Здравствуйте!
Смотрите Приказ Росреестра от 10.11.2020 N П/0412, в ПЗЗ у Вас по старой версии приказа наверное написано, но это не страшно.
5.0 — Отдых (рекреация) Обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 — 5.5.
5.3.1 — Рыболовство
5.3 — Деятельность в сфере охотничьего хозяйства
Поскольку Ваш участок расположен вблизи водоёма, необходимо учитывать требования ст. 65 Водного кодекса РФ о водоохранных зонах.
В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:
1) централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;
2) сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;
3) локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и настоящего Кодекса;
4) сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов;
5) сооружения, обеспечивающие защиту водных объектов и прилегающих к ним территорий от разливов нефти и нефтепродуктов и иного негативного воздействия на окружающую среду.
Иными словами, строить можно, но с обязательным устройством очистных сооружений или герметичных приёмников сточных вод.
Вам нужно выяснить, попадает ли участок в водоохранную зону (для озёр и водохранилищ — 50 метров, для рек — от 50 до 200 м в зависимости от длины). Если попадает, строиться можно, но с дополнительными требованиями по канализованию.
Что касается налогового статуса, систематическая сдача нескольких объектов в аренду может быть квалифицирована как предпринимательская деятельность, а осуществление такой деятельности без регистрации ИП образует состав административного правонарушения по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ. Поэтому нужно регистрировать ИП.
По формату домиков можете рассмотреть некапитальные строения, типа модульные домики, шатры, для их строительства разрешение не нужно и регистрировать их тоже не нужно. Либо если хотите капитальные строения, но тогда потребуется уведомление о строительстве и нужно их регистрировать в росреестре.
Начните с заказа выписки из ЕГРН и актуального ГПЗУ (можно через МФЦ или Госуслуги). Будете точно знать что там по границам, обременениях. Сходите в администрацию, спросите, попадает ли участок в водоохранную зону, от этого зависят требования к канализации.
Далее подайте заявление на получение разрешения на условно разрешённый вид использования в местную комиссию по землепользованию и застройке. Заявление пишется в свободной форме с приложением ГПЗУ, выписки из ЕГРН, схемы участка. Комиссия организует публичные слушания, на которых Вам лучше присутствовать и представить обоснование проекта.
Если одобрят, подавайте заявление в Росреестр (через МФЦ) на внесение изменений в сведения о ВРИ участка и регистрируйте ИП с кодами ОКВЭД 55.20 (деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания) и 93.29 (деятельность по организации отдыха и развлечений прочая). Можете выбрать УСН «доходы» со ставкой 6%, для Вашей деятельности это самый оптимальный режим.
Также в зонах, которые находятся рядом с водоемами (водоохранных зонах) существуют ограничения по их хозяйственному использованию:
ч.1 ст.65 Водного кодекса РФ
Как правило, при строительстве объектов в таких зонах должно быть предусмотрено водоотведение таким образом, чтобы отходы жизнедеятельности не нарушали экологию данной зоны, не засоряли водоем.
Пожалуй, это самое главное, что нужно учитывать при строительстве в прибрежной зоне.