Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Требуется ли согласие органов опеки на такую сделку?
Здравствуйте, ситуация:
Я владею 1/2 в квартире.
Заключила ДКП на приобретение второй 1/2 доли квартиры, в которой сразу в ДКП выделила доли несовершеннолетним детям (согласно ДКП я в результате сделки приобретаю 19/40 квартиры и двое моих детей по 1/80).
Доля приобретается на следующих условиях:
10% собственные средства
10% маткапитал
80% кредитные средства (ипотека)
Банк хочет при выдаче кредита получить в залог весь объект недвижимости — это обязательное условие для выдачи кредита.
Нотариус отказывает в регистрации права собственности, ссылаясь на то, что я не смогу передать в залог всю квартиру, так как требуется согласие органов опеки.
До совершения этой сделки у детей не было никаких долей ни в каком объекте недвижимости, я ничего не продаю, условия проживания и владения детьми какой-либо собственностью никак не ухудшаются.
Вопрос: правомерен ли отказ нотариуса в регистрации права собственности? Требуется ли согласие органов опеки на такую сделку? Если сделку с маткапиталом и так можно совершить с использованием ипотеки и в последующем выделить доли детям, то какая разница, выделены доли детям сразу или после погашения ипотеки?
Здравствуйте, Анна!
Судя по всему нотариус не удостоверяет договор, по которому может произойти так, что доли будут находиться залоге.
Т.к. регистрацией занимается Росреестр.
Но тем не менее, его действия правомерны, потому что в данном случае ухудшается положение детей — их доли передаются в залог, т.е обременяются, что влечет за собой потенциальный риск утраты долей (ст. 37, 334 ГК РФ).
Таким образом, без согласия опеки такая сделка невозможна.
Нотариус прав.
Разница в том, что в вашей ситуации есть необремененное имущество, которое Вы хотите обременить.
Здравствуйте Анна.
Краткий вывод:
Скорее всего, отказ нотариуса в вашей конструкции не является незаконным.
Причина в том, что вы хотите сразу сделать детей собственниками и одновременно передать в ипотеку весь объект, включая их будущие доли. Для такой модели на практике обычно требуют предварительное разрешение органа опеки, даже если до сделки у детей вообще не было недвижимости. При этом само использование маткапитала с ипотекой закон допускает и без немедленного выделения долей детям — поэтому с практической точки зрения обычно сначала покупают объект в ипотеку, а доли детям оформляют после снятия обременения.
Норма закона
1. Часть 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ:
«Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей … с определением размера долей по соглашению».
2. Часть 6 статьи 10 того же закона:
«Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты…».
3. Пункт 2 статьи 37 ГК РФ:
опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе передаче в залог, а также иные действия, влекущие уменьшение имущества подопечного.
4. Пункт 1 статьи 28 ГК РФ:
«За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки … могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса».
5. Пункт 3 статьи 335 ГК РФ:
«Если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона».
6. Пункт 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»:
«Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка … находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости».
Что это означает именно в вашей ситуации
Здесь есть две конкурирующие правовые логики.
Вариант 1. Формально-теоретический
Можно спорить так: ипотека у банка возникает в силу закона по статье 77 Закона об ипотеке, а пункт 3 статьи 335 ГК РФ прямо делает исключение для залога, возникающего в силу закона. Отсюда аргумент: раз это не отдельная «добровольная передача» детской доли в залог, а законное последствие ипотечной покупки, то согласие опеки не нужно.
Вариант 2. Практика регистрации и нотариата
На практике смотрят иначе: если ребенок сразу становится собственником, то он приобретает долю с обременением в виде ипотеки, а это напрямую затрагивает его имущественные интересы. Поэтому нотариусы, банки, Росреестр и органы опеки часто требуют предварительное разрешение опеки на приобретение доли несовершеннолетним с ипотечным обременением. Кроме того, судебная практика исходит из того, что передача недвижимости, затрагивающей детские доли, в ипотеку без разрешения опеки может нарушать права детей.
С практической точки зрения именно второй подход сейчас является рабочим. Поэтому нотариус, который отказывается удостоверять или направлять на регистрацию сделку без разрешения опеки, действует не произвольно, а из логики защиты прав несовершеннолетних.
Почему после погашения ипотеки — можно, а сразу — проблема
Разница как раз в моменте возникновения прав у детей.
Когда квартира покупается в ипотеку без немедленного выделения долей детям, залог возникает на имущество взрослого собственника. Потом, после снятия обременения, вы исполняете обязанность по статье 10 Закона N 256-ФЗ и оформляете доли детям. В этот момент у детей уже нет риска, что их доля сразу окажется предметом ипотечного взыскания. Закон этого не запрещает, и именно так большинство сделок с маткапиталом и ипотекой и структурируются.
А вот если доли детям выделяются сразу в ДКП, то их право собственности возникает уже на объект, который банк хочет взять целиком в залог. Именно поэтому нотариус и видит здесь необходимость в опеке.
Мой вывод по вашим вопросам
1. Правомерен ли отказ нотариуса?
