Здравствуйте!
Управляющая компания (УК) обязана следить за состоянием крыши и устранять протечки (тк крыша — общее имущество, за которое отвечает УК (ст. 36 ЖК РФ), УК обязана следить за её состоянием (ст. 161 ЖК РФ, Постановление Правительства РФ № 290). Это её прямая работа, за которую вы платите каждый месяц. Если крыша протекает, а УК ничего не делает или говорит, что «всё нормально», то ситуацию можно решить следующим путем:
1. Направьте официальное требование в УК
Письменно потребуйте провести осмотр кровли, составить акт и устранить протечки. Один экземпляр отдайте в УК, на втором получите отметку о приеме. Если не принимают — отправьте заказным письмом.
2. Закажите независимую экспертизу (если УК отказывается чинить)
Если УК не реагирует или отрицает проблему, наймите экспертов. Они зафиксируют состояние крыши, установят причины протечек и виновных. На общем собрании собственников помещений в МКД можно принять решение о финансировании экспертизы за счёт дополнительных взносов жильцов. Однако такое решение требует единогласного или квалифицированного большинства голосов в зависимости от положений устава ТСЖ или договора управления.
Сначала оплатить будет необходимо вам. Если вина УК подтвердится — расходы взыщете с неё через суд (ст. 15 ГК РФ).
Может ли УК использовать средства на содержание дома для экспертизы? Средства, которые жильцы платят за содержание и ремонт общего имущества, формируются на основании договора управления МКД. В этом договоре обычно прописываются работы и услуги, которые обязана выполнять УК. Если экспертиза включена в перечень работ по содержанию дома (например, как часть технического обследования), УК может провести её за счёт этих средств без дополнительного сбора денег с жильцов. Однако для этого необходимо проверить условия договора управления и, возможно, принять решение на общем собрании собственников помещений в МКД.
Средства фонда капитального ремонта (в том числе сформированного на счёте регионального оператора) предназначены для проведения капитального ремонта, а не для экспертизы технического состояния общего имущества. Проведение экспертизы за счёт средств ФКР возможно только в случаях, предусмотренных региональными нормативными актами, либо если эти расходы заранее были заложены в смету на подготовку проектной документации.
3. Соберите доказательства
Фотографируйте повреждения, сохраняйте чеки на ремонт, записывайте даты протечек.
4. Проведите собрание собственников
Обсудите ситуацию и решите, как действовать дальше. Коллективное решение усилит вашу позицию.
5. Обратитесь в жилищную инспекцию или суд
Жалоба в ГЖИ — заставят УК устранить нарушения.
Иск в суд — взыщите ущерб и расходы на экспертизу (ст. 1064 ГК РФ).
