И второй вопрос, имеет ли юридическую силу приложение к договору, в примечании неверно указан номер и дата

Здравствуйте!

может ли в одном объекте быть разный тариф за обслуживание 

Да, возможно, но с оговорками.ОСС может установить дифференцированные тарифы для разных категорий помещений если это обоснованно.Это должно быть мотивировано расчетами затрат и не нарушать принцип равенства.Судебная практика в целом такова, что дифференциация допустима, если она не дискриминационна и утверждена большинством голосов на ОСС.

НО!  УК не может ввести такие различия самостоятельно — это компетенция ОСС Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

И второй вопрос, имеет ли юридическую силу приложение к договору, в примечании неверно указан номер и дата разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (указаны данные совершенно другого жилого дома), на основании этого разрешения расчитан тариф за обслуживание.

Если площадь взята из правильного разрешения, ошибка в номере формальная. Если же площадь неверна например, взята из другого объекта, это может искажать тариф. В целом,

договор и приложения толкуются по сути, а не по буквальным ошибкам. Техническая опечатка не делает документ ничтоэным, если она не меняет смысл и не вводит в заблуждение. Здесь ошибка не касается перечня работ или сумм — только ссылки на источник площади.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

ГК РФ Статья 431. Толкование договора

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

ЖК РФ ст. 162

Договор управления действителен, если подписан и соответствует типовому Постановление № 354. Приложение — неотъемлемая часть (п. 2.1.8 договора). Ошибка не делает его ничтожным, если тариф утвержден ОСС (как в вашем протоколе).

 Если площадь не соответствует реальной, тариф завышен/занижен, и это можно оспорить. Проверьте техпаспорт объекта или кадастровые данные, если есть расхождение, то приложение оспоримо.

Запросите у УК или в Росреестре подтверждение общей площади общего имущества. Если неверна — инициируйте ОСС для перерасчета тарифа.

Уважаемая Елена, здравствуйте! Посмотрела этот договор, похож на обычный шаблон.

Согласно статье 249 ГК РФ, 

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.

base.garant.ru/10164072/f7c79208d31d491b5ba6ce636759bbe9/

Единый тариф — это не требование закона, а лишь один из возможных вариантов, который действует до тех пор, пока собственники не примут иного решения.

Для изменения ситуации Вам необходимо инициировать общее собрание собственников помещений.

Приложение — часть договора (п. 7.2 и Приложение — ниже).

Существенная ошибка в его содержании (неверные реквизиты) ставит под сомнение корректность всего расчета, приведенного в этом приложении.

Вы вправе на основании статей 450-451 ГК РФ потребовать от УК предоставления подлинных документов, послуживших основанием для расчета, и приведения приложения в соответствие с ними.

Шаблонность договора не освобождает его от необходимости быть точным и юридически корректным.

С уважением, Дарья.

1. может ли в одном объекте быть разный тариф за обслуживание (гараж одна стоимость за м2, коммерческие помещения другой)? Наша УК говорит что нет.

 Может.

общее правило

Статья 249 ГК РФ:

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению

Исключение из правил:

Постановление Конституционного Суд РФ в Постановлении № 5-П от 29.01.2018:

… законодательно установленный критерий распределения бремени расходов… не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые — при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме — могут служить достаточным основаниемдля изменения долей их участия в обязательных расходах...

для этого необходимо решение общего собрания собственников (ст. 44 ЖК РФ) и экономическое обоснование (например, разная интенсивность использования общего имущества).

У Вас в договоре (п.3.4):

«Стоимость услуг и работ… составляет 59,35… с одного квадратного метра»

Единый тариф установлен без разделения по типам помещений.
В представленных документах отсутствует протокол ОСС об утверждении тарифа 59,35 руб/м². Это нарушает ст. 156 ЖК РФ — размер платы обязан утверждаться собственниками, а не устанавливаться односторонне УК.

Запросите протокол у УК. Если не предоставит -тариф установлен незаконно.

Если хотите дифференциацию — инициируйте ОСС (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).

