Здравствуйте. Я — Кирилл Горин, арбитражный управляющий и юрист по банкротству физических лиц.
В такой ситуации управляющий обычно будет смотреть сразу в две стороны.
Первая — оспаривание продажи первой квартиры. Если она была продана в период подозрительности и тем более по цене ниже рынка, это самый очевидный объект для атаки. Управляющий будет пытаться доказать, что из имущественной массы выбыл ликвидный актив на невыгодных для должника условиях, а значит сделка причинила вред кредиторам.
Вторая — новая квартира, которую должник купил взамен. Если именно в нее перешла экономическая ценность проданного жилья, управляющий может ставить вопрос уже о ней: действительно ли это обычная замена одного единственного жилья на другое или это способ спрятать актив в объекте, который потом будут прикрывать иммунитетом единственного жилья.
Что касается баланса интересов, суды обычно смотрят не на одно только слово «единственное жилье», а на всю конструкцию целиком.
Если старая квартира была честно продана по рыночной цене, деньги реально пошли на покупку другой квартиры сопоставимой площади, должник не улучшил резко свое положение, а новая квартира действительно стала обычным единственным жильем, позиция должника сильнее. В такой ситуации суду сложнее увидеть злоупотребление.
Если же старая квартира продана по заниженной цене, покупка новой квартиры выглядит как вывод стоимости из-под возможного взыскания, а сама новая квартира по своим характеристикам может быть признана избыточной или «роскошной», тогда позиция управляющего становится сильнее. В этом случае суд может посчитать, что иммунитет единственного жилья не должен защищать результат такой схемы автоматически.
На практике я бы сказал так: первым делом управляющему проще атаковать именно первую сделку купли-продажи, если там есть неравноценность или иные признаки подозрительности. Но если возврат первой квартиры сам по себе не дает кредиторам реального результата, основной спор очень быстро смещается на новую квартиру — можно ли сохранить за ней исполнительский иммунитет или нет.
То есть вопрос обычно ставится так:
Была ли первая квартира продана по рынку.
Куда реально пошли деньги от продажи.
Была ли новая квартира обычной заменой жилья или более дорогим защищенным активом.
Есть ли в действиях должника злоупотребление.
Дает ли оспаривание первой сделки реальное пополнение конкурсной массы.
При заниженной цене продажи старой квартиры риск в первую очередь возникает именно по первой сделке. Но если новая квартира выглядит как результат недобросовестной замены актива, спор может закончиться уже вопросом о включении в массу именно новой квартиры или о продаже ее как объекта, который не должен полностью прикрываться иммунитетом.
