Являюсь владельцем гаражного бокса в ГСК, соседний бокс захламлён, крыши нет, ворот нет, зимой лежит снег

Добрый вечер Дмитрий.

Краткий вывод: общим собранием “забрать” соседний бокс у владельца нельзя. Даже если человека исключат из членов ГСК, это само по себе не прекращает право на бокс и не переводит его ни кооперативу, ни городу. Здесь сначала нужно установить, кому юридически принадлежит сам бокс: члену ГСК, самому кооперативу или пока никому не оформленному правообладателю. Только после этого можно выбирать законный механизм.

Что важно по закону.

По пункту 4 статьи 218 ГК РФ, член гаражного кооператива, полностью внесший паевой взнос за гараж, приобретает право собственности на этот гараж. То есть отсутствие “приватизации” или записи в ЕГРН еще не всегда означает, что бокс ничей: право могло возникнуть раньше, если пай был выплачен полностью.

Бесхозяйной вещью по статье 225 ГК РФ считается вещь, которая не имеет собственника, либо собственник неизвестен, либо отказался от права собственности. Но по недвижимости действует специальный порядок: на учет как бесхозяйную недвижимость ее ставит не ГСК и не сосед, а Росреестр по заявлению уполномоченного органа; в Москве — по заявлению уполномоченного органа города. После постановки на учет и истечения года уже уполномоченный орган может обратиться в суд о признании права публичной собственности.

Отказ от права собственности тоже не означает, что сосед или ГСК автоматически становятся собственниками: статья 236 ГК РФ говорит лишь о возможности собственника отказаться от права, но не о мгновенном переходе права к кооперативу.

Отдельно: новый закон о гаражных объединениях закрепляет, что каждый собственник гаража обязан участвовать в расходах на общее имущество. То есть даже если человек не состоит в объединении или исключен из него, это не делает его гараж “свободным активом” для изъятия; обычно меняется лишь режим отношений по платежам и управлению общим имуществом.

Что это означает именно в вашей ситуации.

Сценарий 1. Пай был выплачен полностью.
Тогда, скорее всего, право на бокс возникло у конкретного лица еще по статье 218 ГК РФ, даже если запись в ЕГРН не оформлена. В этом случае:

исключение из членов ГСК возможно только по уставу и с соблюдением процедуры;
но сам бокс у человека не отнимется;
кооператив сможет взыскивать долги, понуждать к содержанию, добиваться устранения нарушений, но не переоформить бокс на себя “решением собрания”.
Сценарий 2. Пай не был выплачен полностью, и право собственности у члена не возникло.
Тогда нужно смотреть:

устав ГСК;
документы о предоставлении именно этого бокса;
бухгалтерию по паю и взносам;
решение о приеме в члены;
есть ли наследники, правопреемники.
В такой модели у кооператива больше возможностей по внутренним решениям, но все равно нельзя просто объявить бокс “своим” без документального основания. Нужна правовая цепочка: прекращение членства, расчеты по паю, оформление прав на имущество кооператива, а при споре — суд.
Сценарий 3. Правообладатель реально неизвестен, документов нет, бокс заброшен.
Тогда наиболее законный путь — не “выкуп у неизвестного”, а запуск процедуры бесхозяйной недвижимости через город. Для Москвы это обращение в уполномоченный орган города/управу/ДГИ с просьбой инициировать проверку и постановку объекта на учет как бесхозяйного. Дальше уже действует механизм статьи 225 ГК РФ. Напрямую купить у “неизвестного собственника” нельзя.

Что я бы рекомендовал сделать по шагам.

Заказать выписку ЕГРН на сам бокс и, по возможности, на земельный участок/территорию ГСК.
Это покажет, есть ли зарегистрированное право и кадастровый учет.
Поднять документы в ГСК:
устав;
протокол о приеме владельца в члены;
сведения о выплате паевого взноса;
карточку члена;
решения собраний по этому боксу;
данные о задолженности;
переписку и уведомления по последнему известному адресу.
Зафиксировать состояние бокса:
акт комиссии ГСК;
фото/видео;
описание отсутствия ворот, крыши, мусора, снега;
указание на пожарную опасность и угрозу соседним боксам.
Направить официальное требование правообладателю по последнему известному адресу, а если адреса нет — по адресу, указанному в документах ГСК, плюс публикация/размещение уведомления по правилам устава.
Это нужно, чтобы показать, что кооператив пытался его разыскать.
Если есть нарушение пожарной безопасности и санитарного состояния — подать обращения в надзорные органы и в администрацию, а также оформить внутреннее предписание от ГСК об устранении нарушений.
Это поможет не столько “забрать” бокс, сколько принудить к наведению порядка или создать доказательства для суда.
Если собственник не установлен и право не зарегистрировано — обратиться в уполномоченный орган Москвы с заявлением о проверке признаков бесхозяйного объекта и о постановке его на учет как бесхозяйной недвижимости.
Именно это — законный путь к последующему переходу объекта в публичную собственность, а не решение общего собрания.
Если собственник установлен, но уклоняется — возможны иски:
о понуждении устранить нарушения;
о взыскании задолженности;
о возмещении убытков, если причинен вред соседям или общему имуществу;
в отдельных случаях — об устранении угрозы причинения вреда.
Что нельзя делать.