2. имеет ли юридическую силу приложение к договору, в примечании неверно указан номер и дата разрешения на ввод в эксплуатацию объекта (указаны данные совершенно другого жилого дома), на основании этого разрешения расчитан тариф за обслуживание.

 Да, приложение имеет юридическую силу. Ошибка в реквизитах документа (номер и дата разрешения) не делает приложение недействительным.

Из вашего договора (п. 7.2):

Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу для каждой из Сторон с Приложением №1. 

Приложение — часть договора. В нём указаны перечень работ, стоимость услуг (59,35 руб/м²), площадь объекта (7934,10 м²). Эти существенные условия согласованы и понятны.

Однако, у вас в договоре предусмотрен односторонний пересмотр тарифа (п. 3.4):

 Стоимость… может быть пересмотрена Исполнителем в одностороннем порядке

Это нарушает ч. 7 ст. 156 ЖК РФ — размер платы устанавливается ОСС, а не УК. УК может только предложить размер, но не менять его самостоятельно.

Направьте письменный запрос УК с требованием предоставить протокол ОСС об утверждении тарифа. Уведомьте, что пункт 3.4 о одностороннем изменении тарифа противоречит ст. 156 ЖК РФ. При отказе УК предоставить протокол или одностороннем изменении тарифа — обращайтесь в суд.

Здравствуйте Елена!

По первому вопросу: да, в одном объекте могут устанавливаться разные тарифы за обслуживание для гаражей и коммерческих помещений, если это экономически обосновано и утверждено надлежащим образом. 

Ключевые аргументы:

— Закон не запрещает устанавливать разные тарифы для помещений разного функционального назначения (гараж, торговля). 
— Согласно ст. 39 и 156 Жилищного кодекса РФ, плата за содержание определяется исходя из состава и объёма услуг. Собственники обязаны нести расходы пропорционально своей доле, но это не означает тождественности тарифов, если услуги и нагрузка различаются. 
— Судебная практика (в том числе постановление Конституционного суда РФ от 29.01.2018 №5-П) допускает дифференцированные тарифы, если они связаны с соотношением площадей жилых и нежилых помещений, а также с характером их использования. Например, для коммерческих помещений допустим повышенный тариф, если УК докажет повышенные расходы на их обслуживание, а для гаражей — пониженный или иной тариф при меньшем объёме услуг. 
— Дифференциация тарифов должна быть утверждена решением общего собрания собственников (ОСС) или следовать из договора управления с расчётом и обоснованием. УК не вправе самостоятельно устанавливать разные тарифы — это компетенция ОСС. 

По второму вопросу: ошибка в реквизитах разрешения на ввод в эксплуатацию (неверные номер и дата, указание данных другого объекта) не лишает приложение к договору юридической силы автоматически, но может стать основанием для его оспаривания, если из-за этого неверно рассчитан тариф. 

Аргументы:

Согласно ст. 432 и 431 ГК РФ, существенными для договора являются предмет, воля сторон и возможность однозначно определить объект. Если объект фактически существует, стороны понимали, о каком объекте идёт речь, а услуги реально оказывались, то формальная ошибка сама по себе не отменяет силу документа. 

Ошибка становится юридически значимой, если доказано, что:

— тариф рассчитан исходя из характеристик другого объекта (например, другого дома, с иными нормативами и классом);
— УК ссылается именно на это разрешение как на основание для расчёта тарифа;
— из-за ошибки размер платы завышен. 

В таком случае можно оспорить тариф и потребовать перерасчёта. 

1. Проверьте технические документы (техпаспорт, кадастровые данные) на соответствие площади и характеристик вашего объекта тем, что указаны в приложении к договору. 

2. Запросите у УК или в Росреестре подтверждение общей площади общего имущества.

3. Если расхождение подтверждено, инициируйте общее собрание собственников для перерасчёта тарифа. 

4. При необходимости обратитесь в суд или государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) с требованием признать приложение недействительным в части расчёта тарифа. 

Важно учитывать, что для точного ответа на вопросы необходимо знать, как утверждались тарифы (решением ОСС или по договору управления) и есть ли другие обстоятельства, влияющие на ситуацию.