Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Вопрос: юридически после такой перепланировки 3к квартира превратится в 2к или возможны варианты?
Есть 3к квартира в новом доме на среднем этаже. Электроплита. По техпаспорту в ней 3 жилых комнаты: 2 спальни и зал.
В квартире большой коридор, который съедает много полезной площади.
Есть идея перепланировки: сделать из кухни кабинет, а кухню перенести в зону коридора и объединить с залом (сделать кухню-столовую с кухней-нишей).
В проектной фирме сказали, что такая перепланировка возможна.
Вопрос: юридически после такой перепланировки 3к квартира превратится в 2к или возможны варианты?
Вопрос: юридически после такой перепланировки 3к квартира превратится в 2к или возможны варианты?
Добрый день!
Согласно ст. 25 Жилищного Кодекса РФ:
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений.
Этой же нормой права предусмотрено, что перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений).
Далее продолжу.
День добрый Роман.
В проектной фирме сказали, что такая перепланировка возможна.
Проектная фирма должна разработать проект перепланировки, который будет соответствовать всем техническим требованиям.
Если после перепланировки останется две жилые комнаты (спальня и зал), квартира будет классифицирована как двухкомнатная.
Но если если кабинет будет признан жилым помещением, квартира может остаться трехкомнатной.
После перепланировки квартира может превратиться в двухкомнатную, если одна из комнат будет использована под кабинет.
Изменение количества комнат также требует внесения изменений в ЕГРН в силу ч. 2 ст. 25 ЖК РФ.
Может потребоваться согласие соседей, если перепланировка затрагивает общие конструкции или инженерные системы дома.
Согласно ст. 141.4 ГК РФ
5. При перепланировке помещений могут быть образованы иные помещения, путем объединения смежных помещений или раздела помещений. В остальных случаях осуществления перепланировки помещение сохраняется как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.
Кабинет (бывшая кухня) по проекту будет нежилым помещением
В таком случае данное помещение утратит статус жилой комнаты и будет классифицировано в техническом паспорте как нежилое (вспомогательное) помещение.
Здравствуйте.
Выскажу свою точку зрения.
Согласно СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»:
По п. 3.1.17 кухня-ниша – это зона, предназначенная для приготовления пищи, расположенная смежно с жилым или вспомогательным помещением квартиры и оборудованная электрической плитой (электрической варочной панелью и жарочным шкафом), мойкой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим или естественным побуждением.
Кроме того, кухня-ниша — это нежилое помещение, оснащенное мойкой и плитой, имеющее площадь не менее 5 кв.м.
Но кухня-ниша не может быть просто выделенной зоной в жилой комнате. Она должна быть отделена от жилого помещения и располагаться смежно с ним, а не в нем. А согласно законодательству помещением является часть объема здания, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.
Соответственно, кухня-ниша должна быть отделена от комнаты. Между ними возможен открытый проем, но чтобы при технической инвентаризации помещения признали отдельными, он должен быть не шире 2 метров. В другом случае комната и кухня-ниша будут считаться одним нежилым помещением, кухней. И вот от этого как раз и будет зависеть определение той или иной комнаты и общего количества комнат в квартире.
В любом случае перепланировка потребует внесения соответствующих изменений в технический план квартиры и регистрацию этих изменений в ЕГРН.
Уважаемый Роман, здравствуйте! У Вас запрошена консультация нескольких юристов
юридически после такой перепланировки 3к квартира превратится в 2к или возможны варианты?
Сама по себе описанная Вами перепланировка не ведет к автоматическому изменению статуса квартиры с 3-комнатной на 2х-комнатную.
Количество комнат и статус помещений (жилое/нежилое) определяются не их названиями (кухня, кабинет, зал), а их характеристиками и документальным оформлением.
Юридически важны два момента:
1) изменение границ и площадей помещений;
2) изменение их назначения.
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается
2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее — требования)).
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/3219ce4c6d0c49870efd7094d883d2d14184ce52/
Кухня, даже объединенная с залом, остается частью жилого помещения, если не изолирована в отдельный объект с отдельным входом.
Ваш проект предполагает перенос кухонного оборудования в часть зала (нишу).
Это юридически — переустройство.
И изменение внутренней планировки — перепланировка.
Их определение дано в ст. 25 ЖК РФ.
Кстати, по последним изменениям в законе (пару лет назад они были)— перепланировка считается завершенной только после внесения сведений о ней в ЕГРН.
При этом изменение назначения помещения с жилого на нежилое — это отдельная, более сложная процедура, регламентированная ст. 23 ЖК РФ, требующая перевода всего помещения, а не его части.
Таким образом, если кабинет (бывшая кухня) остается частью квартиры, не изолируется как отдельный объект с отдельным входом и коммуникациями, он юридически не станет нежилым помещением.
Он будет считаться комнатой, пусть и используемой под кабинет.
А объединенный зал-столовая с кухонной зоной также останется жилой площадью.
Главное — правильно оформить все изменения.
После получения согласования (ст. 26 ЖК РФ) и завершения работ необходимо пройти процедуру с внесением изменений в ЕГРН.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/7e4a9388b3a2611890a95ada5f607b38ad46d0fd/
С уважением, Дарья
Перед началом работ по перепланировке необходимо получить предварительное разрешение от органа местного самоуправления, а после завершения работ — оформить акт ввода в эксплуатацию.
Затем необходимо внести соответствующие изменения в ЕГРН.
Вероятнее всего, квартира будет расцениваться как двухкомнатная.
Значит, жилой комнатой он являться не будет.