Может ли по договору о задатке при покупке квартиры вносить денежные средства доверенное лицо покупателя с дальнейшим подписанием договора о задатке без нотариальной доверенности от покупателя

Здравствуйте!

Это очень важный и практичный вопрос. Краткий ответ: Да, такое возможно, но это создает крайне высокие риски для всех участников сделки. Без надлежаще оформленной доверенности действия доверенного лица могут быть признаны недействительными.

Давайте разберем детально.

 1. Законодательная основа

Согласно статье 185 Гражданского кодекса РФ, сделка, совершенная одним лицом от имени другого, требует доверенности. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (а задаток — это часть будущей сделки купли-продажи недвижимости), должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

 2. Практические сценарии и риски

Сценарий А: Простая письменная доверенность (без нотариуса)

*   Теоретически: Если в самой доверенности прямо указано право на внесение задатка и подписание предварительного договора (договора о задатке), и она подписана покупателем, это может быть принято.

*   На практике (ВЫСОКИЙ РИСК):

    *   Продавец/риелтор может отказаться принимать деньги и подписывать документы, так как у них нет уверенности в подлинности доверенности и полномочиях лица. Они рискуют тем, что потом покупатель откажется от сделки, заявив, что не давал таких полномочий.

    *   В случае спора такая доверенность вызовет массу вопросов у суда.

Сценарий Б: Устное заявление или смс-сообщение от покупателя («Мой друг Иван передаст вам деньги»)

*   Это абсолютно недопустимо. Такие «полномочия» не имеют никакой юридической силы. Любые действия, совершенные на их основании, могут быть легко оспорены покупателем.

Сценарий В: Полномочия явствуют из обстановки (статья 182 ГК РФ)

*   Например, если покупатель пришел с этим человеком, лично представил его как своего представителя и устно подтвердил его полномочия в присутствии продавца. Это немного укрепляет позицию, но все равно ненадежно. При возникновении конфликта доказать это будет сложно.

 3. Почему нотариальная доверенность — это обязательно и безопасно

1.  Гарантия подлинности: Нотариус удостоверяет личность покупателя и его волю. Продавец получает железобетонный документ.

2.  Четкость полномочий: В доверенности можно и нужно детально прописать:

    *   Право на подписание предварительного договора купли-продажи (договора о задатке).

    *   Право на внесение денежных средств в качестве задатка/аванса.

    *   Право на получение расписки в получении денег.

    *   (Если нужно) Право на подписание основного договора в Дальнейшем (хотя для этого обычно нужна отдельная доверенность).

3.  Защита для продавца: Получив нотариальную доверенность (или ее заверенную копию), продавец может быть уверен, что получил задаток законно. В дальнейшем покупатель не сможет оспорить факт передачи денег, ссылаясь на отсутствие полномочий у представителя.

4.  Защита для доверенного лица: У него на руках будет официальный документ, подтверждающий его права, что исключает обвинения в самоуправстве или мошенничестве.

5.  Защита для покупателя: Покупатель четко ограничивает круг полномочий представителя только внесением задатка, не давая ему права, например, продать квартиру.

 4. Что делать, если нотариальная доверенность невозможна (срочность, покупатель в другом городе)

1.  Идеальный вариант: Электронная нотариальная доверенность. Покупатель обращается к любому нотариусу, который оформляет доверенность и вносит ее в реестр. Представитель может получить у любого другого нотариуса ее бумажный заверенный экземпляр, проверив подлинность через реестр. Это быстро и легально.

2.  Безопасная альтернатива: Отказаться от передачи задатка через представителя. Договориться с продавцом о переносе сроков или использовать банковскую ячейку/аккредитив. В день подписания основного договора покупатель приезжает лично, вносит часть средств (которые могли бы быть задатком) и сразу подписывает основной договор и документы на регистрацию.

3.  Рискованный вариант (не рекомендуется): Продавец может подписать договор о задатке и принять деньги у представителя с простой письменной доверенностью, но при этом:

    *   Обязательно связаться с покупателем лично (например, по видеосвязи) и получить от него прямое устное подтверждение полномочий представителя и суммы.

    *   Сделать аудио- или видеозапись этого разговора (предупредив покупателя).

    *   В тексте расписки о получении задатка указать: «Денежные средства в сумме ___ получены от ФИО представителя (доверенного лица) на основании простой письменной доверенности от ___ года, переданной мной на ознакомление».

    *   Понимать, что эти меры не дают 100% гарантии и в случае спора придется доказывать свою позицию в суде.

Итог и рекомендация:

Для продавца: Принимать задаток от представителя без нотариальной доверенности — крайне рискованно. Вы можете лишиться задатка (по решению суда) и сорвать сделку. Настаивайте на нотариальной доверенности или электронном аналоге.

Для покупателя: Оформить нотариальную доверенность на внесение задатка — в ваших же интересах. Это защитит ваши деньги от возможных претензий и обеспечит чистое проведение сделки.

Для доверенного лица: Работать без официальных полномочий — брать на себя неоправданную ответственность. Вы можете стать участником конфликта.

Самый правильный и безопасный путь для всех — оформление нотариальной доверенности.

Здравствуйте, Татьяна. Может, если условие об этом включено в договор задатка и у доверенного лица есть соответствующие полномочия на передачу денег. 

Здравствуйте.

Допуск третьего лица к внесению задатка. Гражданский кодекс РФ допускает принятие исполнения от третьего лица, если иное не установлено договором (принцип — исполнение может быть совершено третьим лицом). Соответственно, деньги в счёт задатка могут быть внесены доверенным лицом покупателя либо иным третьим лицом при наличии воли сторон и подтверждения, что платеж вносится от имени покупателя.

Подписание договора о задатке доверенным лицом. Представительство в сделках регулируется положениями ГК РФ: представитель действует на основании полномочий (доверенности). Если доверенность оформлена в требуемой законом форме, представитель вправе подписывать договор о задатке за покупателя (см. ст. 182, 185 ГК РФ). Договор о задатке как правило не подлежит государственной регистрации, поэтому для его подписания нотариальная форма доверенности обычно не требуется — достаточно простой письменной доверенности, если иное не оговорено сторонами или законом.

Когда необходима нотариальная доверенность. Нотариальная форма доверенности требуется в случаях, прямо предусмотренных законом или если представитель затем будет совершать сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации (покупка-продажа квартиры, подача документов в Росреестр и т.п.). Федеральный закон о государственной регистрации прав на недвижимость требует при обращении представителя в орган регистрации представления документов, подтверждающих его полномочия. На практике для регистрации полномочий представителя обычно требуется нотариальная доверенность. Следовательно, если доверенное лицо будет не только вносить задаток и подписывать предварительный договор, но и подписывать основной договор купли‑продажи с последующей регистрацией права, нотариальная доверенность целесообразна (а в ряде случаев обязательна).

Практические рекомендации.
— Зафиксируйте в договоре, что задаток внесён доверенным лицом за покупателя, укажите сведения о представителе и основание (какую доверенность).  
— Запросите у представителя доверенность и проверьте её форму; при отсутствии доверенности требуйте письменного поручения/подтверждения от покупателя и документального подтверждения перевода средств (банковская выписка).  
— Если представитель будет совершать дальнейшие действия по покупке квартиры и обращаться в Росреестр, настаивайте на нотариальной доверенности.