Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Что юридически считается аварийной ситуацией, дающей право на немедленный доступ?
Здравствуйте.
Я являюсь собственником нежилого коммерческого помещения, расположенного в цокольном этаже жилого многоквартирного дома.
Через мое помещение частично проходят общедомовые инженерные коммуникации (трубы отопления и две трубы канализации). При этом в доме также имеются иные технические помещения (подвал, ИТП, тепловой узел, водозаборный узел и т.п.), где аналогичные коммуникации также проходят и обслуживаются.
Прошу дать правовую оценку и разъяснения по следующим вопросам взаимодействия с управляющей компанией:
Правовой режим доступа УК в мое помещение
Обязана ли управляющая компания иметь постоянный ключ от моего нежилого помещения?
Если да — на каком основании и в каких случаях?
Если нет — в каком порядке и при каких условиях доступ может предоставляться?
Регламент доступа и проведения работ
В каких случаях УК вправе входить в помещение без предварительного уведомления собственника?
Что юридически считается аварийной ситуацией, дающей право на немедленный доступ?
Обязана ли УК уведомлять собственника о плановых, профилактических или ремонтных работах, и за какой срок?
Допустимость конкретных действий УК
Сегодня представители УК без какого-либо предварительного уведомления вошли в помещение (доступ был возможен из-за идущего ремонта), произвели слив воды со стояка, в результате чего была повреждена свежая отделка и уложенная плитка, после чего покинули помещение.
Прошу оценить правомерность таких действий и соответствие их требованиям законодательства и судебной практике.
Ответственность и возмещение ущерба
Несет ли УК ответственность за причиненный ущерб отделке и имуществу собственника в подобной ситуации?
Какие доказательства и действия с моей стороны необходимы для фиксации нарушения и взыскания ущерба?
Границы обязанностей собственника нежилого помещения
В какой мере я обязан обеспечивать доступ к общедомовым коммуникациям, проходящим через мое помещение?
Где проходит граница между обязанностями собственника и обязанностями УК по обслуживанию общего имущества?
Цель запроса — определить законные рамки взаимодействия с управляющей компанией, исключить повторение подобных ситуаций и выстроить корректный порядок доступа и проведения работ без ущерба для моего имущества и коммерческой деятельности.
Заранее благодарю за разъяснения
Здравствуйте.
Полноценный анализ ситуации возможен в том числе и при ознакомлении с договором с УК. Пока же можно сослаться на Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 мая 2019 г. № 20295-ОГ/06 Об обеспечении собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение".
В нем определено, что
Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354, а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 70.
Таким образом, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт.
В указанном письме не делается различий между статусом помещения, жилым/нежилым.
В Определении Верховного суда РФ № 4-кг19-6 от 7 мая 2019 года были сделаны выводы о том, что требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. Кроме того, обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования осуществляется путем осуществления периодических осмотров.
В пп. «б» п. 32 Правил № 354 определено, что в случае аварийной ситуации (при ликвидации аварии) доступ должен обеспечиваться в любое время.
При этом Вы как собственник имеете право требовать от представителя УК предъявления документов, подтверждающих его личность и наличие у него полномочий на доступ в Ваше помещение. К таким документам согласно пп. «ж» п. 33 Правил № 354) относится паспорт и доверенность, либо наряд, приказ, задание исполнителя о направлении такого лица в целях проведения указанной проверки либо иной подобный документ.
Где проходит граница между обязанностями собственника и обязанностями УК по обслуживанию общего имущества?
Обязанностью собственника является обеспечение доступа. Обязанности УК — все что касается обслуживания и контроля за инженерными сетями.
Что юридически считается аварийной ситуацией, дающей право на немедленный доступ?
Исходя из положений законодательства о жилищно-коммунальном хозяйстве можно сделать вывод о том, что аварийная ситуация это происшествие, которое приводит к повреждениям или отказам конструкций и систем, а также инженерных систем дома, сочетание условий и обстоятельств, создающих угрозу возникновения аварий и других происшествий, которые могут привести к взрыву, пожару, затоплению, отравлению, гибели или травмированию людей, животных, потере материальных ценностей, невозможности получения собственниками помещений МКД жилищно-коммунальных услуг.
