку Вам придется не только пройти всю судебную процедуру вплоть вступления решения в законную силу, но и участвовать в исполнительном производстве. Так что выход из проекта будет такой довольно затянутый.  

Здравствуйте!

В общем и целом в Вас есть три варианта выхода.

На основании ч. 2 ст. 13 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ

Закладная является ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

1) право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;

2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Законный владелец закладной получает и право требовать деньги по обеспеченному обязательству, и право залога на ипотечное имущество. Передача прав на закладную передает весь этот комплекс прав. Поэтому выйти из проекта можно либо через продажу самого требования другому лицу, либо через обращение взыскания на заложенные закладные, либо через получение прав на закладные на себя с последующей продажей или самостоятельным взысканием.

По просрочке процентов отдельно укажу. Просроченные проценты Вы взыскивать вправе в любом случае, потому что проценты по займу подлежат уплате в порядке договора, а при отсутствии иного соглашения ежемесячно до дня возврата займа. Если просрочен уже срок возврата самой суммы займа, дополнительно идут проценты по ст. 395 ГК РФ. Но требовать немедленного возврата всего тела займа можно не всегда. Бесспорное право на досрочный возврат всей суммы есть, когда заем возвращается по частям и нарушен срок очередного платежа, либо когда обеспечение утрачено или ухудшилось не по Вашей вине. Если срок возврата основного долга еще не наступил и таких оснований нет, лучше сейчас взыскивать уже наступившие проценты и иные просроченные платежи.

Если хотите быстрее выйти из проекта, если есть покупатель долга, это уступка права требования. Согласие заемщика в общем случае не нужно, но его надо письменно уведомить, а новому кредитору передать документы по долгу и обеспечению. К цессионарию переходят права на проценты и права, обеспечивающие исполнение, то есть и залог. Но у Вас есть риск только в том случае, если долг уже погашен, прекращен, ранее уступлен другому лицу, либо Вы вообще не имели права его передавать.

Если покупателя нет, можно попробовать обращение взыскания на заложенные закладные. Для залога именно закладной закон допускает обычное обращение взыскания по ст. 349 ГК РФ, передачу прав по закладной по правилам ст. 48 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ, либо продажу закладной с удержанием из выручки Вашего требования, если это предусмотрено специальной залоговой передаточной надписью. Поскольку залогодатель у Вас третье лицо, это допустимо, но его ответственность ограничена стоимостью предмета залога, а не всем его имуществом. Взыскание возможно через суд, а если договор залога нотариально удостоверен и содержит внесудебный порядок, то и через исполнительную надпись нотариуса.

При этом должник и залогодатель до самой реализации вправе погасить просроченную часть долга. На основании ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ отказ в обращении взыскания возможен при совсем малом нарушении, менее 5 % стоимости залога и менее 3 месяцев просрочки.

Перед любым иском, продажей долга или внесудебным взысканием нужно проверить каждую закладную.