Такое решение ОСС будет законно?

Добрый день.

Вопрос: арендатору нежилого помещения нужно разрешение общего собрания на размещение оборудования на крыше пристройки?

 Полагаю что нужно. 

В силу положений ст. 36 ЖК РФ 

 
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма);

Поскольку пристройка возведена по единому проекту («Башня Вулыха») и имеет общие коммуникации с домом, её крыша конструктивно является частью здания.

Здравствуйте.

Решения по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом теперь должны приниматься большинством голосов собственников (51%) или должно быть 2/3 голосов собственников?

 Этот вопрос касается использования общего имущества МКД, каковым является крыша (ст. 36 ЖК РФ), в связи с чем, вопрос должен решаться на общем собрании собственников большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов всех собственников в доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Если арендатор не получит такого разрешения, то грозит жильцам судами за бытовые кондиционеры на стенах дома. Полагаю, необходимо срочно провести общее собрание собственников, где разрешить владельцам квартир и нежилых помещений размещать бытовые! кондиционеры на стенах дома, но не на крыше. И запретить размещать на доме промышленное оборудование (сильно шумящее и большое). Такое решение ОСС будет законно?

Подобные вопросы могут решаться общим собранием собственников вышеуказанным большинством голосов.

Верховный Суд указал, что для размещения кондиционера на фасаде одним из собственников нужно решение общего собрания. Иначе права остальных собственников будут считаться нарушенными (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.03.2023 № 5‑КГ22 – 150-К2).

Здравствуйте!

арендатору нежилого помещения нужно разрешение общего собрания на размещение оборудования на крыше пристройки? Решения по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом теперь должны приниматься большинством голосов собственников (51%) или должно быть 2/3 голосов собственников? 

По данному поводу сложилась и судебная практика не в пользу арендатора.

Дело в том, что крыша дома входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, — не менее 2\3 голосов от общего числа голосов собственников МКД.

В вязи с чем, нужно решения собрания собственников МКД из вашего вопроса, ст. 44 — 46 ЖК РФ. 

Подробнее тут: www.garant.ru/news/1621004/

Данная правовая позиция согласуется с изложенной в п. 39 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ от 04.12.2013, где указано, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом МКД, вправе решать такой вопрос в случае достижения соглашения между всеми участниками собственности.

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, указано, что запрещено крепление к зданию различных растяжек / подвесок, установка кондиционеров без соответствующего разрешения.

Такое решение ОСС будет законно?

Будет законно, если будет принято ОСС и не оспорено в судебном порядке.

Арендатор нежилого помещения планирует разместить на крыше пристройки вентиляционное оборудование и кондиционеры.

 Добрый день! Данное решение может принять только ОСС МКД, так как крыши и несущие стены относятся к общему имуществу МКД:

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

2. В состав общего имущества включаются:

б) крыши;https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/3d31045ceb2bec48a6d4b16629e2c420d000b08e/

Вопрос: арендатору нежилого помещения нужно разрешение общего собрания на размещение оборудования на крыше пристройки?

Да, такое решение может принять только ОСС с согласия большинства собственников МКД:

ст.46 ЖК РФ

 
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственниковhttps://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/219c3257c1aa4b0fb9896079a0f295343e523d37/

необходимо срочно провести общее собрание собственников, где разрешить владельцам квартир и нежилых помещений размещать бытовые! кондиционеры на стенах дома, но не на крыше. И запретить размещать на доме промышленное оборудование (сильно шумящее и большое). Такое решение ОСС будет законно?

Да, нужно решением ОСС определить допустимое место расположение кондиционеров на стенах дома (несущие стены также относятся к общему имуществу МКД).

Если в настоящее время кондиционеры находятся на стенах домах без согласования ОСС.

Позиция ВС выражена в

Определении Верховного суда N 5-КГ22-150-К2 согласно которому ВС

… отменил определение суда кассационной инстанции по делу о демонтаже кондиционера, взыскании неустойки, дело направил на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции, поскольку вывод суда кассационной инстанции об ошибочности суждений судов нижестоящих инстанцийо том, что установка наружного блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома может осуществляться только при наличии согласия собственников помещений в этом доме,не соответствует нормам законодательстваhttps://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/406635619/

То есть, решение (согласование с собственниками) ОСС об установке кондиционеров на несущих стенах (общем имуществе) необходимо по закону. Также и с крышами, если ОСС не примет решения о разрешении размещения кондиционеров на крыше МКД, то такая установка будет являться незаконной.

Здравствуйте.

Арендатору нежилого помещения обязательно требуется разрешение общего собрания собственников на размещение оборудования на крыше пристройки. Поскольку встроенно-пристроенные помещения являются частью единого конструктива здания и имеют общие инженерные коммуникации с домом, крыша этой пристройки входит в состав общего имущества всех собственников МКД. Использовать ее без согласования нельзя.

Для принятия положительного решения по вопросам пользования общим имуществом иными лицами (в том числе для установки вентиляции и кондиционеров) необходимо набрать не менее двух третей (2/3) голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в доме. Простого большинства в 51% голосов в данной ситуации недостаточно, так как речь идет о передаче объектов общего имущества в пользование, согласно части 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ.

Ваша стратегия по проведению собрания юридически грамотна. Арендатор действительно может подать иски о демонтаже бытовых кондиционеров жильцов, если их установка не была согласована, используя это как рычаг давления. Поэтому я настоятельно рекомендую провести ОСС и утвердить «Порядок использования общего имущества». В этом документе вы вправе разрешить собственникам установку бытовых блоков кондиционеров на фасаде (тем самым легализовав их), но отказать в размещении промышленного оборудования на крыше. Такой отказ будет законным, если вы обоснуете его нарушением санитарных норм по шуму, риском порчи кровельного покрытия и ухудшением условий проживания граждан.