С высокой вероятностью — да, правомерен либо как минимум спорить с ним будет трудно.
У вас не просто покупка с маткапиталом, а покупка, где дети сразу становятся собственниками, а весь объект одновременно идет в ипотеку банку. Для такой модели позиция нотариуса выглядит юридически защищаемой.
2. Требуется ли согласие органа опеки?
Для вашей конкретной схемы — скорее да.
Не потому, что используется маткапитал сам по себе, а потому что несовершеннолетние приобретают доли в объекте, который сразу будет обременен ипотекой в интересах банка.
3. Почему можно с ипотекой и маткапиталом выделить доли потом, а сразу — нельзя?
Потому что в первом случае дети не участвуют в залоге на момент покупки, а во втором — участвуют фактически с момента возникновения права собственности и ипотеки. Это разные юридические конструкции и разный риск для прав ребенка.
Что делать на практике
Попросите нотариуса выдать письменное мотивированное постановление об отказе. Нотариус обязан это сделать по вашей просьбе и разъяснить порядок обжалования.
Самый практичный путь — изменить структуру сделки:
оформить покупку второй 1/2 доли на вас с ипотекой и маткапиталом без немедленного выделения долей детям, а доли детям оформить после снятия ипотечного обременения во исполнение статьи 10 Закона N 256-ФЗ.
Если принципиально хотите выделить доли детям сразу, тогда идите в орган опеки за предварительным разрешением именно на приобретение детьми долей с обременением ипотекой. Но надо понимать, что опека может отказать, если увидит риск утраты жилья при невозврате кредита.
Обжаловать отказ нотариуса можно в районный суд по месту нахождения нотариуса.
Практический совет адвоката
В вашей ситуации я бы не советовал идти в спор с нотариусом, если цель — быстро провести сделку. Намного рациональнее перестроить ДКП и ипотечную схему так, чтобы:
сейчас собственником приобретаемой доли стали вы;
банк получил весь объект в залог;
маткапитал был использован на первоначальный взнос/погашение по закону;
после снятия ипотеки вы выделили доли детям.
Это наиболее безопасная и типовая модель.
В данной ситуации во время покупки у детей появляются доли. Для того. чтобы передать их в залог нужно получить согласие опеки согласно ст. 21 ФЗ Об опеке и попечительстве.
Если хотите купить без разрешения опеки, тогда стоит увеличить кредитные средства и потом внести маткапитал в счет погашения кредита и по соглашению в простой письменной форме выделить доли детям.
Или найдите другого нотариуса, который не будет требовать того, что сейчас от вас требуют
Здравствуйте.
Пока отказ выглядит сомнительным.
Согласие опеки не требуется, когда приобретается имущество с долей несовершеннолетнему на кредитные средства и в силу этого оно одновременно обременяется залогом.
На это уже достаточно давно указывал и Конституционный суд РФ:
Определение Конституционного Суда РФ от 17.02.2015 N 246-О
1. Решением суда общей юрисдикции обращено взыскание на заложенное имущество — жилое помещение, принадлежащее гражданке А.В. Матюхиной, ее супругу и их несовершеннолетнему ребенку. В апелляционном определении, которым данное решение было изменено в части определения начальной продажной цены заложенного имущества, указано, что обязательства А.В. Матюхиной и ее супруга — созаемщиков по кредитному договору были обеспечены ипотекой квартиры, приобретенной с использованием кредитных средств, в силу закона, а согласие органов опеки и попечительства требуется лишь в случае передачи в залог уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, а не приобретаемого на средства, полученные по кредитному договору, обязательство по возврату которых обеспечено залогом данного жилого помещения.
....
Таким образом, рассматриваемые в системной взаимосвязи с иными нормами, направленными на обеспечение интересов несовершеннолетних при распоряжении принадлежащим им имуществом законными представителями, оспариваемые законоположения не могут расцениваться как нарушающие перечисленные в жалобе конституционные права несовершеннолетнего ребенка заявительницы, приобретение которым, как вытекает из представленных судебных постановлений, доли в праве собственности на жилое помещение, приобретаемое с использованием кредитных средств, подразумевало возникновение залога жилого помещения, обеспечивающего обязательства родителей ребенка по возврату кредита, в силу закона.
То, что обременяется дополнительно не только приобретаемая доля, но и вся квартира, на мой взгляд, существенно ничего не меняет, так как имеющаяся 1/2 доля принадлежит только Вам, а не детям.
Запросите письменный мотивированный отказ у нотариуса, он обязан его выдать в силу Основ законодательства о нотариате.
«Основы законодательства Российской Федерации о нотариате»
(утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)
Статья 48. Отказ в совершении нотариального действия
Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
Мотивированное постановление об отказе в совершении нотариального действия удаленно выносится нотариусом без просьбы заявителя не позднее чем через пять рабочих дней со дня получения информации, подтверждающей оплату нотариального действия, подписывается квалифицированной электронной подписью нотариуса и направляется заявителю в электронной форме.
Возможно есть другие обстоятельства, повлиявшие на его отказ.