Здравствуйте!
На основании предоставленных документов и законодательства я могу дать правовую оценку по ключевым аспектам вашей ситуации.
Правовой статус коммуникаций и обязанности сторон
Это основа для понимания всех дальнейших прав и обязанностей.
1. Трубы в вашем помещении — общее имущество МКД
Согласно официальному разъяснению Минстроя России, внутридомовые инженерные системы отопления, водоснабжения и канализации, проходящие через помещения собственников, являются общим имуществом многоквартирного дома (МКД). К ним относятся стояки и ответвления до первого отключающего устройства.
· Это означает: Вы не можете препятствовать доступу к ним для обслуживания, но УК обязана содержать их в надлежащем состоянии.
2. Зоны ответственности УК и собственника
Управляющая компания несет полную ответственность за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, включая все инженерные системы дома.
Ваша обязанность как собственника — не чинить препятствий доступу к общему имуществу для его обслуживания и ремонта. Навязывание вам обязанностей по обслуживанию или ремонту этих труб незаконно.
Правовой режим доступа УК в помещение
Законодательство четко не регламентирует процедуру доступа в каждое конкретное помещение, где находятся коммуникации. Однако общие нормы и логика закона позволяют выделить следующие принципы:
Доступ для плановых работ
УК не имеет права на постоянный ключ от вашего помещения. Для проведения плановых, профилактических или ремонтных работ УК обязана заранее уведомлять собственника. Рекомендуемый способ — согласовать график и порядок доступа (например, по предварительному звонку в ваше присутствие).
Доступ в аварийной ситуации
Право на немедленный доступ без уведомления возникает исключительно при реальной аварийной ситуации, которая угрожает:
· Безопасности и имуществу других жильцов (например, крупная протечка, грозящая затоплением).
· Целостности инженерной системы всего дома.
· Санитарно-эпидемиологической обстановке.
Обычный ремонт, промывка системы или профилактика без прямой угрозы аварии не являются основанием для входа без согласия собственника.
️ Оценка действий УК и ваши дальнейшие шаги
Действия УК, описанные вами, являются неправомерными.
Слив воды со стояка для ремонта, не являющегося ликвидацией аварии, без уведомления и согласия собственника — это нарушение. Причинение ущерба отделке в ходе таких действий является основанием для взыскания убытков.
Ваш план действий для защиты прав:
1. Зафиксируйте ущерб: Сделайте подробные фотографии и видеозапись повреждений. Составьте акт в произвольной форме с указанием даты, времени и сути произошедшего. Желательно иметь свидетелей.
2. Направьте претензию в УК: В письменной претензии потребуйте возместить стоимость ремонта поврежденной отделки (приложите фото, смету на восстановительные работы) и дать письменные разъяснения о законных основаниях для таких действий.
3. Обратитесь в контролирующие органы: Если УК откажет или проигнорирует претензию, подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) вашего региона на неправомерные действия и нарушение правил содержания общего имущества.
4. Обратитесь в суд: Для взыскания материального ущерба и компенсации морального вреда (при наличии оснований) можно подать исковое заявление в суд.
Итоговые правовые выводы
· Ваши права нарушены: УК действовала неправомерно, ее сотрудники не имели права входить без согласия и причинять ущерб.
· УК обязана возместить ущерб: Причинение вреда имуществу собственника влечет материальную ответственность.
· Необходимо закрепить порядок доступа: Во избежание повторения ситуации целесообразно направить в УК письменное предложение согласовать регламент взаимодействия.
Для подготовки претензии и оценки перспектив судебного спора вы можете обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищном праве.
Здравствуйте.
Обязана ли управляющая компания иметь постоянный ключ от моего нежилого помещения?
Нет, УК не обязана иметь постоянный ключ от Вашего нежилого помещения. Жилищное законодательство и гражданское законодательство РФ исходят из принципа неприкосновенности частной собственности. Доступ в частное помещение, даже при наличии в нем общедомовых коммуникаций, без согласия собственника или законных оснований является нарушением его прав, поскольку,
ст.304 ГК РФ гарантирует собственнику право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Статья 203 ГК РФ также устанавливает, что собственник может осуществлять владение, пользование и распоряжение своим имуществом по своему усмотрению.
