Как нужно действовать в данной ситуации?

Здравствуйте.

Собственником квартиры является сын умершей матери .

квартира перешла к нему по наследству.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственник распоряжается квартирой.

Дядя не сможет продать без доверенности.

Документы забрал и хранит у себя родной брат матери(дядя наследника).Может ли дядя использовать эти документы без спроса и оповещении хозяина квартиры в своих целях ( продажа или другие действия с ней)? Как нужно действовать в данной ситуации?

 Добрый день!

 Уточните, сын- собственник квартиры не признан судом недееспособным? Дядя не назначен его опекуном?

 если сын не признан недееспособным и не ограничен в дееспособности решением суда, то дядя не сможет распорядиться квартирой собственника без его личного участия либо нотариально удостоверенной доверенности.

Далее продолжу.

Здравствуйте.

Для того, чтобы продать квартиру нужно либо личное участие собственника либо нотариально удостоверенная доверенность от собственника с конкретным правомочием на продажу квартиры.

Поэтому маловероятно, что дядя может сделать что-то фатальное с этими документами.

Но собственнику лучше обратиться в МФЦ и подать заявление о запрете совершения сделок с квартирой без его личного присутствия (ст. 36 Закона о государственной регистрации недвижимости)

 При представлении лицом, указанным в Едином государственном реестре недвижимости в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем либо его представителем, действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности, заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без личного участия правообладателя (его законного представителя) (далее в настоящей статье — заявление о невозможности регистрации) в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.

Обычно хищения недвижимого имущества происходят по доверенностям от собственника (поддельным или подлинным, выданными нотариусами, состоящими в сговоре с преступниками).

Если в реестре будет запись о невозможности совершения сделки без личного присутствия собственника, то шансы того, что кто-то продаст квартиру без его ведома почти равны нулю.

Здравствуйте.

Само по себе хранение документов на квартиру у дяди не дает ему права продать квартиру или распорядиться ею по своему усмотрению. Правом распоряжения обладает только собственник. Это следует из статьи 209 ГК РФ. Совершать сделки от имени собственника другое лицо может только при наличии полномочий, как правило — по доверенности, а доверенность на распоряжение недвижимостью и на подачу заявлений о госрегистрации должна быть нотариально удостоверена.

То, что собственник — инвалид 2 группы и состоит на учёте у психиатра, само по себе не лишает его права собственности и дееспособности. Ограничить дееспособность или признать человека недееспособным может только суд. Пока такого судебного решения нет, собственник сохраняет все гражданские права, в том числе право владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой.

Поэтому ответ на ваш главный вопрос такой:
без собственника, без нотариальной доверенности от него или без законного представительства дядя законно продать квартиру не может. Одних документов на квартиру для этого недостаточно, потому что переход права на недвижимость подлежит государственной регистрации, а регистрация требует надлежащих полномочий и документов.

Но риск злоупотреблений всё равно есть, потому что документы могут попытаться использовать:

для сбора сведений о квартире;
для подготовки подложной доверенности;
для попытки подачи документов на регистрацию от имени собственника;
для давления на собственника и склонения его к подписанию документов.
Поэтому в такой ситуации лучше не ждать, а сразу принять меры защиты. Это особенно важно, если собственник уязвим и доверчив.
Что нужно сделать практически.

Первое. Попросить дядю немедленно вернуть все документы собственнику под расписку. Если добровольно не возвращает — направить ему письменное требование о возврате документов.

Второе. Сразу подать в Росреестр заявление о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника. Такая запись вносится в ЕГРН по статье 36 Федерального закона № 218-ФЗ. После этого без личного участия собственника зарегистрировать переход, прекращение, ограничение права или обременение будет значительно сложнее. Запись вносится не позднее 5 рабочих дней.

Третье. Заказать свежую выписку из ЕГРН и проверить:

кто указан собственником;
нет ли обременений;
нет ли уже внесённой записи о каких-либо заявлениях, арестах, запретах или притязаниях.
В выписке из ЕГРН могут содержаться сведения и о запрете регистрации без личного участия.
Четвёртое. Если есть опасение, что собственника могут склонить к подписанию документов в состоянии, когда он не понимает значение своих действий, важно обеспечить, чтобы он ничего не подписывал без независимого юриста или доверенного лица. Потому что даже дееспособный гражданин может затем оспаривать сделку по статье 177 ГК РФ, если в момент сделки он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, но это уже суд и сложное доказывание. Лучше не доводить до этого.

Пятое. Если дядя удерживает документы, угрожает, скрывает их, пытается оформить что-то без ведома собственника — можно обращаться в полицию с заявлением о возможной подготовке мошеннических действий. Если собственник нуждается в помощи в защите интересов, имеет смысл также обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства за разъяснением и содействием, особенно если есть вопросы о его уязвимом состоянии.

Итог по сути:

— нет, дядя не вправе использовать документы на квартиру в своих целях без согласия собственника;
— нет, только наличие документов не позволяет законно продать квартиру;
— да, защищаться нужно уже сейчас: вернуть документы, поставить запрет на регистрационные действия без личного участия, проверить ЕГРН и не допускать подписания каких-либо бумаг без проверки.