У соседей есть аналогичные нарушения в части отступов Все 3 дома кирпичные, построены не в ряд Какие есть

Question

Рассматриваю покупку участка и дома ИЖС зарегистрированного в 1999 Дом был принят и введен в эксплуатацию комиссией. Проект дома был согласован главным архитектором города . При этом дом имеет нарушение градостроительных норм - отступы от забора соседей менее 3 м Участок неправильной формы и нарушение отступов идет не по всей длине дома . У соседей есть аналогичные нарушения в части отступов Все 3 дома кирпичные , построены не в ряд Какие есть риски в данном случае, кроме того, что в случае реконструкции или др изменений они не будут зарегистрированы Могут ли потребовать снести дом или заставить снести его часть для исправления ситуации с отступами .

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Аля. Снос дома крайняя мера в силу статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Выходом из ситуации будет разрешение от Администрации об отклонении от предельных параметров разрешённого строительства в порядке статьи 40 Градостроительного кодекса РФ. Потребуется помощь, напишите мне в чат личных сообщений. С уважением! Эксперт сайта Г. А. Кураев

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Действительно — самый большой риск в том, что соседи могут подавать жалобы и далее иск в суд о сносе жилого дома. Но в Вашей ситуации снос дома маловероятен. В случае подачи иска на Вас Вам следует подготовить возражения ( ст.149 ГПК РФ). Дом был принят и введен в эксплуатацию комиссией. Проект дома был согласован главным архитектором города . На это ссылаться в возражениях в случае подачи иска. И на то, что Вы уже купили данный дом в этом состоянии ( если купите, конечно). Также указать на то, что снос жилого дома — это крайняя мера, которая возможна только при существенных нарушениях норм и правил.а также прав и законных интересов третьих лиц. Эти существенные нарушения должны будут доказаны заключением судебной экспертизы, ст.79 ГПК РФ. Соответственно если соседи подадут иск, то многое в деле будет зависить от результатов экспертизы. Установит ли она нарушения и насколько они существенны.Есть ли возможность исправить ситуацию ( например, снести часть дома). Если в суде будет установлено незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), которое не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц, то суд может признать данное нарушение несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки. Кроме того, в суде можно будет рассмотреть вопрос заключения мирового соглашения на тех условиях, о которых договоритесь. Ну а в качестве варианта нивелирования рисков рассмотрите вопрос обращения в администрацию по вопросу получения разрешения на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в порядке ст.40 ГрК РФ. Если даже Вам администрация откажет у Вас будет доказательство принятия мер.

Павел Попов · Answer

Здравствуйте! В худшем случае, вашу постройку могут признать самовольной постройкой по смыслу ГК РФ Статья 222. «Самовольная постройка». Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f670878d88ab83726bd1804b82668b84b027802e/ Так как самовольной постройкой является сооружение возведенная с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Нормой предусмотрено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории. Незначительное нарушение действующих норм и правил как единственное основание для сноса не означает, что сохранить постройку невозможно. Если будут споры, Вам нужно дать пояснения, постройка законна. Нужно указать, что земля ваша ст. 15 ЗК РФ и ст. 209 ГК РФ. ППЗ и ВРИ позволяет строить. Сошлитесь на судебную практику по вашему вопросу, на разъяснения данные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»: Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_464555/ В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», п. 29, указано: С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки. Так же, можете указать, что исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением объектов недвижимого имущества. Незначительное нарушение действующих норм и правил как единственное основание для сноса не означает, что сохранить постройку невозможно. Можете указать, что согласно разъяснениям данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», указано, что судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение таких объектов на земельных участках, регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика с учетом требований ч. 11 ст. 24, ч. 12 ст. 70 Закона о государственной регистрации недвижимости. Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_464555/ Соседи могут обратиться в суд в порядке ст. 304 ГК РФ, подав на вас иск в порядке гражданского производства, если прокуратура ответит, что это гражданские правовые отношения и обратится в суд имеют право соседи. Тогда вам нужно готовить возражения для суда. В 3 экз. один для вас, зачитывать, один для истца и один для суда. Будет предварительное слушание назначено судом, в нем встать и отдать возражения истцу в присутствии суда, секретарю судебного заседания для передачи судье. В возражениях укажите что я вам ответил выше и следующее: Так как, согласно ст. 304 ГК РФ собственник соседнего с вами участка может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Но, как разъяснено в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N22 от 29 апреля 2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указано, что применяя ст. 304 ГК РФ в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее: В силу статей 304 и 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. А в пункте 46 указанного постановления разъяснено, что при рассмотрении исков об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца. С учетом требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Следует учитывать, что применительно к приведенным нормам материального и процессуального права собственник — сосед, заявляющий такое требование, основанием которого является факт нарушения действующих норм и правил, регламентирующих возведение строения на земельном участке, а также нарушение прав и охраняемых законом интересов, должен доказать нарушение его права на владение и пользование его участком с вашей стороны. Если вам нужно подготовить документы, можете обратиться ко мне в чат. Данная услуга вам может быть оказана за плату.