Единственным законным основанием для проникновения в Ваше помещение без Вашего согласия является аварийная ситуация, требующая немедленного устранения для предотвращения ущерба общему имуществу или имуществу других собственников.
Далее, продолжу…
В каких случаях УК вправе входить в помещение без предварительного уведомления собственника?
Что юридически считается аварийной ситуацией, дающей право на немедленный доступ?
Обязана ли УК уведомлять собственника о плановых, профилактических или ремонтных работах, и за какой срок?
УК обязана предварительно уведомлять собственника о проведении плановых, профилактических или ремонтных работ, связанных с общедомовыми коммуникациями, проходящими через Ваше помещение.
Законодательство не устанавливает строго фиксированный срок уведомления для всех случаев, однако, исходя из принципов разумности и добросовестности, уведомление должно быть сделано заблаговременно, чтобы собственник имел возможность обеспечить свой доступ в помещение, принять меры для защиты своего имущества от возможных повреждений, согласовать время проведения работ, если это возможно и не противоречит срочности.
Рекомендуемый срок уведомления – не менее 3-5 рабочих дней, если иное не предусмотрено договором управления или локальными нормативными актами.
Уведомление должно быть сделано в письменной форме (например, заказным письмом с уведомлением о вручении, вручение под роспись на втором экземпляре, либо через электронные системы взаимодействия с собственниками, если таковые имеются и предусмотрены договором).
В случае аварийной ситуации, требующей немедленного доступа, УК вправе войти в помещение без предварительного уведомления. Однако, после устранения аварии, УК обязана уведомить собственника о факте проникновения и проведенных работах.
УК обязана действовать таким образом, чтобы не причинять ущерб имуществу собственников.
Проведение работ, повлекшее повреждение свежей отделки и плитки, свидетельствует о ненадлежащем исполнении УК своих обязанностей по проведению работ с соблюдением мер предосторожности.
Судебная практика последовательно подтверждает, что УК несет ответственность за ущерб, причиненный действиями (или бездействием) ее сотрудников, если эти действия выходят за рамки законных полномочий или осуществляются с нарушением установленного порядка.УК несет ответственность запричиненный ущерб имуществу собственника в подобной ситуации.
Согласно ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. УК является лицом, ответственным за содержание общего имущества и действия своих сотрудников.
Здравствуйте!
По общему правилу доступ для обслуживания общего имущества (ст. 36, 39 ЖК РФ) должен быть согласован.
Без предупреждения — только для предотвращения аварии (пп. «б» п. 32 Пр. №354).
Причиненный ущерб УК обязана возместить (ст. 1064 ГК РФ).
С учетом требований Правил предоставления коммунальных услуг (утв. ПП РФ № 354), пп. «б» п. 32, аварийная ситуация — это прямая угроза жизни, здоровью или значительному повреждению имущества, требующая немедленного вмешательства, как прорыв трубопровода, залив; угроза обрушения конструкций; отказ систем жизнеобеспечения (канализация, отопление зимой).
Решение о немедленном доступе должно быть обосновано реальной, а не мнимой угрозой.
УК не имеет права на постоянный ключ. Доступ — по предварительному согласованию.
Вход без уведомления, только для ликвидации аварии, угрожающей всему дому (прорыв, залив). Простой слив воды из стояка для ремонта у соседей аварией не является (п. 32 Правил №354).
Отсутствие уведомления, повреждение отделки — нарушение.
УК обязана возместить ущерб (ст. 1064 ГК РФ).
Зафиксируйте ущерб (фото/видео, акт со свидетелями), направьте претензию УК.
Ваша обязанность, — обеспечивать доступ к общедомовому имуществу (ст. 36 ЖК РФ), но в законном порядке (по согласованию или при ЧС).
Более детальную консультацию вы можете получить в чате с юристом сайта.
Ну на самом деле это уже нарушение по сути. В данном случае аварийной ситуации нет, а вход в чужое помещение без ведома собственника незаконен.
Ввиду этого я считаю, что Вам стоит написать претензию в УК, описав ситуацию, и указав в ней, что подобные действия приводят к существенному материальному ущербу, который будет взыскиваться с УК при повторении подобных случаев.