Здравствуйте.
Да, Вы вправе требовать расторжения договора и возврата денег. Согласно ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. С 1 марта 2025 года регистрационные действия по земельному участку не проводятся, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении его границ. В силу ст. 554 ГК РФ в договоре должны быть данные, позволяющие точно определить участок, а в соответствии со ст. 551 ГК РФ право собственности к покупателю переходит только после государственной регистрации. Если межевание не внесено в ЕГРН и из-за этого переход права не может быть зарегистрирован, продавец не исполнил обязанность по передаче участка надлежащим образом.
В такой ситуации Вы можете требовать расторжения договора и возврата уплаченных денег. Согласно ст. 450, 452 и 453 ГК РФ договор расторгается по соглашению сторон либо через суд, а при расторжении стороны возвращают полученное по сделке. Если продавец получил деньги, но участок юридически передать не может, Вы вправе требовать возврата уплаченной суммы. Дополнительно в силу ст. 1102 ГК РФ удержание денег без законного основания образует неосновательное обогащение.
По риэлторам позиция такая: если у Вас с ними есть отдельный договор на услуги, Вы как потребитель вправе отказаться от него в любое время. Согласно ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст. 782 ГК РФ они могут требовать только фактически понесенные и документально подтвержденные расходы. Просто «неустойку за рекламу и прочие расходы» без договора и без подтверждающих документов взыскивать с Вас нельзя.
Действовать нужно так: 1. заказать свежую выписку из ЕГРН по участку и проверить, есть ли в ней сведения о границах и подано ли заявление на регистрацию перехода права, 2. направить продавцу письменную претензию о расторжении договора и возврате всей суммы, сославшись на невозможность регистрации сделки и неверные сведения об объекте, 3. отдельно направить риэлторам отказ от договора услуг и потребовать расчет только фактически понесенных расходов с подтверждающими документами, 4. если деньги не вернут добровольно, обращаться в суд с требованиями о расторжении договора, взыскании денег, процентов по ст. 395 ГК РФ и, при наличии договора услуг с риэлторами как с потребительской услугой, дополнительно штрафа и иных сумм по Закону о защите прав потребителей.
Если переход права уже зарегистрирован, вопрос все равно решаем, но тогда иск будет уже не только о возврате денег, а о расторжении договора и обратном переходе права через суд.
Если ответ был Вам полезен, пожалуйста, поставьте ему “+”.
Если понадобится более подробная помощь по ситуации или подготовка документов, Вы можете обратиться ко мне в чат для индивидуального сопровождения на коммерческой основе.