нельзя решением собрания передать бокс кооперативу только потому, что владелец исчез;
нельзя продать или “выкупить” бокс у лица, которое не установлено как правообладатель;
нельзя считать, что “не приватизирован” = “принадлежит ГСК”;
нельзя подменять процедуру бесхозяйной недвижимости внутренним решением ГСК.
Итог.

Нет, одним общим собранием лишить владельца бокса и отчуждать бокс в пользу ГСК или города нельзя.
Купить бокс “не у владельца”, если владелец не найден, тоже нельзя.
Законный путь зависит от правового статуса бокса:

либо это уже чья-то собственность — тогда только претензии, взыскание, понуждение, суд;
либо право собственности не возникло/не подтверждено — тогда анализ пая и документов ГСК;
либо объект бесхозяйный — тогда запуск процедуры через уполномоченный орган Москвы по статье 225 ГК РФ.

собственника бокса найти не удаётся, но бокс не приватизирован(по информации от председателя)

 Добрый день!

 Уточните у председателя, кто выплатил паевой взнос в ГСК при строительстве гаражей и кому изначально выделялся этот гараж.

 Так, в соответствии со ст. 218 Гражданского Кодекса РФ:

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

 И если лицо, полностью выплатившее пай на гараж, будет установлено, то независимо от регистрации им права собственности на гараж в ЕГРН, он будет являться собственником, и в силу ст. 210 Гражданского Кодекса РФ несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Далее продолжу.

Здравствуйте!

По п. 4 ст. 218 ГК РФ

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

А ч. 2 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ указывает,

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, права на недвижимость, возникающие в силу закона, признаются юридически действительными и без регистрации в ЕГРН.

Отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателе может быть связано с тем, что право возникло раньше или не было заявлено к регистрации, а не с тем, что собственника нет. То что бокс не приватизирован, особо ничего не доказывает. 

Даже если по уставу ГСК человека можно исключить из членов кооператива, это не прекращает автоматически его право на гараж.

По ч. 1 ст. 209 ГК РФ

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

По ч. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренным законом.

По ст. 236 ГК РФ даже отказ от права собственности не прекращает права и обязанности собственника сам по себе до тех пор, пока право не приобретет другое лицо в установленном порядке.

Оставленный мусор, разрушенная крыша, отсутствие ворот, долги, неучастие в жизни ГСК — все это может быть основанием для вынесения предписаний, взыскания расходов, но не для отъема бокса решением собрания. Выкупить бокс у неустановленного лица тоже нельзя, отчуждение недвижимости требует законного титула со стороны отчуждателя. 

Если пай когда-то был выплачен полностью, либо есть иные старые правоустанавливающие документы, значит у бокса, скорее всего, есть собственник или его наследники, даже если в ЕГРН сейчас ничего не указано. Тогда нужно искать правообладателя, наследников. Если же собственник реально не установлен и документов о возникновении права нет, тогда возможна история с бесхозяйной недвижимостью по ст. 225 ГК РФ. Но и здесь ГСК не может начать ее сам в свою пользу. Бесхозяйная недвижимость ставится на учет по заявлению органа местного самоуправления, а уже потом уполномоченный орган может идти в суд о признании муниципальной собственности.

В п. 73 Правил противопожарного режима, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 N 1479 указано

Руководитель организации, лица, владеющие, пользующиеся и (или) распоряжающиеся объектами защиты, обеспечивают очистку объекта защиты от горючих отходов, мусора, тары и сухой растительности.

За нарушение требований пожарной безопасности предусмотрена ответственность по ст. 20.4 КоАП РФ. Если бокс завален горючим мусором и представляет опасность для соседей, надо фиксировать состояние актом, фото, видео и писать в госпожнадзор МЧС, в администрацию и при бездействии — в прокуратуру. Там уже должны требовать устранения опасного состояния и параллельно как раз они и начнут искать правообладателя. 

Таким образом, забрать этот бокс решением общего собрания Вы не можете.

Здравствуйте, Дмитрий.

Проблему можно попробовать решить через Администрацию через изъятие земельного участка по статье 285 Гражданского кодекса РФ.

Подайте соответствующее обращение в Администрацию, а в случае ее бездействия жалобы в прокуратуру.

Могу подготовить Вам соответствующие обращения.

С уважением! Г. А. Кураев